HoREA đề xuất không cấm lưu trú ngắn ngày trong chung cư

Theo HoREA, cho thuê nhà ở bao gồm cho thuê căn hộ chung cư là hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc lĩnh vực kinh doanh có điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, mà người cho thuê nhà phải đăng ký kinh doanh, nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Theo HoREA, quy định cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” không phải mới quy định trong Luật Nhà ở 2023, mà trước đó, nội dung này cũng đã được quy định tại Luật Nhà ở 2014.

HoREA cho rằng, vấn đề đặt ra là vì sao trong 10 năm thực thi Luật Nhà ở 2014, mặc dù đã có quy định cấm nhưng đã không gây khó khăn, không cản trở hoạt động của các chủ sở hữu căn hộ chung cư “cho thuê lưu trú ngắn ngày theo ứng dụng Airbnb”, mà chỉ sau khi Luật Nhà ở 2023 quy định lại nội dung cấm này thì UBND TP HCM mới ban hành Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND, trong đó quy định, “việc cho thuê căn hộ trong nhà chung cư phải đảm bảo đúng mục đích sử dụng để ở, tuyệt đối không sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”, dẫn đến việc các Ban Quản lý nhà chung cư trên địa bàn không cho phép các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn ngày theo ứng dụng Airbnb.

HoREA cũng cho rằng, nguyên nhân dẫn đến việc UBND TP HCM cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, đối với hoạt động cho thuê lưu trú ngắn ngày có thể là do “cách hiểu” quy định cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” tại Luật Nhà ở 2023, do đó HoREA đề nghị cần thống nhất “cách hiểu” như sau:

Thứ nhất, HoREA đề nghị “cách hiểu” về quyền của chủ sở hữu nhà ở, trong đó có chủ sở hữu nhà chung cư có quyền cho thuê nhà, căn hộ của mình theo hình thức hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư dài hạn theo tháng, theo năm hoặc hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn theo giờ, theo ngày, theo tuần… theo ứng dụng Airbnb đã được quy định tại Luật Nhà ở 2023, trong đó quy định chủ sở hữu nhà ở, bao gồm chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm, bao gồm: cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ…

Thứ hai, HoREA đề nghị “cách hiểu” quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có việc cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở tại Luật Nhà ở 2023, nhưng Luật Nhà ở 2023 không có quy định cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ chung cư “để ở”, bởi lẽ hoạt động của các chủ sở hữu căn hộ chung cư kinh doanh cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn theo giờ, theo ngày, theo tuần… theo ứng dụng Airbnb để phục vụ khách du lịch, khách vãng lai trong nước và nước ngoài mà người thuê căn hộ đều “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở” nên không trái với quy định tại Luật Nhà ở.

Thứ ba, HoREA đề nghị “cách hiểu” có tính “ngộ nhận” về trường hợp căn hộ chung cư cho thuê ngắn hạn theo giờ, theo ngày, theo tuần, theo ứng dụng Airbnb chỉ phục vụ khách du lịch là chưa chính xác, bởi lẽ bên cạnh đa số người thuê căn hộ chung cư ngắn hạn là khách du lịch trong nước hoặc khách du lịch nước ngoài, thì còn có nhiều trường hợp người thuê là khách vãng lai trong nước và cả khách vãng lai nước ngoài đi công tác hoặc thăm thân nhân, hoặc chăm sóc bệnh nhân ở bệnh viện, hoặc chăm sóc con cháu đi thi, hoặc tổ chức lễ cưới hỏi…để vừa có thể được ở đông người hơn, tự do hơn phòng khách sạn, tự nấu ăn, giặt giũ với chi phí phải chăng và thuận tiện nhất cho mình.

Thứ tư, HoREA đề nghị Sở Xây dựng thống nhất “cách hiểu” nội dung “giải thích từ ngữ” tại khoản 14 Điều 3 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng quy định “khu chức năng căn hộ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và các mục đích khác là khu có căn hộ để ở hoặc kết hợp căn hộ để ở và căn hộ dùng làm cơ sở lưu trú du lịch có các hệ thống cấp điện, cấp, thoát nước, hệ thống thang máy, thang cuốn, hệ thống phòng cháy, chữa cháy, xử lý rác thải được xây dựng theo hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo pháp luật về xây dựng để phục vụ riêng cho khu căn hộ này…” không có liên quan nên không cần thiết sử dụng làm căn cứ để ban hành Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND quy định về quản lý và sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP HCM.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, việc cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” đối với hoạt động cho thuê lưu trú ngắn ngày, theo ứng dụng Airbnb kể từ ngày 27/02/2025 đến nay đã gây khó khăn rất lớn cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư, do bị bồi thường hợp đồng đã ký, bị mất nguồn khách du lịch, khách vãng lai có nhu cầu thuê nhà ngắn hạn, bị mất nguồn thu làm ảnh hưởng đến việc trả lãi vay, trả nợ ngân hàng nên trong các tháng qua, các chủ sở hữu căn hộ chung cư này phải giảm giá cho thuê nhà và chuyển hướng sang cho thuê nhà dài hạn, nhưng với số lượng 8.740 căn hộ chung cư thì việc tìm kiếm khách thuê dài hạn không dễ dàng.

Cũng theo ông Châu, nếu mỗi căn hộ chung cư “cho thuê lưu trú ngắn hạn” thuê 1-2 người phục vụ thì tạo việc làm cho 8.740-17.480 người lao động, mà việc không còn được cho thuê theo ứng dụng Airbnb hoặc chuyển sang cho thuê căn hộ dài hạn thì số lao động này bị mất việc.

“Việc cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” đối với hoạt động cho thuê lưu trú ngắn ngày, theo ứng dụng Airbnb trên địa bàn TP HCM, trong lúc các địa phương khác không cấm, sẽ tác động trực tiếp đến thị trường cho thuê lưu trú ngắn ngày và hoạt động thu hút khách du lịch, người vãng lai đến TP HCM, làm suy giảm sức cạnh tranh của Thành phố so với các địa phương khác và gây ra tác động không mong muốn đến mục tiêu phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của nước ta”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Do đó, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị Sở Xây dựng trình UBND TP HCM sửa Quyết định 26/2025 theo hướng cho phép sử dụng căn hộ được dùng làm cơ sở lưu trú trong nhà chung cư. Tuy nhiên phải đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn theo quy định pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về du lịch; phải tuân thủ các quy định của pháp luật về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện; phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế theo quy định pháp luật.

Đình Đại