Tư duy mới cho chung cư cũ

DIỆU HOA• 06/07/2024 06:00

Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ là một trong những nội dung mới đặc biệt quan trọng tại Luật Nhà ở 2023, các doanh nghiệp kỳ vọng có cơ chế để người dân đồng thuận di dân.

>>Cải tạo chung cư cũ khó hơn xây nhà ở xã hội

Tiến độ cải tạo chung cư cũ trên cả nước vẫn rất chậm so với kế hoạch đề ra, chỉ đạt 1 – 2%.p/Ảnh: Q.T

Tiến độ cải tạo chung cư cũ trên cả nước vẫn rất chậm so với kế hoạch đề ra, chỉ đạt 1 – 2%. Ảnh: Q.T

Thực tế, trong 20 năm qua, tiến độ cải tạo chung cư cũ trên cả nước vẫn rất chậm so với kế hoạch đề ra, chỉ đạt 1 – 2%. Trong đó, tính đến hết năm 2023, Hà Nội mới hoàn thành cải tạo, xây dựng lại được 19 khu tập thể, nhà chung cư cũ, bằng 1,14% tổng khối lượng công việc. Còn tại TP. HCM, từ năm 2016 đến nay, công tác tháo dỡ, xây dựng mới thay thế chung cư cũ trên địa chỉ mới dừng ở việc di dời, tạm cư cho người dân để đảm bảo an toàn đối với chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Nhiều ý kiến cho rằng việc cải tạo chung cư cũ thậm chí còn khó hơn phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, nút thắt lớn nhất trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng và một số quyết định phải có sự đồng thuận của đa số hoặc toàn bộ người dân thì mới có thể triển khai.

Để tháo gỡ được những “nút thắt” gây khó cải tạo chung cư cũ, Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, trong đó đề xuất cơ chế ưu đãi về đất đai đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Trong chỉ đạo mới đây, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cũng yêu cầu ưu tiên cho phương án người dân tự thoả thuận với doanh nghiệp để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư nhưng cơ quan quản lý nhà nước phải giám sát, bảo đảm quyền lợi của người dân khi phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, LS Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật ANVI khẳng định, với trường hợp doanh nghiệp và người dân tự thỏa thuận và đi đến đồng thuận là điều kiện rất thuận lợi để tiến hành dự án, song, khó có thể thực hiện nếu không có cơ chế, quy định cụ thể.

Theo đó, về quy hoạch, LS Trương Thanh Đức cho rằng cần có cơ chế cho các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được nâng số tầng so với hiện tại, đơn cử như tòa D2 Giảng Võ, trước đây chỉ 3 – 5 tầng, nhưng dự án xây dựng lại lên 21 tầng.

Còn về lợi ích, phải đảm bảo “lợi ích giữ nguyên”. Về phía người dân, việc “lợi ích giữ nguyên” tức có sự quy đổi phù hợp với yêu cầu, quy chuẩn nhà ở hiện nay. Ví dụ các căn hộ cũ chỉ có diện tích 20 – 30m2 nhưng để đảm bảo cuộc sống, diện tích quy đổi phải tăng lên. Bên cạnh đó, việc tái định cư cho người dân cũng phải đảm bảo được đời sống, văn hóa, công việc cho họ.

Về phía nhà đầu tư, cần đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp theo xuất toán thông thường bằng các biện pháp về điều chỉnh quy hoạch, ưu tiên số tầng cao, tỷ lệ được kinh doanh…

Đồng quan điểm, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm – Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cũng cho rằng cải tạo chung cư cũ cần có tầm nhìn tổng thể và kế hoạch dài hạn, các đồ án quy hoạch chi tiết đã lập cần công bố công khai, lấy ý kiến của cộng đồng dân cư khu vực quy hoạch và ý kiến rộng rãi của các cơ quan, đơn vị tổ chức.

Từ đó thẩm định phê duyệt có tính đến cân đối, hài hoà lợi ích của nhà đầu tư, Nhà nước và cộng đồng không chỉ trong khu vực lập quy hoạch mà có thể cân đối trong phạm vi toàn thành phố.