Nỗ lực cải tạo chung cư cũ

VI ANH• 03/07/2024 03:00

"Cần phải tích hợp kế hoạch cải tạo chung cư vào quy hoạch, chương trình phát triển nhà ở của tỉnh".

>>"Mở lối" pháp lý cho cải tạo chung cư cũ

Đó là chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà về việc chỉnh sửa, hoàn thiện Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại cuộc họp vào ngày 27/6 vừa qua.

Dự thảo Nghị định nhà chung cư có những cơ chế ưu đãi, khuyến khích đối với doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư. Ảnh:VA

Dự thảo Nghị định nhà chung cư có những cơ chế khuyến khích đối với doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư. Ảnh:VA

Hoàn thiện pháp lý cải tạo chung cư cũ

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu dự thảo Nghị định phải thể hiện được trách nhiệm của Nhà nước trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, được tích hợp vào quy hoạch đô thị; quy hoạch phân khu; chương trình phát triển nhà ở của địa phương…

“Quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải sát với thực tiễn. Quy hoạch đô thị, kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở phải đi trước một bước, lồng ghép, tích hợp kế hoạch phát triển nhà ở vào quy hoạch đô thị. Quy hoạch phải xác định rõ khu vực nào cần thu hồi, khu vực nào cần quy đổi”, Phó thủ tướng nhấn mạnh.

>>Hà Nội: Giải “bài toán” cải tạo chung cư cũ

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, dự thảo Nghị định nhà chung cư gồm 8 chương, 48 điều quy định. Trong đó, có những cơ chế ưu đãi, khuyến khích đối với doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư. Trong trường hợp dự án không có nhà đầu tư tham gia, Nhà nước sẽ đứng ra thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách.

Bộ Xây dựng sẽ là đơn vị đưa ra các tiêu chí khoa học, trình tự thủ tục, trách nhiệm, thẩm quyền trong việc kiểm định, đánh giá, lập danh sách khu chung cư còn thời hạn sử dụng, đã hết hạn sử dụng và có thời hạn thực hiện cải tạo, thuộc diện phải di dời khẩn cấp.

Đóng góp ý kiến cho nội dung cải tạo chung cư cũ, đại diện của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng, thủ tục hành chính về lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư hiện nay mất rất nhiều thời gian, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong quá trình lập thẩm định và xin chấp thuận chủ trương đầu tư.

Do đó, cần thiết phải tích hợp kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư vào kế hoạch phát triển nhà ở chung của toàn tỉnh nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư. Kế hoạch cải tạo cần kết hợp với quy hoạch chi tiết và các chương trình cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Về quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) kiến nghị, trường hợp nhà chung cư đã hết hạn sử dụng hay thuộc diện buộc phải phá dỡ để bảo đảm an toàn, việc quyết định không cần ý kiến đồng ý của toàn bộ chủ sở hữu. Mặt khác, các trường hợp còn lại vẫn phải nhận được sự đồng ý của 100% chủ sở hữu.

Để tìm ra giải pháp cải tạo chung cư cũ hiệu quả còn khó hơn phát triển nhà ở xã hội. Ảnh:VA

"Ưu tiên cho phương án người dân tự thoả thuận với doanh nghiệp để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư nhưng cơ quan quản lý Nhà nước vẫn phải giám sát, bảo đảm quyền lợi của người dân khi phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư dự án", Phó thủ tướng lưu ý.

Nhiều “nút thắt” chưa được tháo gỡ

Có thể thấy, vấn đề cải tạo chung cư cũ đang nhận được rất nhiều sự quan tâm trong suốt thời gian qua. Tuy nhiên, để tìm ra giải pháp hiệu quả thực hiện lại là một “bài toán” khó, thậm chí còn khó hơn phát triển nhà ở xã hội, theo các chuyên gia.

Bà Tô Thị Hạnh - Ủy viên Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã từng chia sẻ rằng, việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều thách thức bởi nó ảnh hưởng tới hàng ngàn, hàng vạn người dân đã sống nhiều năm tại các chung cư cũ. Cơ chế phù hợp để người dân đồng thuận di dân và tạo điều kiện giải phóng mặt bằng vẫn chưa được xác định.

Một trong những nút thắt lớn là người dân luôn mong muốn một hệ số đền bù cao thì mới đồng thuận di dời. Trái ngược với điều đó, doanh nghiệp có nhu cầu tham gia lại cần một cơ chế hấp dẫn để có thể thu hồi nguồn vốn. Khoảng cách để hài hòa các lợi ích được cho là nguyên nhân khiến chủ trương này còn chậm được đẩy mạnh.

"Doanh nghiệp không được thoải mái xây dựng, không được đưa cư dân mới vào ở sau khi dự án được cải tạo. Như vậy, doanh nghiệp không thể đủ chi phí vốn để cải tạo. Hai nút thắt này khiến doanh nghiệp không thể cân đối trong việc thu hồi vốn, trong khi Nhà nước chưa thể hiện được vai trò chủ đạo trong điều tiết những vấn đề này", bà Tô Thị Hạnh nhận định.

Bởi vậy, dự thảo Nghị định về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng lấy ý kiến được cho sẽ giúp tháo gỡ được những “nút thắt” trên. Trong dự thảo này, có đề xuất cơ chế ưu đãi về đất đai đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Ngoài ra, chủ đầu tư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án... cũng sẽ góp phần kêu gọi sự tham gia tích cực hơn của các bên.