.jpg "Tín hiệu sáng từ thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam")
Gửi bình luận
Bất động sản công nghiệp sẽ là điểm sáng trong năm 2025 nhờ vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng, thu hút các doanh nghiệp nước ngoài dịch chuyển vốn đầu tư khỏi Trung Quốc.
Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản năm 2025 mới công bố, CBRE đánh giá, năm 2024, lĩnh vực bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng trong tổng thể thị trường bất động sản Việt Nam.
Theo CBRE, trong suốt năm qua, các nhà sản xuất toàn cầu lớn như Samsung, LG, Foxconn, Hyosung và Nestle đã công bố kế hoạch mở rộng và khởi động nhiều dự án khác nhau trên khắp các khu vực ở Việt Nam. Cam kết mạnh mẽ trong việc mở rộng sản xuất của các nhà sản xuất này, được chứng minh bằng việc giải ngân vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đạt 26 tỷ USD, mức kỷ lục lịch sử, đã là chất xúc tác cho kết quả tích cực trong năm 2024.
Về thị trường đất công nghiệp, CBRE cho biết, tỷ lệ lấp đầy tại các thị trường cấp 1 được giữ ở ngưỡng khả quan. Các nhà sản xuất từ các ngành công nghiệp và quốc gia khác nhau vẫn tiếp tục mở rộng mạnh mẽ ở cả hai khu vực. Cụ thể hơn, về nguồn cầu, tại miền Bắc xuất hiện hoạt động tích cực từ những nhà sản xuất đến từ châu Âu, trong khi tại miền Nam, nhà sản xuất Trung Quốc tích cực đẩy mạnh mở rộng sản xuất. Điều này cho thấy sự phát triển bền vững trên nhiều lĩnh vực, cho thấy xu hướng tích cực đối với thị trường công nghiệp Việt Nam.
Các khu công nghiệp ở các thị trường cấp 1 tại khu vực phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình là 80%, trong khi khu vực phía Nam đạt 89%. Tỷ lệ hấp thụ ròng của khu vực phía Bắc đạt hơn 400 ha trong năm 2024, được thúc đẩy bởi các giao dịch lớn trong các ngành công nghiệp khác nhau như điện tử, xe điện. Thị trường phía Nam, do quỹ đất công nghiệp hạn chế ở các thị trường chính, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ròng đạt 265 ha và thấp hơn 52% so với năm 2023. Các giao dịch lớn tập trung ở Bà Rịa- Vũng Tàu và Long An.
Cũng theo CBRE, khoảng cách về giá thuê ở hai khu vực công nghiệp chính đang dần thu hẹp do tăng trưởng giá thuê mạnh mẽ ở các thị trường có ngưỡng giá cạnh tranh hơn ở phía Bắc, như Hải Dương và Hải Phòng. Đến cuối năm 2024, giá thuê trung bình của các khu công nghiệp ở phía Bắc đạt 137 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 4,2% so với cùng kỳ năm 2023, trong khi ở phía Nam đạt 175 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 1,4% so với cùng kỳ năm trước.
“Đáng chú ý trong những năm gần đây, khu vực miền Trung, đặc biệt là Nghệ An, đã thu hút các nhà sản xuất lớn như Luxshare ICT và Foxconn. Điều này đã thay đổi bối cảnh phát triển công nghiệp của Nghệ An và các tỉnh miền Trung lân cận, như Thanh Hóa. Với những lợi thế như lực lượng lao động mạnh và giá thuê cạnh tranh từ 60 - 90 USD/m2/kỳ hạn còn lại, thị trường công nghiệp ở khu vực miền Trung được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ trong những năm tới”, CBRE đánh giá.
Chuyên gia của CBRE cũng nhận định, trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng từ 4-8% mỗi năm ở phía Bắc và 3-7% mỗi năm ở phía Nam. Các khu công nghiệp mới dự kiến sẽ tập trung ở các thị trường như Hải Phòng và Vĩnh Phúc ở phía Bắc hoặc Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam.
Ngoài ra, các tỉnh miền Trung như Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh và Quảng Nam dự kiến sẽ có các khu công nghiệp mới được phát triển bởi các nhà phát triển chuyên nghiệp, hỗ trợ sự phát triển của các thị trường công nghiệp mới nổi này. Trong khi đó, giá thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 0-4% mỗi năm trong ba năm tới do nguồn cung mới dự kiến sẽ mạnh ở cả hai khu vực.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho rằng, năm 2025 được dự báo sẽ là một năm Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức hơn trong bối cảnh địa chính trị có nhiều thay đổi cũng như chính phủ đang trong quá trình đơn giản hóa cơ cấu và thực hiện các luật mới. “Tuy nhiên, với nền tảng kinh tế vững chắc và sự quan tâm mạnh mẽ của Chính phủ trong việc cải thiện môi trường đầu tư thuận lợi và cơ sở hạ tầng, Việt Nam được kỳ vọng sẽ có những bước phát triển bền vững hơn trong dài hạn", bà Nguyễn Hoài An đánh giá.
Ông Bùi Lê Anh Hiếu – Giám đốc Tiếp thị Kinh doanh Công ty CP Long Hậu cũng đánh giá, năm 2024, Việt Nam lần đầu tiên chứng kiến xuất khẩu đạt kỷ lục với 786 tỷ USD, tăng 15% so với năm trước. Trong đó, riêng đối với thị trường Mỹ chiếm tới 29-30%. Về ngành nghề cũng cho thấy sự dịch chuyển rất rõ, khi sự tăng trưởng tập trung vào các sản phẩm giá trị gia tăng cao, nổi bật trong năm 2024. Một yếu tố theo ông Hiếu, trong 9 tháng đầu năm 2024, có trên 300 dự án sản xuất từ Trung Quốc đến Việt Nam, chiếm 35% trong tổng các dự án đầu tư vào Việt Nam.
Từ những thông tin trên, ông Hiếu đã chỉ ra những xu hướng ủng hộ cho thị trường bất động sản công nghiệp. Cụ thể, yếu tố thứ nhất, những căng thẳng địa chính trị trên thế giới đã làm cho các quyết định thực thi chiến lược Trung Quốc + 1 trở nên mạnh mẽ hơn trong giai đoạn hiện nay. “Một số nhà đầu tư từ châu Âu và Mỹ đã có quyết định mạnh mẽ hơn, cụ thể hơn trong Trung Quốc + 1 đó là, những sản phẩm sản xuất tại Trung Quốc chỉ được phục vụ cho thị trường Trung Quốc, những sản phẩm phục vụ cho thế giới thì phải chọn một quốc gia mới để sản xuất”, ông Hiếu đánh giá.
Yếu tố thứ hai, theo đại diện Long Hậu là Việt Nam đã tổ chức xúc tiến đầu tư có định hướng hơn và ở tầm tốt hơn. Do đó, những ngành nghề có giá trị cao đã đến với Việt Nam nhiều hơn. Trong những ngành nghề đầu tư vào Việt Nam trong năm 2024, ngành điện tử chiếm tỷ trọng lớn, trên 30%; các ngành khác như cơ khí, nhựa, cao su, dệt may, máy móc, thiết bị điện…chỉ chiếm từ 7-8%.
Yếu tố thứ ba cũng quan trong không kém đó là quan điểm về sản xuất của các nhà đầu tư theo chu kỳ ngắn hơn. Nếu trước đây, một chủ đầu tư mở một dự án có thể nghĩ đến chu kỳ từ 20-30 năm, nhưng hiện nay chỉ còn khoảng 5 – 10 năm. Điều này sẽ thúc đẩy các lĩnh vực như nhà xưởng xây sẵn phát triển.
