Hải Phòng: tiền sử dụng đất siêu dự án Tràng Cát tăng mạnh
Số tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư dự án Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát phải nộp sau điều chỉnh quy hoạch là 17.794 tỷ đồng.
Dự án Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát có diện tích hơn 581,9ha tại phường Tràng Cát (quận Hải An). Dự án do Công ty TNHH MTV Phát triển Đô thị Tràng Cát làm chủ đầu tư. Năm 2012, UBND TP Hải Phòng đã ra quyết định giao đất cho Công ty TNHH MTV phát triển đô thị Tràng Cát. Toàn bộ diện tích để triển khai thực hiện dự án đã được UBND quận Hải An hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
Tiền sử dụng đất tăng mạnh
Theo quyết định số 589/QĐ-UBND ngày 28/2/2025 của UBND TP Hải Phòng về việc phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát. Số tiền sử dụng đất nhà đầu tư phải nộp tăng hơn 6.850 tỷ đồng so với số tiền phải nộp theo quyết định phê duyệt giá đất năm 2020.
Quyết định này được đưa ra sau khi dự án trải qua nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, với sự thay đổi đáng kể về diện tích đất ở và loại bỏ quy hoạch đất xây dựng khách sạn, khu nghỉ dưỡng.
Cụ thể, số tiền sử dụng đất nhà ở thấp tầng tăng thêm hơn 10.925 tỷ đồng. Cụ thể là tăng từ hơn 5.100 tỷ đồng lên thành hơn 16.000 tỷ đồng. Nguyên nhân do giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất đối với loại đất này năm 2020 chỉ có hơn 8,9 triệu đồng/m2 nhưng năm 2025 đã tăng lên thành hơn 9,1 triệu đồng/m2. Hơn nữa, diện tích đất nhà ở thấp tầng đã tăng từ hơn 57,1ha lên thành 195,5ha.
Còn tiền sử dụng đất nhà ở cao tầng giảm hơn 4.000 tỷ đồng, từ hơn 5.836 tỷ đồng xuống còn hơn 1.765 tỷ đồng. Nguyên nhân giảm là do giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất đối với loại đất này năm 2020 được xác định là hơn 8,7 triệu đồng/m2 nhưng năm 2025 lại giảm xuống còn hơn 8,3 triệu đồng/m2. Hơn nữa, diện tích xây dựng nhà cao tầng cũng giảm từ hơn 66,9ha xuống còn hơn 21ha.
Ngoài ra, UBND TP Hải Phòng cũng quy định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm cho hơn 51,7ha đất thương mại dịch vụ, công cộng của dự án là 1,5 triệu đồng/m2 đất tuyến 1 và 1,125 triệu đồng/m2 đất tuyến 2.
Quyết định nêu rõ, sau khi có giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp vào ngân sách theo thông báo của cơ quan thuế.
Thay đổi quy hoạch
Được biết, khu vực này trước đây chủ yếu là đầm lầy và đất trồng sú vẹt. Dự án được giao cho Công ty TNHH MTV phát triển đô thị Tràng Cát (công ty con của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - KBC). Đến nay đã trải qua 2 lần điều chỉnh quy hoạch vào năm 2020 và tháng 2/2025.
Năm 2020, UBND TP Hải Phòng có quyết định điều chỉnh quyết định giao đất lần đầu đối với dự án này. Theo quyết định này, toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án với hơn 581,9ha được phân ra làm 4 loại đất gồm đất xây dựng nhà ở, đất thương mại dịch vụ, đất nhà ở xã hội và đất cây xanh công trình hạ tầng giao thông dùng chung.
Trong đó, có 2 loại đất nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là đất nhà ở và đất thương mại dịch vụ. Cụ thể, đất nhà ở thương mại có diện tích hơn 124ha phải nộp tiền sử dụng đất gồm hơn 57,1ha đất xây dựng nhà ở thấp tầng và hơn 66,9ha đất xây dựng nhà ở cao tầng.
Đất thương mại dịch vụ trả tiền thuê đất hàng năm là hơn 173,3ha gồm hơn 18,2ha đất xây dựng công trình công cộng, hơn 15,5ha đất xây dựng công trình thương mại, hơn 11,4ha đất trường học, hơn 5,5ha đất dịch vụ công cộng, hơn 14,7ha đất xây dựng khách sạn khu nghỉ dưỡng, hơn 63ha đất dịch vụ du lịch vui chơi giải trí, hơn 30,9ha đất khu dịch vụ, hơn 3,9ha đất trường dạy nghề và hơn 1,9ha đất hạ tầng kỹ thuật.
Đối với đất xây dựng nhà ở xã hội hơn 23,4ha và đất mặt nước, đất cây xanh, cây xanh cách ly, đất giao thông, giao thông tĩnh nhà đầu tư có trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật không phải nộp tiền sử dụng đất, sau khi hoan thành đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm bàn giao cho chính quyền địa phương quản lý.
Tháng 2/2025, UBND TP Hải Phòng tiếp tục ban hành quyết định điều chỉnh việc giao đất (lần 2) cho Công ty TNHH MTV phát triển đô thị Tràng Cát. Điểm đáng chú ý nhất trong quy hoạch điều chỉnh là sự thay đổi về diện tích đất ở. Cụ thể, diện tích đất xây dựng nhà ở được điều chỉnh từ hơn 124ha lên thành hơn 195,5ha (diện tích đất xây nhà ở thấp tầng tăng từ hơn 57,1ha lên thành hơn 174,5ha, diện tích nhà cao tầng, chung cư hỗn hợp từ hơn 66,9ha giảm xuống còn hơn 21ha.
Đất nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng từ hơn 23,4ha lên thành hơn 53,3ha, đất hạ tầng kỹ thuật dùng chung cũng tăng từ hơn 261ha lên thành hơn 281,3ha. Ngược lại, đất thương mại dịch vụ từ hơn 173,3ha giảm xuống còn hơn 51,7ha. Quy hoạch mới cũng loại bỏ hoàn toàn đất xây dựng khách sạn, khu nghỉ dưỡng. Thay vào đó, dự án sẽ tập trung vào phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân.
Việc điều chỉnh quy hoạch dự án Tràng Cát phản ánh sự thay đổi trong chiến lược phát triển đô thị của thành phố. Dự án sau khi hoàn thành hứa hẹn sẽ tạo ra một diện mạo mới cho khu vực Tràng Cát, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của Hải Phòng. Tuy nhiên, việc tăng tiền sử dụng đất có thể gây áp lực tài chính lên chủ đầu tư, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án và giá bán sản phẩm.
Trước đó, vào giữa năm 2023, TP Hải Phòng từng thúc tiến độ dự án Khu đô thị dịch vụ Tràng Cát và có thể xem xét thu hồi nếu nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ. Hải Phòng yêu cầu đến tháng 6/2024, dự án phải hoàn thành nhiều phần việc về thủ tục, như phê duyệt điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/2.000, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và khởi công xây dựng. Trường hợp không có lý do khách quan mà công ty không đảm bảo tiến độ, thành phố sẽ xem xét việc thu hồi dự án.