Sửa Luật Đất đai: Cần cải cách mạnh mẽ về định giá đất

Theo đó, một trong những điểm thay đổi lớn nhận được sự quan tâm của dư luận trong Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 là cơ chế xác định giá đất.

Cụ thể, Luật Đất đai hiện hành phân chia thành giá đất cụ thể và bảng giá đất, áp dụng trong trường hợp cho thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng. Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình áp dụng vào thực tế đã phát sinh nhiều vướng mắc, đặc biệt là với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng, chi phí này thường rất cao.

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường - Mai Văn Phấn, Dự thảo Luật bám sát tinh thần Nghị quyết số 69-NQ/TƯ của Ban Chấp hành Trung ương, hướng tới cải cách mạnh mẽ về định giá đất và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo đó, bảng giá đất vẫn được duy trì nhưng sẽ điều chỉnh linh hoạt bằng hệ số, áp dụng tùy theo mục đích như bồi thường, thu hồi hay chuyển mục đích sử dụng.

“Điều này vừa nhằm hỗ trợ người dân có nhu cầu thực sự, vừa khuyến khích nhà đầu tư, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế. Từ đó, hướng tới bảo đảm nguồn thu ngân sách, giảm chi phí đầu tư, tạo điều kiện thu hút doanh nghiệp”, vị này chia sẻ.

Đồng thời nhấn mạnh, nếu tiền sử dụng đất đặt ra quá cao, nhà đầu tư khó mặn mà vì chi phí lớn. Nhưng nếu quá thấp, lại không bảo đảm nguồn thu cho ngân sách. Vì vậy, Luật sửa đổi lần này hướng tới sự cân bằng, linh hoạt và minh bạch.

“Luật Đất đai (sửa đổi) hướng tới vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách, vừa giảm chi phí đầu tư, tạo điều kiện thu hút doanh nghiệp. Cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh sẽ được áp dụng trong từng trường hợp cụ thể, vừa hỗ trợ người dân có nhu cầu thực sự, vừa khuyến khích nhà đầu tư, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế”, vị này bày tỏ.

Đánh giá cao những đề xuất sửa đổi của cơ quan soạn thảo, tuy nhiên, không ít ý kiến cũng bày tỏ, để bảng giá đất sơ cấp thật sự phản ánh sát giá trị thị trường, Nhà nước cần cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, chính xác và cập nhật thường xuyên, nhưng hệ thống hiện nay vẫn còn phân tán, nhiều nơi chậm số hóa, gây khó cho việc định giá khách quan. Đồng thời, nếu quản lý không chặt chẽ, việc để các bên tự thỏa thuận giá đất thứ cấp có thể dẫn tới rủi ro “hai sổ”, “hai giá”, trốn thuế hoặc kê khai thấp hơn giá trị thực tế - Đây là thách thức cần đi kèm với cơ chế giám sát và chế tài đủ mạnh.

Bên cạnh đó, năng lực của đội ngũ định giá viên, cán bộ quản lý đất đai cũng là vấn đề, nếu thiếu chuyên môn và sự độc lập thì bảng giá đất vẫn có thể bị chi phối bởi lợi ích cục bộ.

Liên quan đến vấn đề này, trước đó, tại văn bản góp ý, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đề nghị, cần làm rõ cơ chế xác định giá đất trong các trường hợp thu hồi, tránh mâu thuẫn giữa bảng giá đất với giá đã được thỏa thuận trước đó.

Đồng thời, VCCI cũng lưu ý quy định “HĐND cấp tỉnh được quyết định các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác” có thể dẫn đến áp dụng quá rộng, chưa thật sự phù hợp với tinh thần Hiến pháp.

Liên quan đến vấn đề về định giá đất, góp ý xây dựng và hoàn thiện Dự thảo Luật (sửa đổi), trước đó, nhiều ý kiến cũng cho hay, Dự thảo cần giải quyết mâu thuẫn giữa nhu cầu kiểm soát giá đất, kiểm soát tiền thu từ đất với nhu cầu phân bổ nguồn lực đất đai thông qua các cơ chế cạnh tranh, minh bạch.

Đặc biệt, việc Dự thảo đề xuất giải pháp Nhà nước quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp khi giao đất dựa trên bảng giá đất có thể dẫn tới giá đất có tính chất phi thị trường, được ấn định thông qua cơ chế hành chính - Điều này có thể làm suy yếu, thậm chí vô hiệu hóa các công cụ thị trường trong phân bổ nguồn lực đất đai (cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư).

Bởi, theo Luật Đất đai hiện nay, Nhà nước cơ bản giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu để bảo đảm tính thị trường, cạnh tranh, minh bạch, nhưng nhược điểm là sẽ đẩy giá đất lên cao.

Vì vậy Dự thảo cần làm rõ giải pháp để giá đất được kiểm soát, giao đất cho đúng người có nhu cầu, tránh cơ chế chỉ định, dễ hình thành cơ chế “sân sau”, phát sinh nguy cơ lợi ích nhóm, nhũng nhiễu, tiêu cực.

Được biết, tại cuộc họp nghe báo cáo, cho ý kiến đối với Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), để Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục hoàn thiện, trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ 10 vừa diễn ra, Phó Thủ tướng Chính phủ - Trần Hồng Hà nhấn mạnh, Luật phải có phương pháp khoa học, đồng bộ giữa các bộ ngành, địa phương, doanh nghiệp và người dân, tránh xung đột và tác động tiêu cực ngay sau khi ban hành.

“Không thể rút gọn thủ tục mà bỏ qua đánh giá tác động, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần làm rõ những điều khoản "trói buộc" thực tiễn, tập trung tháo gỡ vướng mắc thay vì sửa đổi toàn diện ngay lập tức”, Phó Thủ tướng lưu ý.

Với vai trò đặc biệt quan trọng trong thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tại phiên họp thứ 49 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội vừa qua, Chủ tịch Quốc hội - Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh, tinh thần chỉ đạo là phải thông qua bằng được Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Quy hoạch (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 10.