Hà Nội: Giao dịch đất nền, thổ cư giảm mạnh
Trong bối cảnh giá đất leo thang sau một năm tăng nóng, thị trường đất thổ cư tại Hà Nội chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về lượng giao dịch trong quý I/2025.
Tâm lý thận trọng, khó tiếp cận mặt bằng giá cao và xu hướng dịch chuyển dòng tiền về các tỉnh vùng ven đang định hình lại bức tranh đầu tư bất động sản phía Bắc.
Giao dịch lao dốc ở nhiều khu vực trọng điểm
Theo báo cáo của OneHousing, quý I/2025 Hà Nội ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch đất thổ cư, giảm 59% so với quý trước và giảm 54% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch sụt giảm tại hầu hết khu vực trọng điểm, trong đó khu Tây, khu Đông và các quận nội thành chỉ đạt khoảng 1.200 giao dịch mỗi khu vực.
Khu Tây Hà Nội – nơi từng là điểm nóng của thị trường ghi nhận mức giảm sâu. Hà Đông dẫn đầu với mức sụt giảm khoảng 71%, tiếp theo là Nam Từ Liêm (60%), Cầu Giấy (58%) và Bắc Từ Liêm (55%). Đây là những khu vực từng ghi nhận mức tăng giá mạnh mẽ trong suốt năm 2024, khiến giao dịch đầu năm nay chững lại rõ rệt.
Khu Đông cũng không ngoại lệ, với Long Biên giảm 54% và Gia Lâm giảm 65%. Quận Hoàng Mai thuộc khu Nam chỉ ghi nhận khoảng 350 giao dịch, giảm tới 60% so với quý trước. Trong khi đó, các quận nội thành có mức giảm thấp hơn mặt bằng chung, khoảng 40%.
Cùng thời điểm, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá rao bán đất nền tại nhiều huyện vùng ven Hà Nội đã tăng hơn 30% so với cùng kỳ, nhưng giao dịch thực tế chỉ diễn ra ở phân khúc dưới 2 tỷ đồng – những sản phẩm có tiềm năng tạo dòng tiền.
Theo các chuyên gia, mặt bằng giá cao là nguyên nhân chính khiến người mua do dự. Trong năm 2024, giá đất ở một số quận vùng ven Hà Nội đã tăng 17-33%.
Chênh lệch lớn giữa nhu cầu thực và nguồn cung đẩy dòng tiền dịch chuyển ra khỏi Hà Nội. Theo OneHousing, sau Tết Nguyên đán, nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm cơ hội tại các tỉnh có giá đất thấp và nhiều dư địa tăng trưởng. Tháng 3/2025, lượt tìm kiếm đất nền tăng mạnh tại các tỉnh như Hưng Yên, Bắc Ninh – nơi có thông tin sáp nhập hoặc quy hoạch đô thị mới.
Thị trường vẫn neo giá cao, đầu tư cần thận trọng
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, cho rằng nhà đầu tư phía Bắc đang ưu tiên đất nền ở vùng ven xa trung tâm hoặc các tỉnh có giá “mềm”. “Họ sẵn sàng đánh bắt xa bờ, nên lượng cầu dàn trải khắp các tỉnh thành,” ông nhận định.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận lượng tìm kiếm đất nền tăng mạnh tại nhiều tỉnh phía Bắc. Cụ thể, Ninh Bình, Phú Thọ, Bắc Giang, Thái Bình có lượt quan tâm tăng hơn 100% so với đầu năm. Trong khi đó, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Thái Nguyên tăng hơn 64%.
Giới chuyên gia nhận định giá đất tại Hà Nội sẽ khó giảm sâu trong thời gian tới do khu vực trung tâm ít áp lực bán, nhưng biên độ tăng sẽ chậm lại. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng dòng tiền đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển về các khu đô thị vùng ven – nơi còn nhiều dư địa phát triển và khả năng sinh lời dài hạn.
Tuy vậy, ông Đinh Minh Tuấn lưu ý các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền với kỳ vọng tăng giá sau sáp nhập. “Không phải lô đất nào cũng tăng giá nếu thiếu động lực phát triển,” ông nói, đồng thời khuyến nghị nhà đầu tư nên đánh giá kỹ yếu tố vị trí, hạ tầng, quy hoạch, nhu cầu nhập cư và tiềm năng khai thác kinh doanh.
Trong bối cảnh thị trường đang điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng, sự cẩn trọng và dài hạn sẽ là yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư tránh được những rủi ro không đáng có.