Tăng tốc cải tạo chung cư cũ

Các quy định về cải tạo chung cư cũ đã là một trong những quy định đáng chú ý bổ sung tại Luật Nhà ở 2023, hiện Bộ Xây dựng đang tiếp tục lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

DĐDN đã có những trao đổi cùng ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam (VACC) xung quanh vấn đề này.

- Công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ đang rất bức thiết, thưa ông?

Cải tạo chung chung cư cũ đã được thực hiện nhiều năm qua, thế nhưng vẫn là vấn đề nhức nhối lớn của 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Tại Hà Nội, hàng nghìn khu chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng, có nhiều khu được xây dựng từ những năm 1960, tức đã gần 60 năm tuổi đời, cơ sở hạ tầng kỹ xuống cấp, ngập cống, rãnh nước khiến điều kiện sinh sống của người dân bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Chưa kể có một số chung cư mà cấp D – xuống cấp đáng báo động có thể sụp đổ bất cứ lúc nào.

Cách đây khoảng 15 năm, việc cải tạo chung cư cũ có phần không nhận được sự ủng hộ của người dân, nhưng đến hiện tại, đây là nhu cầu bức thiết mà những người dân ở đấy người ta đều mong muốn. Chỉ trừ một số hộ dân ở tầng 1 đang kinh doanh, họ vẫn chưa muốn di dời.

- Với Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, ông có những đề xuất nào nhằm tháo gỡ khó khăn cho công tác này?

Thứ nhất, về tỷ lệ đồng thuận.

Trước đây theo quy định tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP, cần sự đồng thuận 100% hộ dân trong khu chung cư cũ mới có thể thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại đã khiến nhiều dự án bị đình trệ. Quy định trên được sửa đổi tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP: Việc lấy ý kiến các chủ sở hữu khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ, khu chung cư đó tham gia; Doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số chủ sở hữu tham gia đồng ý; Trường hợp nhiều doanh nghiệp đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất, nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu đồng ý.

Đây thực sự là lối thoát đặc biệt cho bài toán xây dựng lại chung cư cũ và cần giữ quy định trên.

Thứ hai là về hệ số đền bù. Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định hệ số K bồi thường từ 1-2 lần diện tích cũ và giao cho địa phương căn cứ vào từng khu vực dự án để xác định hệ số. Song, các tiêu chuẩn để đánh giá mức hệ số đền bù phù hợp vẫn chưa có.

Bộ Xây dựng đã có đề xuất hệ số đền bù là 1,5 cho tầng 1, nhưng sau các lần lấy ý kiến góp ý, hiện đang đề xuất hệ số K cho tầng 1 là 2, còn các tầng trên là 1,5 để đảm bảo khuyến khích người dân đồng thuận, cũng như đảm bảo diện tích căn hộ cho đời sống người dân.

Thứ ba là về giải phóng mặt bằng. Thực tế tại nhiều khu chung cư có đến 70 – 80% người dân đồng thuận xây dựng lại, nhưng vẫn có một số hộ dân không chịu di dời, làm chậm tiến độ dự án, do đó, đây cũng là quy định cần thống nhất trong Nghị định lần này.

Trong công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư, cần đảm bảo được chỗ tạm cư cho người dân. Có 2 trường hợp: Người dân nhận tiền hỗ trợ và tự tìm nơi tạm cư, hoặc chủ đầu tư bố trí tạm cư. Để đảm bảo công bằng, chúng tôi đang kiến nghị phải có thêm quy định ràng buộc về tạm cư cho người dân, theo đó các chủ đầu tư nếu kéo dài tiến độ dự án thì phải tăng chi phí tạm cư.

Thứ tư, về di dời người dân ra khỏi các chung cư cấp D. Đề xuất dự thảo cũng sẽ tiếp tục có quy định cụ thể về cưỡng chế di dời, cần phải bộ máy chính quyền phải vào cuộc quyết liệt. Và về các khu đất thuộc khu chung cư, nhưng đã bị hợp thức thành của cá nhân, hay các công trình đầu tư công như trường học, cơ sở y tế… đều phải được thống nhất và điều chỉnh để di dời.

Các khu chung cư xây mới cần là một khu đô thị mới khang trang, hiện đại, đồng bộ hạ tầng, thay đổi bộ mặt đô thị.

- Tuy nhiên, hầu hết các khu chung cư ở vị trí nội thành sẽ bị những bất lợi về hạn chế trong quy hoạch, liệu có cần thêm những ưu đãi để doanh nghiệp thực hiện, thưa ông?

Về ưu đãi, theo Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với: Diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu; Diện tích đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có); Diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội; Công trình khác, gồm cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Đây là những ưu đãi phần nào giúp doanh nghiệp có thể giải quyết phần nhỏ bài toán lợi nhuận. Song, cần chú ý hơn về giải quyết hoạch làm sao để nhà đầu tư có phần diện tích khai thác và làm nhà ở thương mại được hợp lý.

Bên cạnh đó, về nguồn vốn, thủ tục đầu tư các dự án này là thủ tục mới, mất nhiều thời gian thực hiện, công tác đền bù có hệ số đền bù cao nên rất cần nguồn vốn ưu đãi để doanh nghiệp thực hiện. Tuy hiện nay đã có những cơ chế như tại gói 120.000 tỷ đồng, nhưng để vay được cũng là bài toán nan giải.

- Trân trọng cảm ơn ông!