Vì sao TP HCM chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội được chấp thuận đầu tư?
Theo HoREA, chính sách về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2023 được xây dựng tốt nhất trong hơn 30 năm qua nhưng quy định chi tiết tại Nghị định 100 vẫn còn một số vướng mắc, bất cập.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 11 tháng đầu năm 2024, trên địa bàn TP.HCM chỉ có 01 dự án nhà ở xã hội (NOXH) được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư là Dự án nhà ở xã hội Lê Thành - Tân Kiên, do Công ty TNHH TM DV Lê Thành làm chủ đầu tư.
Dự án đã được động thổ vào ngày 29/08/2024, nhưng cho đến nay đã hơn 03 tháng, dự án này vẫn chưa được UBND huyện Bình Chánh phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nên vẫn chưa được cấp Giấy phép xây dựng, chưa được triển khai thi công, mặc dù vào tháng 08/2024 UBND TP.HCM đã ban hành quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và đã ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư cho Dự án này.
Bên cạnh đó, Dự án Nhà lưu trú công nhân Khu Chế xuất Linh Trung 2 (giai đoạn 2) do Công ty CP Đầu tư Xây dựng Sản xuất Dịch vụ Du lịch Thiên Phát làm chủ đầu tư cũng bị “vướng mắc” dù đã được UBND Thành phố chỉ đạo, nhưng đến nay vẫn chưa được Ban Quản lý Khu Chế xuất Linh Trung và Ban Quản lý khu chế xuất, khu công nghiệp Thành phố (Hepza) hỗ trợ để hoàn thành thủ tục để có thể sớm khởi công giai đoạn 2.
“Hiện nay, trên địa bàn thành phố chỉ có 06 dự án NOXH với 4.754 căn hộ đang triển khai thi công cầm chừng do vướng mắc pháp lý và 02 dự án NOXH với 1.512 căn hộ đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa nghiệm thu”, HoREA cho biết.
Theo HoREA, tổng hợp kết quả phát triển NOXH trên địa bàn thành phố từ năm 2021 đến nay, Sở Xây dựng cho biết chỉ có 10 dự án NOXH, trong đó 06 dự án đã hoàn thành, 04 dự án đang triển khai thi công với tổng số căn nhà gần 6.000 căn, chỉ đạt 8,6% kế hoạch phát triển 69.700 căn hộ NOXH là chỉ tiêu mức thấp được giao trong Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2021-2030 là kết quả khiêm tốn và đặt ra nhiều thách thức để thành phố thực hiện được chỉ tiêu phát triển NOXH.
HoREA nhận thấy, chính sách về NOXH của Luật Nhà ở 2023 được xây dựng tốt nhất trong hơn 30 năm qua nhưng Hiệp hội nhận thấy có một số quy định chi tiết tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP còn vướng mắc, bất cập, hạn chế như sau:
Thứ nhất, “bất cập” do chưa quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đề xuất việc dành diện tích đất NOXH trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc bố trí tại vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.
Thứ hai, “bất cập”do Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT) và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) chỉ quy định áp dụng thuế suất 5% thuế VAT và thuế suất 10% thuế TNDN đối với tất cả dự án NOXH để bán, cho thuê mua, cho thuê, nhưng chưa quy định ưu đãi về thuế nhiều hơn đối với dự án NOXH chỉ để cho thuê, nên chưa góp phần khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án NOXH chỉ để cho thuê.
Thứ ba, “bất cập” do quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 về chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án NOXH được vay vốn với lãi suất ưu đãi; trường hợp xây dựng NOXH để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng NOXH để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ, nhưng gần như không thực thi được trên thực tế.
Thứ tư, “bất cập” do quy định tại khoản 4 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP về vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua NOXH; xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng Chính sách xã hội quy định, lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ.
Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay và Ngân hàng Chính sách xã hội đã có Công văn 4524/NHCS-TDSV ngày 01/08/2024 về việc điều chỉnh mức lãi suất chương trình cho vay ưu đãi NOXH theo Nghị định số 100/2015/ND-CP. Theo đó, lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ. Hiện nay, mức lãi suất cho vay là 6,6%/năm, áp dụng đối với người mua, thuê mua NOXH chỉ được vay với “lãi suất ưu đãi” 6,6%/năm bằng với lãi suất cho vay hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ tại Ngân hàng Chính sách xã hội.
“Hiệp hội nhận thấy, mức lãi suất gọi là “ưu đãi” này quá cao so với lãi suất cho vay thương mại thông thường của các tổ chức tín dụng hiện nay. Do đó, HoREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh giảm mức lãi suất cho vay đối với người mua, thuê mua NOXH với mức lãi suất 4,8-5%/năm đã áp dụng từ năm 2014 đến ngày 31/07/2024 để phù hợp với khả năng tài chính của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, công nhân lao động, cán bộ lực lượng vũ trang nhân dân và người thu nhập thấp đô thị trong tình hình hiện nay (so với các nước trong khu vực thì mức lãi suất vay ưu đãi mua NOXH chỉ trên dưới 3%/năm)”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA đề xuất.
Thứ năm, “vướng mắc lớn nhất” hiện nay trong thực hiện quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án NOXH vẫn là sự phối hợp thiếu đồng bộ, đùn đẩy giữa các sở, ngành, quận, huyện dẫn đến việc giải quyết thủ tục hành chính đối với dự án NOXH rất chậm, mất rất nhiều thời gian.
“Tuy nhiên, với các quy định pháp luật ngày càng được hoàn thiện bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất hiện nay thì việc nâng cao tinh thần trách nhiệm trong thực thi công vụ của cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước có tính quyết định, thể hiện như Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi đã cam kết rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính đối với dự án NOXH xuống dưới 06 tháng, thay vì mất hơn 01 năm và trực tiếp chỉ đạo hoạt động phát triển NOXH, nhà ở cho công nhân lao động chỉ để cho thuê”, ông Lê Hoàng Châu đánh giá.