Trợ lực từ chính sách cho thị trường bất động sản khởi sắc
Bước sang năm 2025, kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục khởi sắc nhờ trợ lực từ chính sách và nhu cầu đầu tư cũng như mua nhà để ở vẫn ở mức cao.
Theo công ty chứng khoán Guotai Junan Securities, trong năm 2025, các yếu tố hỗ trợ cho sự hồi phục của nguồn cung đang trở nên vững chắc hơn, thông qua các yếu tố sau: Thứ nhất, nỗ lực đẩy nhanh tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án bất động sản thương mại và cam kết đẩy mạnh giải ngân, phát triển loại hình nhà ở xã hội từ Chính phủ và các ngân hàng thương mại; Thứ hai, đẩy mạnh hoàn thiện quy hoạch tỉnh/thành phố sẽ tạo động lực phát triển dự án; Thứ ba, các chính sách thúc đẩy đầu tư công, tăng trưởng tín dụng nhằm đạt mục tiêu GDP 8%. Ngoài ra, nguồn cung giai đoạn tới chủ yếu đến từ các chủ đầu tư nước ngoài và niêm yết lớn trong ngành, tập trung tại các khu đô thị lớn.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ năm 2025 được dự báo đạt 30.100 căn, chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp. Tính riêng nguồn cung mở bán dự kiến nằm trong các đại đô thị vùng ven của Vinhomes đã chiếm đến 30% trong tổng nguồn cung căn hộ mới. Dự kiến mức giá bán sơ cấp trung bình của các dự án tiếp tục neo cao và có sự phân hóa giữa nguồn cung từ một số chủ đầu tư. Trong khi đó, nguồn cung nhà thấp tầng tại Hà Nội và các tỉnh lân cận năm 2025 dự kiến đạt 7.800 căn, giảm 8,2% so với cùng kỳ, do mức nền cao của năm 2024, chủ yếu nằm trong các đại đô thị của Vinhomes.
Trong khi đó, tại TP HCM nguồn cung năm 2025 dự kiến đạt 9.500 căn hộ mở bán mới, tăng 90% so với cùng kỳ, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã phát triển, tập trung vào phân khúc Cao cấp và Hạng sang. Nguồn cung nhà thấp tầng mới tại TP HCM dự kiến đạt 1.100 căn, tăng 100% so với cùng kỳ, chủ yếu từ các dự án mới phát triển.
"Quỹ đất tại trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm, nguồn cung mới có xu hướng tập trung tại các khu vực phía Đông và phía Nam, đặc biệt là tại TP Thủ Đức, cũng như các khu vực ngoại ô và các tỉnh lân cận, phù hợp với các kế hoạch phát triển hạ tầng khu vực phía Nam. Đây sẽ là những khu vực tiếp tục chiếm lĩnh thị trường trong tương lai", Guotai Junan Securities nhận định.
Đánh giá về triển vọng nhu cầu nhà ở trong trung và dài hạn, Guotai Junan Securities cho rằng, mặc dù được đẩy mạnh phát triển trong nhiều năm, các khu đô thị vùng ven, khu đô thị và thành phố vệ tinh phần lớn thể hiện thiếu hiệu quả trong thu hút nhu cầu ở thực do hạ tầng giao thông chưa đồng bộ; chưa di dời hiệu quả hạ tầng bệnh viện, trường đại học và cơ quan hành chính ra khỏi trung tâm; giá bất động sản vùng ven bị đẩy cao so với giá trị an cư và khả năng khai thác dòng tiền thực tế.
Trong trung và dài hạn, nhu cầu nhà ở thực tại các đô thị lớn vẫn chủ yếu tập trung trong nội thành, đặc biệt dọc Vành đai 2,5 và 3 tại Hà Nội; Vành đai 2 tại TP HCM. Tuy nhiên, quỹ đất khan hiếm và chi phí vốn cao khiến giá bán quá cao so với thu nhập người mua. Trong khi, nhu cầu dịch chuyển sang thị trường thứ cấp dẫn đến hiện tượng sốt giá cục bộ, song số lượng giao dịch thực tế vẫn thấp.
Guotai Junan Securities cũng chỉ ra một số xu hướng phát triển nhà ở khu vực nội thành bao gồm: Giảm diện tích căn hộ để tối ưu giá bán; Tham gia cải tạo chung cư, tập thể cũ và chỉnh trang khu dân cư hiện hữu nhằm nâng cấp hạ tầng đô thị và đáp ứng nhu cầu nhà ở.
Về dài hạn, mở rộng đô thị, phát triển khu đô thị vùng ven và thành phố vệ tinh vẫn là xu hướng tất yếu nhằm giải quyết vấn đề quá tải dân số và giao thông nội thành. Tuy nhiên, để thu hút dân cư, các khu đô thị này cần quy hoạch bài bản, đảm bảo chất lượng sống với hạ tầng và tiện ích đầy đủ (trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại...). Cùng với đó là giá bán hợp lý, phù hợp với thu nhập người mua. Hệ thống kết nối giao thông thuận tiện, nằm trên các tuyến đường lớn và có phương tiện công cộng (xe buýt, tàu điện) giúp di chuyển dễ dàng vào trung tâm.
Ngoài ra, Guotai Junan Securities cũng cho rằng, hạ tầng phát triển là đòn bẩy quan trọng thu hút người mua. Theo đó, trong giai đoạn 2021-2025, tổng mức đầu tư công của Hà Nội dự kiến sẽ đạt 340.153 tỷ đồng, tăng 36% so với giai đoạn 2016-2020. Đầu tư công năm nay chủ yếu đến từ các dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 4 và Vành đai 3.5, nhằm kết nối khu vực trung tâm với khu vực phía Đông, phía Tây Hà Nội và các tỉnh lân cận.
“Chúng tôi tin rằng sự phát triển cơ sở hạ tầng sẽ giúp nâng cao lợi thế của các khu đô thị ngoại ô quy mô lớn so với khu vực trung tâm, thông qua việc giảm thời gian di chuyển giữa các khu vực khác nhau”, Guotai Junan Securities đánh giá.
Còn tại TP HCM, trong năm 2025 sẽ ưu tiên triển khai 59 dự án giao thông với tổng ngân sách lên tới 231.000 tỷ đồng, tương đương 9,4 tỷ USD. Việc đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng giao thông sẽ giúp giảm áp lực cho các khu vực nội thành. Các dự án trọng điểm như Sân bay Long Thành và Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu sẽ tạo ra triển vọng đầy hứa hẹn cho các dự án bất động sản dân cư tại các tỉnh phía Nam như Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương và Bình Phước.