Thấy gì từ việc TP HCM không còn tồn kho bất động sản?

Cụ thể, quý IV/2024, thành phố chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại với 912 căn hộ đủ điều kiện đưa ra thị trường, 100% nguồn cung đều thuộc phân khúc căn hộ cao cấp và đã được tiêu thụ ngay trong quý.

Con số tồn kho ra sao?

Xét cả năm 2024, thành phố có tổng cộng 6 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, với 3.845 sản phẩm (3.801 căn chung cư và 44 căn nhà thấp tầng). Toàn bộ số sản phẩm này đều được giao dịch thành công trong năm, không có hàng tồn kho.

Sở Xây dựng TP HCM cho rằng thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi, bên cạnh đó, năm 2024, số lượng nguồn cung nhà ở mở bán rất ít, khiến cung - cầu không cân xứng. Giỏ hàng hạn chế, nhu cầu mua phục hồi khiến thị trường không xuất hiện tình trạng tồn kho.

Theo yêu cầu của Bộ Xây dựng, sản phẩm tồn kho được tính từ thời điểm sau một năm kể từ ngày bất động sản đó đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng không bán hoặc chưa bán được.

Tuy nhiên, theo một cách tính khác của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho hay, trên địa bàn còn 86 dự án nhà thương mại đã được chấp nhận chủ trương đầu tư nhưng chưa thi công hoặc ngừng thi công (tồn kho). Trong đó, 30 dự án ngừng thi công, với 21.676 căn nhà, quy mô sử dụng đất trên 210 ha. 56 dự án còn lại chưa khởi công xây dựng, quy mô đất trên 754 ha với 32.375 căn.

Có dự án đang giải phóng mặt bằng như Khu trung tâm dân cư Tân Tạo - Khu A, quận Bình Tân, quy mô diện tích đất gần 330 ha.

Tổng cộng, TP HCM đang có hơn 54.000 căn (gồm 46.986 căn hộ và 7.065 nhà thấp tầng) tồn kho, theo HoREA.

Trong khi đó, trên báo cáo tài chính của một số doanh nghiệp niêm yết cũng ghi nhận tồn kho ở một số dự án tại TP HCM. Đơn cử như CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) ghi nhận tồn kho 304 tỷ đồng dự án Akari (quận Bình Tân, TP HCM). Hay CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR), cũng ghi nhận giá trị hàng tồn kho vào khoảng 3.598 tỷ đồng ở dự án The EverRich 2 (Quận 7, TP HCM).

Của để dành nhưng cũng nhiều rủi ro

Thực tế, tồn kho bất động sản, dưới góc độ nào đó, có thể được xem là "của để dành", nhưng đồng thời cũng là một khối tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, mặc dù hàng tồn kho là điều bình thường nếu nằm trong kế hoạch, chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp, nhưng vấn đề đáng lo ngại đối với hàng tồn kho là các sản phẩm đã xây xong và bán ra thị trường nhưng lại không được thị trường chấp nhận, nghĩa là thanh khoản thấp.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, thời gian thanh khoản số lượng hàng tồn kho bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như sức mua của thị trường, chính sách tài chính, chiến lược bán hàng của doanh nghiệp và tình hình kinh tế vĩ mô.

Đặc biệt, sự phục hồi của thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong tốc độ tiêu thụ hàng tồn kho. Nếu thị trường có sự phục hồi mạnh mẽ từ cuối năm 2025 nhờ các chính sách tăng trưởng kinh tế và giảm lãi suất, lượng hàng tồn kho có thể được hấp thụ dần trong vòng 2 - 3 năm.

Tuy nhiên, tốc độ tiêu thụ cũng có sự khác biệt giữa các dự án. Các dự án hấp dẫn, có vị trí tốt thường được tiêu thụ nhanh hơn, trong khi các dự án ở xa trung tâm hoặc chưa hoàn chỉnh có thể mất nhiều thời gian hơn để thanh khoản.

Chiến lược bán hàng của doanh nghiệp cũng là một yếu tố quan trọng. Việc áp dụng chính sách giảm giá sâu có thể đẩy nhanh tốc độ thanh khoản. Ngoài ra, các dự án có hỗ trợ tài chính hấp dẫn như thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất cũng có thể kích thích người mua nhanh hơn.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, nếu nền kinh tế đối mặt với khó khăn hoặc lãi suất không giảm như kỳ vọng, quá trình thanh khoản có thể kéo dài từ 3 - 5 năm hoặc thậm chí lâu hơn.

Ông Võ Hồng Thắng cho hay: "Để giải quyết được lượng hàng tồn kho, bên cạnh việc phục hồi niềm tin của khách hàng với thị trường thì cần sự chung tay của các bên. Chủ đầu tư cần có chiến lược để giải phóng hàng tồn kho, giải pháp khả dĩ nhất là điều chỉnh giá. Bên cạnh đó, các ngân hàng cần hỗ trợ về lãi suất và chính sách tiếp cận vốn vay mua nhà thông thoáng hơn. Cơ quan có thẩm quyền cần đẩy nhanh việc gỡ vướng cho các dự án, khơi thông nguồn lực".

Diệu Hoa