“Nặng gánh” tiền sử dụng đất

Liên quan bảng giá đất và thu tiền sử dụng đất, trao đổi tại Hội nghị triển khai các nghị định để thi hành Luật Đất đai 2024 do Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM tổ chức ngày 12.10, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất - cho rằng, theo quy định, bảng giá sẽ ngày càng tiệm cận thị trường. TPHCM đang thực hiện lộ trình điều chỉnh bảng giá đất đi lên. Việc này đặt ra yêu cầu giải quyết đối với tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất ngoài hạn mức.

Gánh nặng truy thu tiền sử dụng đất

Mới đây, Tập đoàn Novaland (MCK: NVL) đã ghi nhận khoản lỗ kỷ lục trong báo cáo tài chính bán niên năm 2024, chủ yếu xuất phát từ việc trích lập dự phòng tiền thuê đất và tiền sử dụng đất của dự án Lakeview City (Quận 2, TP HCM). Theo tính toán dựa trên phương án giá đất năm 2017, Novaland đã phải trích lập số tiền dự phòng lên đến 4.358 tỷ đồng. Ngày 29/12/2020, UBND TP HCM đã phê duyệt phương án giá đất của Dự án Lakeview City tại thời điểm tháng 4/2017, điều này dẫn đến việc Cục Thuế TP HCM yêu cầu Novaland nộp bổ sung tổng số tiền gần 5.176 tỷ đồng cho các khoản thuê đất và sử dụng đất.

Nhiều ý kiến cho rằng khoản lỗ này là minh chứng rõ ràng về những rủi ro dài hạn mà doanh nghiệp này phải đối mặt trong quá trình xử lý các vấn đề liên quan đến tiền sử dụng đất. Bởi không chỉ riêng Novaland, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng đang phải đối mặt với những thách thức tương tự liên quan đến tiền sử dụng đất, thậm chí một số dự án mới triển khai thì chưa dám bán vì chưa duyệt được giá đất.

Đơn cử như trường hợp của dự án Eden Garden tại phường Lê Hồng Phong (Thái Bình), được bàn giao đất từ tháng 4 năm 2021, nhưng đến tháng 8 năm 2022, tỉnh Thái Bình mới ban hành văn bản về tính tiền sử dụng đất. Theo dự toán đầu tư của Eden Garden, chi phí giải phóng mặt bằng và quyền sử dụng đất là gần 221 tỷ đồng. Tuy nhiên trên thực tế, theo thông báo về tiền sử dụng đất từ tỉnh thì doanh nghiệp phải nộp trên 720 tỷ đồng, cao hơn nhiều lần dự toán chi phí, gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc thu xếp dòng tiền.

Hay tại TP HCM, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), trên địa bàn hiện có khoảng 156 dự án đang "trùm mền", trong đó 60 - 70% bị tắc ở khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Đến nay sau nhiều năm kiến nghị tháo gỡ khó khăn, các dự án bị vướng liên quan đến định giá đất vẫn "đứng hình". Trong số 22 dự án TP đề xuất sẽ thẩm định giá để tính tiền sử dụng đất, chỉ một số ít nằm trong danh sách mà HoREA kiến nghị tháo gỡ nhiều năm qua. Còn không ít dự án hơn 20 năm vẫn chưa được đóng tiền sử dụng đất nhưng lại không được đưa vào danh sách lần này.

Đó cũng là lý do đã có không ít dự án vì cần xoay dòng tiền nên chấp nhận tự tính tiền sử dụng đất rồi đưa giá bán và bán lúa non. Nhưng sau đó, số tiền sử dụng đất do nhà nước đưa ra lại vượt hơn dự kiến và doanh nghiệp đứng trước nguy cơ lỗ nên đã phải dừng dự án và rơi vào tình trạng tranh chấp với khách hàng.

Chưa thể hết lo

Đáng chú ý, bên cạnh nỗi lo về truy thu tiền sử dụng đất, việc TP HCM và nhiều địa phương dự kiến xây dựng, áp dụng bảng giá đất mới “tiệm cận” thị trường trong thời gian tới cũng đang dẫn đến nhiều lo ngại.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, bảng giá đất mới sẽ làm tăng chi phí liên quan đất đai, như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất. Bộ Xây dựng lấy ví dụ tại Khu đô thị Đông Tăng Long (TP HCM), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán căn hộ cũng dự kiến tăng từ 27% lên 60 - 65% khi áp dụng bảng giá đất mới.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA trong bối cảnh này, để công bằng và thuận lợi cho kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp, khi có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì tiền sử dụng đất cần được tính lại đối với toàn bộ dự án tại thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch. Số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp đã nộp trước đó được tính lại tại thời điểm phê duyệt lại quy hoạch và được trừ vào tiền sử dụng đất sau khi tính lại, mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

Trường hợp trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án mà doanh nghiệp chưa đóng tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm điều chỉnh quy hoạch. Số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) được tính lại tại thời điểm điều chỉnh, có tính yếu tố trượt giá và được trừ vào tiền sử dụng đất sau khi tính lại. Mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp. Đồng thời, doanh nghiệp phải nộp tiền chậm nộp tiền sử dụng đất nếu đã có thông báo nộp tiền sử dụng đất.

Chủ tịch HoREA cho rằng, đây là giải pháp có thể tìm thấy tiếng nói chung giữa cơ quan nhà nước và doanh nghiệp. Bởi vì nếu câu chuyện tiền sử dụng đất không được tháo gỡ thì sẽ gây ảnh hưởng rất lớn cho thị trường.