Cải tạo chung cư cũ Hà Nội: Phân cấp quận, huyện xác định hệ số K

>> Hà Nội: Gần 100 doanh nghiệp muốn tham gia cải tạo chung cư cũ

Theo thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, hiện việc thống nhất phương án bồi thường giữa nhà đầu tư và các chủ sở hữu gặp nhiều khó khăn bởi chủ sở hữu thường yêu cầu hệ số K bồi thường cao, nhất là đối với các hộ tại tầng 1, dẫn đến nhà đầu tư khó cân đối hiệu quả tài chính của dự án. Đây là một trong những trở ngại lớn ảnh hưởng đến tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố.

Hệ số K sát thực tiễn

Tìm phương án tháo gỡ, UBND thành phố Hà Nội đã giao Sở Xây dựng chủ trì nghiên cứu, tham mưu thành phố quy định về hệ số K làm căn cứ để các địa phương, nhà đầu tư chủ động thỏa thuận, thống nhất với người dân.

Đầu năm 2023, Sở Xây dựng đã xây dựng phương pháp xác định hệ số K, đồng thời làm việc với tất cả các quận, huyện, thị xã có nhà chung cư cũ để hướng dẫn. Song, quá trình thực hiện gặp nhiều khó khăn vì mỗi nhà chung cư cũ có một vị trí khác nhau; quy hoạch và mật độ dân số cũng khác nhau.

Sở Xây dựng cho biết hiện nay, Ban Chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố thống nhất việc ủy quyền, phân cấp cho quận, huyện có chung cư cũ xác định hệ số K theo hướng dẫn của Sở Xây dựng.

Cuối năm 2023, Sở Xây dựng đã có tờ trình kèm dự thảo quyết định về việc ủy quyền cho UBND quận, huyện, nơi có nhà chung cư cũ cải tạo, xây dựng lại, phê duyệt hệ số K bồi thường khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn quản lý, phù hợp với quy hoạch được duyệt, bảo đảm lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Hiện nay, các quận, huyện đang lựa chọn nhà thầu, hoàn thành việc lập quy hoạch và kiểm định chất lượng nhà chung cư cũ theo kế hoạch. UBND thành phố đã bố trí vốn tạm cấp khoảng 5,7 tỷ đồng năm 2022 và 35,3 tỷ đồng năm 2023 cho các quận, huyện để lập quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng; bố trí tạm cấp khoảng 86,4 tỷ đồng năm 2022 và 141,8 tỷ đồng năm 2023 cho các quận, huyện để thực hiện kiểm định chung cư cũ.

>> Bất ngờ con số cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM

Nỗi khó của doanh nghiệp

Trên thực tế, không chỉ riêng Hà Nội, thời gian qua, việc xây dựng, cải tạo chung cư cũ dù được các địa phương đẩy mạnh, các chính sách mới ban hành nhằm gỡ khó thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư. Đã từng có hàng chục doanh nghiệp là các ông lớn trong lĩnh vực bất động sản xin cải tạo chung cư cũ nhưng đến nay đều "lắc đầu" vì không giải được bài toán bồi thường.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng (VACC) chia sẻ rằng hệ số đền bù hiện nay theo Nghị định 69/2021/NĐ-CP, hệ số đền bù được xác định trong khoảng từ 1-2 lần, nhưng không có hướng dẫn cụ thể nào là chỗ nào 1, chỗ nào 2, chỗ nào 1,5 hay 1,7 và điều kiện như thế nào cho nên trong quá trình thương lượng với cư dân rất khó khăn.

"Với hệ số như thế thì diện tích phải trả lại cho tái định cư rất lớn, mâu thuẫn với các chỉ tiêu quy hoạch mà Thành phố đặt ra là hạn chế chiều cao và mật độ dân số. Đây là cái khó cần phải thay đổi” - ông Hiệp nhận định.

Đồng quan điểm, theo đại diện Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư Hưng Thịnh Phát việc đàm phán với chủ căn hộ về tỷ lệ đền bù rất khó khăn, bởi tỷ lệ đền bù diện tích là vấn đề rất hóc búa và khó để đi đến một thống nhất chung bởi để thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ sẽ cần nhiều vốn hơn dự án thông thường, nếu tỷ lệ đền bù cao thì lợi nhuận ít, doanh nghiệp không mặn mà.

Trong khi đó, nếu tỷ lệ cao thì việc cư dân muốn phải trả thêm chi phí lên tới 1 tỷ đồng trở lên để sở hữu một căn hộ là khá cao đối với các chủ hộ, và nhiều chủ hộ không đủ điều kiện để chi trả cho diện tích tăng thêm.

Trao đổi về giải pháp để gỡ vướng cho cải tạo chung cư cũ, theo KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cho hay, Hà Nội có thể xem xét xã hội hoá việc lập quy hoạch chi tiết và dự án thông qua lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu thầu. Thí điểm mô hình "doanh nghiệp cộng đồng" với sự tham gia của Nhà nước và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp về xây dựng.

Từ những quy hoạch chi tiết được phê duyệt cần xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện với xây dựng ưu tiên các ngôi nhà xuống cấp nguy hiểm, đồng thời ban hành quy định về phân công, phân công quản lý và trách nhiệm (nên hình thành đơn vị quản lý chuyên trách về cải tạo chung cư).