Triển vọng tích cực thị trường kho xưởng xây sẵn tại Việt Nam

Nguồn cung tăng trưởng

Theo báo cáo của Savills về thị trường bất động sản công nghiệp, tính đến cuối năm 2024, tổng nguồn cung kho xưởng xây sẵn đạt mức 15,1 triệu m2, đánh dấu mức tăng 31% so với cùng kỳ năm trước.

Sự tăng trưởng này phản ánh mức độ quan tâm mạnh mẽ của nhà đầu tư đối với thị trường bất động sản công nghiệp, đồng thời cho thấy thị trường này đang giữ vai trò quan trọng trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước. Đặc biệt, nguồn cung mới đã và đang ghi nhận mức tăng trưởng mạnh tại các tỉnh trọng điểm, mở ra cơ hội phát triển vượt trội cho cả nhà đầu tư và doanh nghiệp sản xuất.

Trong đó, khu vực phía Nam dẫn đầu về nguồn cung kho xưởng xây sẵn, đạt 10,6 triệu m2 với tỷ lệ phân bổ giữa nhà xưởng (49%) và nhà kho (51%) gần như cân bằng. Còn khu vực phía Bắc ghi nhận 4,5 triệu m2 nguồn cung kho xưởng xây sẵn, chiếm khoảng 30% thị phần cả nước, với 61% là nhà xưởng và 39% là nhà kho xây sẵn.

Song song với việc gia tăng nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy cũng có xu hướng cải thiện. Theo CBRE, diện tích hấp thụ tại hai miền đều ghi nhận đạt mức cao nhất trong 3 năm trở lại đây. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc đã đạt mức 88%, tăng gần 2% so với cùng kỳ năm 2023.

Trong khi đó, tại miền Nam, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng cũng ghi nhận mức tăng gần 8%, đạt 89%, vượt qua mức trung bình của những năm trước.

Cơ hội kèm thách thức

Điều này cho thấy các doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất, nhất là ngành nội thất, điện tử và thương mại điện tử… đóng góp phần lớn vào nhu cầu thuê kho xưởng. CBRE chỉ ra, tại miền Nam, khách thuê đến từ Trung Quốc chiếm 25% tổng số yêu cầu thuê trong năm 2024 (so với mức 10% năm trước), cho thấy xu hướng dịch chuyển sản xuất và chuỗi cung ứng ngày càng rõ nét.

Ở miền Bắc, nhóm khách hàng Trung Quốc, Việt Nam và khối Âu – Mỹ cũng gia tăng hoạt động tìm kiếm mặt bằng, tập trung vào lĩnh vực logistics, điện tử và sản xuất vật liệu. Đáng chú ý, việc khối khách hàng châu Âu và Mỹ quay trở lại thị trường cho thấy sự tin tưởng vào tiềm năng phát triển cũng như lợi thế chi phí sản xuất và nhân công tại Việt Nam.

Ông Thomas Rooney - Quản lý cấp cao Dịch vụ tư vấn bất động sản Savills Hà Nội cho rằng sự bùng nổ thương mại điện tử đang tạo nhu cầu lớn về các kho xưởng có diện tích rộng, bố trí hợp lý cho việc lưu trữ, đóng gói và xử lý đơn hàng. Các nhà sản xuất quốc tế cũng mong muốn kho bãi có vị trí gần nhà xưởng để tối ưu hoá chuỗi cung ứng.

“Ngành thương mại điện tử cần diện tích thuê kho lớn để lưu trữ nhiều mặt hàng và lắp đặt hệ thống hỗ trợ hoạt động lấy hàng, đóng gói. Các nhà sản xuất quốc tế đều kỳ vọng có cả mặt bằng kho bãi để lưu trữ hàng hóa sau sản xuất. Do đó, đầu tư hệ thống hạ tầng và kho vận sẽ củng cố chuỗi cung ứng cho các doanh nghiệp sản xuất”, ông Thomas Rooney phân tích.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhận định Việt Nam hoàn toàn có thể vươn tầm cạnh tranh với các trung tâm trung chuyển hàng hoá lớn như Dubai, Hồng Kông (Trung Quốc), Singapore hay Thượng Hải (Trung Quốc). Trước sự phát triển của ngành thương mại điện tử, Việt Nam đang trở thành điểm đến của nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần, kéo theo nhu cầu về bất động sản logistics chất lượng cao.

JLL Việt Nam dự báo, trong thời gian tới sẽ có khoảng 684.000 m2 kho xưởng đang được xây dựng tại các tỉnh phía Nam, báo hiệu nguồn cung sẽ tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, sự xuất hiện của nhiều dự án mới cũng đặt ra thách thức về việc duy trì tỷ lệ lấp đầy cũng như tối ưu hoá hiệu suất cho thuê.

Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã tiến hành chuyển đổi công năng hoặc tích hợp mô hình kinh doanh đa dạng, từ nhà xưởng sang nhà máy sản xuất hay kết hợp nhà xưởng với trung tâm phân phối và kho lưu trữ. Mục tiêu là tận dụng tối đa không gian, đáp ứng nhu cầu đa dạng, đồng thời giữ vững lợi thế cạnh tranh trên thị trường. Đây được kỳ vọng là giải pháp hiệu quả để cải thiện hiệu suất cho thuê và duy trì sự hấp dẫn của các dự án nhà xưởng xây sẵn trong trung hạn.

Ngoài ra, việc gia tăng đầu tư vào kho xưởng xây sẵn cũng thúc đẩy nhu cầu về các dịch vụ hạ tầng phụ trợ như logistics, vận tải và các dịch vụ liên quan. Điều này đồng nghĩa với việc Việt Nam không chỉ thu hút sự đầu tư lớn vào ngành bất động sản công nghiệp mà còn tạo ra một hệ sinh thái hỗ trợ mạnh mẽ, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước khai thác tối đa tiềm năng phát triển.

Vi Anh