Sửa Luật Đất đai: Cần chi tiết cơ chế kiểm tra, giám sát

Trong bối cảnh mới với yêu cầu minh bạch hóa thủ tục, đồng bộ hóa pháp luật và nâng cao hiệu quả quản lý, việc tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, hoàn thiện các quy định liên quan đến dự án có sử dụng đất là hết sức cần thiết, nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đang được cơ quan soạn thảo khẩn trương hoàn thiện trước khi trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ 10 dự kiến diễn ra vào tháng 10/2025.

Mặc dù đã có những điều chỉnh cơ bản nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đang hiện hữu, tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, Dự thảo Luật (sửa đổi) vẫn còn nhiều vấn đề cần được cân nhắc, hoàn thiện.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đạo luật này có ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống kinh tế – xã hội, tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân và hoạt động của doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Dự thảo Luật được xây dựng trên cơ sở bám sát tình hình chính trị, kinh tế – xã hội của đất nước, đồng thời quán triệt tinh thần và định hướng từ các Nghị quyết trụ cột của Đảng và Nhà nước - Đây là điểm tích cực, thể hiện sự cập nhật và tính thời sự của Dự thảo.

“Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi và hiệu quả khi triển khai, Dự thảo cần bổ sung các quy định chi tiết hơn, đặc biệt về cơ chế kiểm tra, giám sát”, VARS chia sẻ.

Đồng thời bày tỏ, thực tiễn cho thấy, dù tinh thần phân cấp, phân quyền đã được khẳng định rõ, bộ máy cấp xã vẫn còn hạn chế về nguồn lực và năng lực thực thi, dễ dẫn đến lúng túng trong áp dụng luật, thậm chí có nguy cơ giảm hiệu lực.

Bên cạnh đó, việc số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản mang tính thống nhất, liên thông với các cơ sở dữ liệu quốc gia và chuyên ngành khác là giải pháp cần thiết nhằm tăng cường minh bạch, hiện đại hóa công tác quản lý, đồng thời tạo thuận lợi cho việc khai thác thông tin phục vụ cả cơ quan quản lý, người dân và doanh nghiệp.

Còn theo VARS IRE, Luật Đất đai là đạo luật trọng yếu, có tác động lâu dài đến sự phát triển kinh tế – xã hội và sự ổn định, bền vững của thị trường bất động sản. Do vậy, quá trình xây dựng, hoàn thiện luật cần được tiến hành thận trọng, với tầm nhìn dài hạn, tránh phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần.

“Việc tiếp tục lắng nghe, tiếp thu ý kiến từ chuyên gia, doanh nghiệp và người dân là yếu tố quan trọng để dự thảo vừa phù hợp thực tiễn, vừa tạo lập hành lang pháp lý minh bạch, ổn định, nhất quán”, VARS IRE bày tỏ.

Về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, VARS IRE ủng hộ phương án không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã mà chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Bởi sau hợp nhất địa giới hành chính, quy mô cấp xã mở rộng, yêu cầu quản lý ngày càng cao trong khi nguồn lực và năng lực cán bộ còn hạn chế.

Việc duy trì quy hoạch cấp xã có thể dẫn đến trùng lặp, chồng chéo với quy hoạch cấp tỉnh, gây thiếu đồng bộ và chậm trễ khi điều chỉnh. Theo đó, cấp xã chỉ nên tham gia cung cấp số liệu, góp ý và phản biện trong quy trình lập quy hoạch cấp tỉnh.

Cũng theo VARS IRE, khi thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, cần bổ sung trường hợp các dự án đầu tư công khẩn cấp, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dự án logistics, hỗn hợp dân cư – đô thị – du lịch – thương mại và các dự án phát triển kinh tế – xã hội khác theo quyết định của HĐND cấp tỉnh. Tuy nhiên, quy định hiện còn chung chung, thiếu tiêu chí cụ thể để phân loại dự án “khẩn cấp”, dễ dẫn đến cách hiểu khác nhau giữa địa phương và nguy cơ lạm dụng.

“Vì vậy, cần có hướng dẫn chi tiết, minh bạch về tiêu chí phân loại, nhận diện”, VARS IRE đề xuất.

Đối với quy định cho phép Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại khi chủ đầu tư đã thỏa thuận trên 75% diện tích hoặc số lượng người sử dụng đất. Đánh giá cao việc bổ sung điều kiện vừa đảm bảo quyền lợi doanh nghiệp, vừa hài hòa lợi ích cộng đồng, tuy nhiên, để doanh nghiệp không gặp khó khăn khi triển khai dự án, VARS IRE đề xuất cần quy định cụ thể quy trình, tiến độ bàn giao đất sạch phù hợp.

Với trường hợp thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong một số trường hợp đặc biệt, các chuyên gia của VARS IRE cho rằng, các điều kiện rõ ràng, minh bạch sẽ giúp tránh khó khăn trong thực thi và nguy cơ “xin – cho”. Muốn vậy, cơ quan quản lý cần ban hành tiêu chí phân loại, nhận diện rõ ràng từng trường hợp thu hồi đất.

Về căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, VARS IRE ủng hộ quy định dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, không quy định giá đất cụ thể. Bởi đây là cơ chế giúp bảo đảm vai trò chủ sở hữu toàn dân của Nhà nước, đồng thời hài hòa lợi ích quản lý Nhà nước và đặc thù từng địa phương.

“Mặc dù vậy, việc xây dựng hệ thống chỉ tiêu kỹ thuật, khung chuẩn định giá đất thống nhất trên toàn quốc là rất cần thiết. Đồng thời, cơ chế công khai, minh bạch và kiểm tra giám sát chặt chẽ đối với các tổ chức, cá nhân thực hiện định giá là giải pháp trọng yếu nhằm hạn chế sai lệch, lạm quyền”, VARS IRE chia sẻ.

Ngoài những nội dung đã nêu, VARS IRE cũng đề xuất cân nhắc các quy định về nguyên tắc, căn cứ và phương pháp định giá đất; quy định xây dựng bảng giá đất theo loại đất, khu vực, vị trí và thời gian quyết định bảng giá 5 năm một lần; quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chưa tính tiền;…