TP.HCM đẩy nhanh tiến độ xóa chung cư cũ

>> Nhiều ưu đãi cho dự án xây dựng lại chung cư cũ

Có thể thấy, giữa trung tâm TP.HCM vẫn tồn tại những căn chung cư “già nua” hàng trăm năm tuổi với tình trạng xuống cấp trầm trọng. Một số chung cư cũ nằm trong kế hoạch cải tạo, sửa chữa lại nhưng lại gặp nhiều vướng mắc khiến tiến độ xây dựng chung cư cũ hết sức chậm trễ.

Tiến độ xây chậm trễ

Từ năm 2016 đến nay, công tác tháo dỡ, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố mới chỉ dừng ở việc di dời, tạm cư cho người dân đối với những căn bị hư hỏng nặng. Trong khi đó, số lượng chung cư được tiến hành xây mới lại rất ít.

Một ví dụ cụ thể như chung cư số 440 đường Trần Hưng Đạo (Q.5), mặc dù đã xác định mức độ nguy hiểm là nhà cấp D, không đủ khả năng chịu lực để đáp ứng các yêu cầu sử dụng thông thường. Tuy nhiên, phải mất gần 6 năm để chính quyền địa phương thuyết phục được cư dân đồng ý di dời sang nơi ở mới, sau khi UBND TP.HCM yêu cầu di dời khẩn cấp.

>> TP.HCM gỡ vướng đầu tư, xây dựng chung cư cũ

Bởi lẽ, phương án đền bù, tái định cư dành cho người dân di dời là chưa phù hợp. Theo pháp luật hiện hành chỉ quy định về việc di dời dân cư đối với nhà ở hết niên hạn sử dụng hoặc có nguy cơ sập đổ, mà chưa quy định cụ thể việc lập phương án bồi thường dạng nhà chung cư. Điều này đã gây ra nhiều áp lực, khó khăn cho chính quyền địa phương trong công tác thuyết phục người dân chấp nhận di dời.

Còn chưa kể, nhiều trường hợp chung cư cũ sau khi cải tạo lại không đủ điều kiện xây mới gây mệt mỏi cho người dân. Ví dụ trường hợp chung cư ở 440 Trần Hưng Đạo, sau khi trừ lộ giới, diện tích sử dụng chỉ còn 170 m2 nên các nhà đầu tư không muốn thực hiện xây mới. Để giải quyết vấn đề này, Nhà nước đã trực tiếp giải quyết bằng cách chi tiền đền bù cho người dân.

Ngoài ra, còn 6 dự án khác trên địa bàn thành phố gặp những vướng mắc tương tự, có thể kể đến như: Chung cư 155-157 Bùi Viện (Q.1), chung cư 137 Lý Thường Kiệt, chung cư 149 - 151 Lý Thường Kiệt (Q.Tân Bình), chung cư 6Bis Nguyễn Tất Thành (Q.4)…

Theo thống kê của Sở Xây dựng, TP.HCM hiện có 474 chung cư cũ với 573 lô được xây dựng trước năm 1975. Qua kiểm định chất lượng, có 14 chung cư cấp D (bị hư hỏng nặng, nguy hiểm), 116 chung cư cấp C, 332 chung cư cấp B và 12 chung cư đã tháo dỡ hoặc chuyển mục đích. Trong đó, 4/14 chung cư bị hư hỏng nặng được tháo dỡ hoàn toàn và 6 chung cư xuống cấp đã được tháo dỡ nhưng không thuộc loại bị hư hỏng nặng.

Nhiều ưu đãi cho dự án xây lại chung cư cũ

Trước đó, TP.HCM đã đặt mục tiêu xây dựng xong 6 chung cư cấp D đã thực hiện di dời, tháo dỡ trong giai đoạn 2016 - 2020. Đồng thời, hoàn tất việc di dời, tháo dỡ 8 chung cư cấp D còn lại chưa hoặc đang di dời dang dở.

Tuy nhiên, việc thực hiện mục tiêu này không hề dễ dàng nếu chỉ có sự nỗ lực của chính quyền thành phố. Hiện nay, khi các cơ chế ưu đãi cho các nhà đầu tư vẫn chưa đủ hấp dẫn, khiến nhiều doanh nghiệp chưa “mặn mà” tham gia. Cùng với đó là những khó khăn trong công tác vận động và di dời cư dân.

Để tháo gỡ được những vướng mắc trên, Dự thảo Nghị định về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, trong đó đề xuất cơ chế ưu đãi đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Đối với ưu đãi về đất đai, chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hưởng cơ chế ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 63 của Luật Nhà ở.

Các trường hợp chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bao gồm: Diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu; Diện tích đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có); Diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội; Công trình khác, gồm cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án để bù đắp chi phí theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 63 của Luật Nhà ở.

Nghị định cũng quy định trường hợp thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư theo giải pháp quy gom quy định tại khoản 4 Điều 64 của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư được hưởng cơ chế ưu đãi về đất đai và cơ chế ưu đãi về kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Liên quan đến vấn đề trên, trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản về Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (Nghị định 69) “Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”. Cụ thể, Nghị định 69 cho phép “quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, cấp huyện” để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư... (Điều 13).

HoREA cho biết, giải pháp này sẽ khắc phục được tình trạng bỏ hoang tại các dự án tái định cư được xây dựng tại vị trí khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, chữa bệnh, học hành… dẫn đến người tái định cư không vào ở.

Khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành từ 01/01/2025 được kì vọng sẽ tháo gỡ thêm nhiều nút thắt trước đó. Việc này sẽ giúp cho việc chỉnh trang đô thị được nhanh chóng và hài hòa các bên liên quan trong dự án cải tạo lại nhà chung cư cũ.