Sửa Luật Đất đai: Nên có một bảng giá đất chung

Như đã biết, việc ban hành Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai, đồng thời bảo đảm kế thừa, sự ổn định, tính thống nhất của hệ thống pháp luật; tháo gỡ kịp thời những “điểm nghẽn”, vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất, tạo động lực đưa đất nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, cho phù hợp với yêu cầu quản lý mới.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai theo hướng hiện đại, minh bạch, dựa trên nền tảng số hóa không chỉ giúp quản lý hiệu quả tài nguyên quý giá này, mà còn góp phần tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh, bảo đảm công bằng xã hội, tăng cường niềm tin của nhân dân vào chính sách của Đảng và Nhà nước.

Tuy nhiên, một trong những điểm vẫn còn gây tranh luận là việc có nên áp dụng bảng giá đất của Nhà nước để tính bồi thường khi thu hồi hay không? Bởi thực tế cho thấy, nếu áp dụng một cách máy móc bảng giá vào bồi thường dễ phát sinh khiếu nại. Ngược lại, nếu chạy theo “giá thị trường” mà thiếu chuẩn mực và phương pháp định giá rõ ràng thì sẽ nảy sinh vướng mắc khác.

Về vấn đề này, tham gia góp ý Dự thảo Luật (sửa đổi), ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cho biết, dù đã có cải tiến nhưng sau một thời gian triển khai, Luật Đất đai 2024 chưa thực sự hiệu quả, khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là vấn đề định giá đất. Việc tính giá đất theo cơ chế hiện nay rất khó khăn. Dự án kéo dài 10 năm, giá đất thay đổi từng ngày dẫn đến thua lỗ, không đủ tiền nộp thuế.

Về vấn đề bảng giá đất, ông Toản cho rằng, nên có một bảng giá chung áp dụng cho cả người dân và doanh nghiệp, dựa trên lợi thế và vị trí của từng khu đất.

“Doanh nghiệp luôn phải trả thêm tiền riêng cho người dân, với tỷ lệ lên tới 5-10% giá trị đền bù để thỏa thuận riêng từng nhà, điều này gây ra nhiều khó khăn và tốn kém”, ông Toản chia sẻ.

Đồng thời đặt vấn đề, tại sao không có bảng giá đất chung, dựa trên lợi thế khu đất, vị trí, để doanh nghiệp cảm thấy thoải mái hơn khi đầu tư?

Ngoài ra, nêu vấn đề vị trí đất tương đồng nhưng giá đất mỗi địa phương áp dụng giá khác nhau, ông Toản cũng kiến nghị, các cơ quan xây dựng luật phải làm rõ ràng việc tính giá đất ở mỗi địa phương, giúp doanh nghiệp yên tâm hơn trong việc đầu tư.

Liên quan đến nội dung này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho hay, một trong những điểm nghẽn lớn nhất là vấn đề giá đất.

“Chúng ta đang triển khai bảng giá đất ban hành hàng năm, đó là khó khăn cho các cơ quan chính quyền, nên lần sửa Luật này điều chỉnh sang ngưỡng 5 năm là phù hợp”, ông Đính chia sẻ.

Đồng thời bày tỏ, khó khăn tiếp theo là tính giá trên nguyên tắc bảng giá thị trường, do chưa phân định rõ ràng bảng giá đất sơ cấp và thứ cấp, dẫn tới tình trạng có những khu vực chưa được đầu tư hạ tầng nhưng vẫn ban hành bảng giá chung. Đặc biệt là tình trạng có những khu vực có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá, trong khi lại lấy mức giá đó để áp vào bảng giá đất, vô hình trung đang hợp thức hoá “giá ảo”.

Theo ông Đính, tình trạng này khiến các nghĩa vụ tài chính đất đai của doanh nghiệp tăng lên, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao. Hệ lụy là khả năng sở hữu nhà ngày càng xa tầm với của người dân.

“Một vướng mắc khác là việc định giá đất, trong đó xuất hiện tình trạng đơn vị tư vấn định giá cũng e sợ, cơ quan quản lý địa phương cũng sợ, nên để đảm bảo an toàn, họ phê duyệt mức giá cao. Tình trạng này gây ra hệ lụy cho người dân: giá bất động sản không thể giảm được.

Thống kê cho thấy giá bất động sản tăng lên rất nhiều, trong khi hoạt động đầu tư gần như chững lại ở nhiều địa phương. Nguyên lý là bất động sản tăng theo giá trị đầu tư, thế nhưng có những nơi không đầu tư gì mà giá bất động sản vẫn tăng mạnh”, ông Đính nêu vấn đề.

Từ đó, ông đề xuất người chịu trách nhiệm việc xác định giá đất nên nhờ tới các cơ quan chuyên môn độc lập, không liên quan tới các dự án bất động sản, để đặt hàng tư vấn định giá đất.

Ông Đính cho rằng, những cơ quan này sẽ tính đúng, tính đủ để cơ quan quản lý quyết định giá đất dựa trên cơ sở đó…

Đồng thời bày tỏ mong muốn, lần sửa Luật này thực sự tạo được hành lang pháp lý minh bạch, rõ ràng, thông thoáng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển đúng, tạo ra mặt bằng giá trị đúng để người dân có thể tiếp cận được.

Trước đó, tại cuộc họp trực tiếp, kết hợp trực tuyến toàn quốc cho ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), liên quan đến vấn đề này, Phó thủ tướng Chính phủ - Trần Hồng Hà cũng cho rằng, việc định giá đất cần kiên định nguyên tắc “một giá” do Nhà nước quyết định, và áp dụng thống nhất trong mọi giao dịch.