Kiến nghị giảm mức thu tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội

Theo quy định hiện hành, người mua nhà ở xã hội nếu bán lại sau 5 năm phải nộp 50% tiền sử dụng đất, tính theo bảng giá đất tại thời điểm giao dịch. Tuy nhiên, trong bối cảnh bảng giá đất mới đang được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường, số tiền phải nộp trở thành gánh nặng tài chính lớn, làm giảm tính hấp dẫn của chính sách nhà ở xã hội.

Theo đó, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa đề xuất giảm mức nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội riêng lẻ sau 5 năm, từ 50% xuống 20%.

Trong văn bản góp ý về Dự thảo sửa đổi Nghị định 100/2024/NĐ-CP, HoREA cho biết theo quy định hiện hành, khi bán lại nhà ở xã hội riêng lẻ sau 5 năm, người bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán lại. Quy định này nhằm thu lại một phần giá trị đất đã được miễn khi mua.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận giá thị trường khiến chi phí đất cũng tăng mạnh, đồng nghĩa người dân phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá mới, tạo gánh nặng tài chính lớn và làm việc bán lại nhà trở nên khó khăn. Vì vậy theo HoREA, giảm mức thu xuống 20% sẽ giúp người dân vừa dễ dàng bán lại nhà, đồng thời vẫn giữ nguyên tinh thần ưu đãi từ chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp.

Hiệp hội dẫn chứng, hiện nay Bộ Tài chính cũng đề xuất áp dụng mức thu 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Để đồng bộ các quy định, việc giảm mức thu tiền sử dụng đất của nhà ở xã hội xuống 20% là hợp lý, bởi người mua nhà ở xã hội ban đầu đã được miễn tiền sử dụng đất một lần. Ngoài ra, tỷ lệ thu này vẫn đảm bảo nhà nước thu một phần tiền sử dụng đất vừa giữ nguyên ưu đãi về quyền lợi cho người mua nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng nếu giảm quá sâu có thể làm ngân sách địa phương giảm thu, đồng thời tồn tại nguy cơ một số người mua lợi dụng chính sách nhà ở xã hội để kiếm lời, thay vì phục vụ đúng mục tiêu an cư cho đúng đối tượng.

Theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024, trường hợp bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm, nếu là căn hộ thì không phải nộp tiền sử dụng đất; còn với nhà ở xã hội riêng lẻ, mức phải nộp là 50%.

Người được mua nhà ở xã hội gồm người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo ở đô thị; công nhân, lao động tại khu công nghiệp; cán bộ, công chức, viên chức; sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công an nhân dân; người có công với cách mạng; người trả lại nhà công vụ; học sinh, sinh viên; hộ bị thu hồi đất, giải tỏa chưa được bồi thường bằng nhà hoặc đất ở.

Điều kiện thu nhập là thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên, hoặc thu nhập bình quân không vượt quá mức do Chính phủ quy định từng thời kỳ, hiện 15 triệu đồng mỗi tháng đối với cá nhân và 30 triệu đồng đối với vợ chồng. Người muốn được hưởng chính sách nhà ở xã hội chỉ được hưởng một lần và chưa có nhà ở hoặc diện tích bình quân đang ở nhỏ hơn 10 m2.

Đối với người dân và thị trường, nếu đề xuất được chấp thuận, việc giảm mức nộp tiền sử dụng đất xuống còn 20–30% sẽ giúp quá trình bán lại nhà ở xã hội thuận lợi hơn, giảm bớt gánh nặng chi phí và tạo điều kiện để giao dịch diễn ra minh bạch, thông suốt. Đồng thời, Nhà nước vẫn duy trì được nguồn thu hợp lý, bởi người mua nhà ở xã hội trước đó đã được hưởng ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, nên việc hoàn trả một phần khi chuyển nhượng là cần thiết để chia sẻ với ngân sách.

Tuy nhiên, vẫn còn những lo ngại rằng mức giảm quá sâu có thể dẫn đến nguy cơ lạm dụng chính sách, khi một số đối tượng không đủ điều kiện vẫn tìm cách chuyển nhượng để trục lợi.

Một số chuyên gia cho rằng giải pháp quan trọng song hành với việc giảm tỷ lệ nộp tiền sử dụng đất là cần siết chặt cơ chế hậu kiểm. Cơ quan quản lý phải có dữ liệu liên thông về người mua, người bán và quy trình chuyển nhượng để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “mua suất” hay sang nhượng lòng vòng. Việc này không chỉ bảo đảm công bằng trong thụ hưởng chính sách an sinh, mà còn giúp chính sách nhà ở xã hội thực sự đến đúng tay người cần.