Thanh khoản biệt thự, nhà liền kề phía Nam chạm đáy
Thanh khoản biệt thự, nhà liền kề phía Nam đang trải qua giai đoạn chạm đáy, nguyên nhân chính đến từ giá cao, nguồn cung kém hấp dẫn, tâm lý người mua thận trọng.
Cung và cầu suy yếu
Theo báo cáo mới nhất từ DKRA Group, phân khúc biệt thự và nhà liền kề tại TP HCM và các tỉnh phía Nam tiếp tục ghi nhận tình trạng ảm đạm trong hai tháng đầu năm 2025, với tỷ lệ hấp thụ chỉ vỏn vẹn 1%. Đây là mức thanh khoản thấp nhất so với cùng kỳ năm ngoái (16%) và mức trung bình 21% của năm 2024. Sự sụt giảm này phản ánh những khó khăn lớn mà thị trường bất động sản cao cấp đang phải đối mặt.
Trong hai tháng đầu năm, TP HCM và các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, và Tây Ninh ghi nhận 81 dự án với hơn 5.000 sản phẩm biệt thự, nhà liền kề đang chào bán. Tuy nhiên, chỉ có 75 căn được tiêu thụ, tương đương tỷ lệ hấp thụ 1%. Con số này cho thấy sự đóng băng của phân khúc nhà liền thổ, vốn từng là điểm sáng của thị trường bất động sản phía Nam.
Báo cáo từ Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra rằng, trong khi các phân khúc như đất nền và chung cư ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ, nhu cầu mua biệt thự và nhà liền kề tiếp tục giảm sâu. Tại TP HCM, lượt tìm kiếm biệt thự, nhà liền kề chỉ chiếm chưa đến 2% tổng nhu cầu mua bất động sản. Các tỉnh như Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, và Đồng Nai cũng có diễn biến tương tự, với tỷ lệ tìm kiếm chỉ dao động từ 2-5%.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thanh khoản thấp là do giá bán quá cao và nguồn cung kém hấp dẫn. Ông Thắng cho biết: "Nguồn cung hiện nay chủ yếu là hàng tồn kho từ năm 2024 và các sản phẩm rao bán lại. Lượng sản phẩm mới mở bán chỉ chiếm khoảng 25%, và chúng tập trung chủ yếu ở TP HCMvà Đồng Nai."
Cụ thể, giá biệt thự liền kề tại TP HCM dao động từ 5,3 tỷ đồng đến 700 tỷ đồng mỗi căn, trong khi tại Đồng Nai, mức giá thấp nhất là 3,5 tỷ đồng và cao nhất lên tới 228 tỷ đồng. Các tỉnh như Long An và Bình Dương cũng duy trì mức giá cao, từ 39-45 tỷ đồng mỗi căn. Những mức giá này khiến người mua e ngại, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế còn nhiều bất ổn.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu Savills TP HCM, cũng nhận định: "Người mua hiện nay rất thận trọng với các dòng sản phẩm có giá trị lớn. Họ không dám mạnh tay sử dụng đòn bẩy tín dụng, đặc biệt khi nguồn cung không đa dạng và thanh khoản trên thị trường thứ cấp còn ế ẩm."
Trước tình hình khó khăn, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách chiết khấu và ưu đãi thanh toán để kích cầu. Tuy nhiên, theo bà Hương, những biện pháp này vẫn chưa đủ để tạo ra sự đột phá: "Phần lớn chủ đầu tư không giảm giá trực tiếp mà thông qua các chính sách như chiết khấu thanh toán nhanh, kéo dãn tiến độ thanh toán, hoặc tặng kèm nội thất. Tuy nhiên, hiệu quả kích cầu vẫn chưa như mong đợi."
Khó khăn tiếp diễn
Dự báo từ nay đến cuối năm 2025, khu vực phía Nam sẽ có thêm 3.000-5.000 căn nhà liền thổ mới được mở bán. Tuy nhiên, mặt bằng giá sơ cấp dự kiến vẫn sẽ neo ở mức cao do ảnh hưởng của chi phí đầu vào. Tại TP HCM, các sản phẩm cao cấp giá trên 30 tỷ đồng sẽ tiếp tục chiếm ưu thế, trong khi tại các tỉnh, mức giá phổ biến sẽ dao động từ 6-15 tỷ đồng.
Một yếu tố khác có thể tác động đến thị trường là việc công bố bảng giá đất mới dự kiến từ tháng 10/2025.
Theo các chuyên gia, sự điều chỉnh này có thể khiến giá trị của các sản phẩm nhà liền thổ biến động, tạo ra cơ hội mới cho cả người mua và nhà đầu tư.
Để vượt qua thách thức, các chủ đầu tư cần có chiến lược linh hoạt hơn, kết hợp giữa việc điều chỉnh giá bán và cải thiện chất lượng sản phẩm. Đồng thời, sự hỗ trợ từ chính sách vĩ mô, đặc biệt là việc công bố bảng giá đất mới sẽ là yếu tố then chốt giúp thị trường sớm phục hồi.