Cải tạo chung cư cũ khó hơn xây nhà ở xã hội

>> Nhà ở xã hội: Làm đến đâu vướng đến đó

Tại sự kiện thường niên - "Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ và gặp mặt Hội viên năm 2024" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức chiều 5/4, bà Tô Thị Hạnh - Ủy viên Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã chia sẻ về các nút thắt lớn trong vấn đề cải tạo chung cư cũ.

Bà Hạnh cho biết, trong 20 năm qua, tiến độ cải tạo chung cư cũ trên cả nước vẫn rất chậm so với kế hoạch đề ra, chỉ đạt 1 – 2%. Tỷ lệ này là quá thấp, nhất là tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM do tồn tại nhiều vướng mắc.

Trong đó, "Dự thảo Luật Nhà ở ban đầu đưa 1 chương về cải tạo chung cư cũ nhưng rất sơ sài. Nếu như nội dung đó chính thức được ban hành thì 10 - 20 năm hoặc 30 năm nữa, kế hoạch cải tạo chung cư cũ cũng vẫn dậm chân tại chỗ", bà Hạnh chia sẻ.

>> Nhiều ưu đãi cho dự án xây dựng lại chung cư cũ

Thực tế, việc cải tạo chung cư cũ thậm chí còn khó hơn phát triển nhà ở xã hội. Bởi lẽ, hàng ngàn, hàng vạn người dân đã sống nhiều năm tại chung cư cũ đó buộc phải chuyển đi để giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, còn phải xây dựng một cơ chế như thế nào để người dân đồng thuận di dân.

Một trong những nút thắt lớn khi triển khai cải tạo chung cư cũ là người dân luôn mong muốn một hệ số đền bù cao thì mới đồng thuận di dời. Còn doanh nghiệp cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hoà thì lại vướng mắc quy hoạch dẫn đến hạn chế phát triển.

"Doanh nghiệp không được thoải mái xây dựng, không được đưa cư dân mới vào ở sau khi dự án được cải tạo. Như vậy, doanh nghiệp không thể đủ chi phí vốn để cải tạo. Hai nút thắt này khiến doanh nghiệp không thể cân đối trong việc thu hồi vốn, trong khi Nhà nước chưa thể hiện được vai trò chủ đạo trong điều tiết những vấn đề này", bà Tô Thị Hạnh nhận định.

Mặt khác, Nghị định 34 của Chính phủ còn nói về vai trò của Nhà nước trong cải tạo chung cư cũ. Còn đến Nghị định 69, Nghị định 101 do Bộ Xây dựng ban hành và kể cả quy định của Luật Nhà ở lại không nêu cụ thể vai trò của Nhà nước. Trong khi đó, cải tạo chung cư cũ là một loại hình đặc biệt, vai trò của Nhà nước, doanh nghiệp, người dân cần được quy định rõ ràng trong luật sao cho hài hoà.

"Cải tạo chung cư cũ giống như triển khai một loại hình nhà ở xã hội đặc biệt, cần hài hòa lợi ích giữa các bên với vai trò dẫn dắt, cầm cân nảy mực của Nhà nước để tạo cơ chế ưu đãi hỗ trợ cho doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, Luật Nhà ở vừa ban hành chưa quy định rõ, Nghị định 69 và 101 cũng vậy. Tức là doanh nghiệp và người dân tự thoả thuận với nhau nhưng hai lợi ích của hai đối tượng này sẽ không bao giờ gặp nhau mà luôn song song. Như vậy thì muôn thuở sẽ không thực hiện được việc cải tạo chung cư cũ", bà Hạnh chia sẻ.

Hiện nay, doanh nghiệp của bà Hạnh đang tham gia cùng Hiệp hội góp ý về Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, doanh nghiệp cũng đang kiến nghị rất nhiều vấn đề cụ thể gắn với thực tiễn. Đồng thời, tiếp tục tham gia sâu sắc hơn để xây dựng Nghị định cùng Bộ Xây dựng trong việc cải tạo các chung cư cũ, bà Hạnh cho hay.

Liên quan đến những vướng mắc trong quá trình cải tạo chung cư cũ, Bộ Xây dựng đã cho biết, một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhất là các khu nhà tập thể xuống cấp trở nên bế tắc là do những vướng mắc về cơ chế, phương án tài chính, đền bù...

Bên cạnh đó, cải tạo nhà chung cư đang đặt ra những thách thức khi một số quyết định phải có sự đồng thuận của đa số hoặc toàn bộ người dân thì mới có thể triển khai. Đặc biệt là khi các cơ chế ưu đãi cho các nhà đầu tư vẫn chưa đủ hấp dẫn, khiến nhiều doanh nghiệp chưa “mặn mà” tham gia.

Để tháo gỡ được những “nút thắt” trên, mới đây, Dự thảo Nghị định về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, trong đó đề xuất cơ chế ưu đãi về đất đai đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư. Ngoài ra, chủ đầu tư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án...