Đề xuất giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân
Nhiều ý kiến đề xuất giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất để giảm chi phí tài chính, hỗ trợ người dân, doanh nghiệp và góp phần ổn định thị trường nhà ở.
Bộ Tài chính vừa có Dự thảo Tờ trình gửi Chính phủ về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Dự thảo). Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất giảm mức thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Theo Bộ Tài chính, có ý kiến phản ánh, việc ban hành bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 tại nhiều địa phương đã khiến giá đất cao đột biến so với trước đây. Trong khi đó, các quy định hiện hành về tính tiền sử dụng đất chưa được điều chỉnh kịp thời, khiến hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải đóng mức tiền cao gấp nhiều lần so với trước. Nhiều địa phương phản ánh tình trạng này đang tạo áp lực lớn lên người dân, đặc biệt tại khu vực nông thôn, vùng ven đô.
Để giải quyết vấn đề thực tiễn khi chưa sửa Luật Đất đai 2024, Bộ Tài chính trình Chính phủ 02 phương án. Trong đó, một phương án đáng chú ý là đề xuất áp dụng lại cơ chế tính theo tỷ lệ phần trăm như trước đây. Với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (quy định chi tiết trong nghị định) thì tiền sử dụng đất được tính bằng 30% mức chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp nếu nằm trong hạn mức giao đất ở. Nếu vượt hạn mức, tiền chênh lệch mà người dân phải đóng được tính bằng 50%.
Theo Bộ Tài chính, về bản chất đây là loại đất nông nghiệp dự trữ cho đất ở khi tách hộ, khác với loại đất nông nghiệp thuần túy khác. Do đó, nếu áp dụng tỷ lệ giảm 30-50% như trên sẽ giảm được nghĩa vụ về tiền sử dụng đất của người dân khi giá đất tính tiền tăng cao so với luật cũ đối với đất vườn ao liền kề thửa đất có nhà ở, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở. Đồng thời, trong bối cảnh chưa thể sửa đổi ngay luật, việc khôi phục cách tính cũ theo tỷ lệ phần trăm sẽ hỗ trợ người dân có đất ở để nhà ở trong hạn mức giao đất ở thì thu tiền sử dụng đất thấp hơn.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, mức thu nêu trong Dự thảo còn quá cao nên vẫn là gánh nặng tài chính cho người dân.
Trong góp ý liên quan đến Dự thảo, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) hoan nghênh việc Bộ Tài chính tiếp thu các ý kiến và đề xuất sửa đổi quy định thu 100% tiền chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất, vốn được xem là bất hợp lý.
Tuy nhiên, HoREA nhận định, mức thu 30% đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở và 50% đối với phần diện tích vượt hạn mức vẫn là gánh nặng lớn, sẽ khiến nhiều người gặp khó khăn khi muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, giữa bối cảnh thị trường bất động sản vừa chớm hồi phục, HoREA đề nghị, điều chỉnh khoản 2 Điều 1 theo hướng giảm mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Cụ thể, tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở đề xuất tính 20% giá trị chênh lệch thay vì mức 30% như quy định tại dự thảo. Đối với diện tích vượt hạn mức đề xuất tính 30%, thay vì 50% như hiện nay.
Đơn cử một thửa đất 300m² (trong đó 50m² vượt hạn mức) có giá đất ở là 11 triệu đồng/m² và đất nông nghiệp là 600.000 đồng/m², nếu tính đúng 100% giá trị tăng thêm, người dân phải nộp hơn 3,1 tỉ đồng tiền sử dụng đất, đây là con số quá lớn phải nộp với người dân. Theo đó, khoản nộp chỉ còn khoảng 676 triệu đồng, tương đương 21,6% mức hiện hành, được xem là hợp lý hơn và giúp giảm áp lực tài chính cho người dân.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) cho biết, Hiệp hội đánh giá cao Dự thảo của Bộ Tài chính với đề xuất điều chỉnh tỷ lệ thu tiền chuyển mục đích từ đất nông nghiệp liền kề đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Cụ thể, mức thu dự kiến là 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở, và 50% đối với phần diện tích vượt hạn mức.
Tuy nhiên, ông Phượng cho rằng, để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân, đặc biệt trong bối cảnh giá đất tăng cao, mức thu đối với phần trong hạn mức chỉ nên ở mức 20%. Đồng thời, ông cũng đề xuất cần có cơ chế riêng đối với đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư đô thị hoặc dân cư nông thôn nhưng ở mức phù hợp tương đồng với mức giá bồi thường đất nông nghiệp của các dự án trọng điểm khoảng 20% giá đất ở trong khu vực.