TP HCM: giá biệt thự, nhà phố ngày càng đắt đỏ

Báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho thấy, quý IV/2024, giá nhà liền thổ (biệt thự, nhà phố liền kề) tại TP HCM ghi nhận mức trung bình 330 triệu đồng/m2, tăng 20% so với quý trước. So với năm 2020, giá sơ cấp của phân khúc này đã tăng gấp ba lần, trong khi giá thứ cấp cũng tăng gấp đôi.

Về nguồn cung, tính đến cuối năm ngoái, TP HCM có khoảng 613 căn nhà liền thổ mở bán sơ cấp, có tới 74% trong số đó được niêm yết trên 30 tỷ đồng/căn, cho thấy phân khúc này ngày càng xa tầm với của đa số người mua.

Tương tự, thống kê của JLL Việt Nam cũng ghi nhận quý IV/2024 có giá biệt thự và nhà phố mới trên địa bàn đạt xấp xỉ 430 triệu đồng/m2, tăng 11% so với năm trước. Mỗi căn nhà liền thổ trong thành phố đang dao động từ 30 - 120 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, dữ liệu từ Cushman&Wakefield cũng chỉ ra, trong giai đoạn đó phân khúc nhà thấp tầng của TP HCM đã đạt bình quân 480 triệu đồng/m2, tăng 41% so với cùng kỳ 2023 và thiết lập mức cao nhất trong mười năm qua.

Theo ghi nhận thực tế, ngày càng nhiều dự án tại TP HCM công bố mức giá lên tới hàng trăm tỷ đồng mỗi căn. Điển hình, dự án Vinhomes Central Park (Bình Thạnh) đang giao dịch giá thứ cấp từ 140 – 350 tỷ đồng/căn. Hay như khu dinh thự The Rivus Elie Saab (Thủ Đức) có giá bán dao động 120 – 750 tỷ đồng/căn.

Đáng chú ý, không chỉ những khu sang trong giữa trung tâm hay Thủ Thiêm mới có giá cao, mà không ít dự án tại các khu vực vùng ven như Bình Chánh, Nhà Bè… cũng đang chào bán ở mức 60 – 120 tỷ đồng/căn.

Một ví dụ rõ nét về sức hút của phân khúc nhà liền thổ là dự án The Meadow (Gamuda Land) tại Bình Chánh. Dù giá ở ngưỡng cao, tỷ lệ hấp thụ đã vượt 80%, thúc đẩy các chủ đầu tư khác dự kiến mở rộng nguồn cung vào năm 2025.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến giá nhà liền thổ tại TP HCM liên tục tăng là do tình trạng khan hiếm quỹ đất và nhiều rào cản pháp lý, dẫn đến việc nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu. Bên cạnh đó, trong bối cảnh giá của các phân khúc khác cũng đồng loạt điều chỉnh tăng, giá nhà liền thổ càng bị đẩy lên, cạnh tranh gay gắt trên cùng một địa bàn.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường S22M Savills cho biết, trong năm 2024 TP HCM chào đón nhiều dự án siêu sang tại khu vực Thủ Thiêm (quận 2 cũ) và Phú Mỹ Hưng (quận 7) với giá khoảng 680 – 900 triệu đồng/m2. Ngoài ra, các dự án hiện hữu cũng đồng loạt điều chỉnh giá giai đoạn tiếp theo trước bối cảnh nguồn cung hạn chế và ít có sự cạnh tranh trên cùng khu vực.

"Động thái này đã kéo mặt bằng giá của thị trường tăng mạnh. Bên cạnh đó, rổ hàng nhà liền thổ vừa túi tiền, trên dưới 10 tỷ đồng, lại rất ít (chưa đến 20%), không đủ sức điều tiết cho mặt bằng giá chung", bà Giang Huỳnh nói.

Xu hướng tăng giá bán liên tục của nhà liền thổ đã ít nhiều đã tác động trực tiếp đến khả năng hấp thụ của loại hình này. Theo bà Giang Huỳnh, năm qua các sản phẩm biệt thự, nhà phố giá trên 30 tỷ đồng chật vật để tìm kiếm giao dịch. Riêng quý IV, do nguồn cung toàn hàng cao cấp, số lượng nhà liền thổ bán thành công chỉ vỏn vẹn 60 căn, giảm 65% theo quý và 6% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ phân khúc này xuống còn chưa đến 10%.

Trái lại, các dự án ra mắt có giá “mềm” hơn, quanh mốc 10 tỷ đồng lại được đón nhận, với tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung lên đến 81%. "Điều này cho thấy nhu cầu mua nhà liền thổ tại TP HCM vẫn nghiêng về các sản phẩm có giá phải chăng, ngay cả khi chúng nằm xa trung tâm", bà Giang cho hay.

Dù ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực song ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng phân khúc nhà liền thổ tại các thành phố lớn ở Việt Nam vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức về pháp lý và cơ chế quản lý.

Để giải quyết vấn đề này, vị chuyên gia cho rằng cần đẩy mạnh cải cách khung pháp lý, với trọng tâm là Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan. Việc minh bạch hóa quy trình cấp phép dự án, quy hoạch sử dụng đất, và xử lý tranh chấp sẽ giúp tăng cường niềm tin của nhà đầu tư và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Đồng thời, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian xử lý các dự án sẽ tạo điều kiện thuận lợi để tăng nguồn cung bất động sản liền thổ, đặc biệt tại các khu vực vùng ven đô thị. Hơn nữa, sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước và chính quyền địa phương trong việc giám sát và quản lý đất đai sẽ đảm bảo tính thống nhất, giảm thiểu bất cập và ngăn chặn các vấn đề tiêu cực phát sinh.

Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cũng cho biết thêm, chuyển đổi số trong quản lý đất đai và bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tăng cường tính minh bạch và hiệu quả của thị trường. Việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử, nền tảng giao dịch trực tuyến và ứng dụng công nghệ phân tích dữ liệu sẽ giúp người mua và nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin, giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Cùng với đó, các chính sách khuyến khích đầu tư quốc tế thông qua ưu đãi thuế và mở rộng quyền sở hữu bất động sản cho người nước ngoài sẽ tạo động lực thu hút nguồn vốn dài hạn. Như vậy, không chỉ góp phần thúc đẩy nguồn cung mà còn giúp thị trường bất động sản liền thổ phát triển mạnh mẽ và ổn định hơn. Việc kết hợp chặt chẽ giữa công nghệ, pháp lý và nguồn vốn quốc tế cũng sẽ là nền tảng vững chắc để thị trường đạt được những bước tiến mới trong thời gian tới.