Đề xuất luật riêng quản lý nhà chung cư
Nhiều ý kiến cho rằng, việc sớm xây dựng một luật riêng cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư là điều cần thiết nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch.
Theo ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), việc chậm bàn giao quỹ bảo trì, vốn lên tới vài chục, thậm chí vài trăm tỉ đồng, có cả nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan, nhưng đáng lo ngại nhất là việc chủ đầu tư cố tình chiếm dụng nguồn tiền khổng lồ này. "Nếu đưa ra pháp luật, chủ đầu tư cũng chỉ phải trả lãi rất ít theo quy định, nên họ cố tình níu giữ nguồn tiền này", ông Thành nhấn mạnh.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết tại TP.HCM cũ có khoảng 1.440 khu nhà chung cư. Nếu tính các khối nhà đơn lẻ thì con số này tăng lên khoảng gấp 2 lần. Thời gian sắp tới, số tòa nhà chung cư và tòa nhà chọc trời sẽ tăng cao hơn nữa nên vấn đề quản lý, vận hành tại các khu chung cư là vấn đề rất nóng.
Theo ông Châu, tranh chấp chung cư phát sinh ở nhiều dạng giữa chủ sở hữu căn hộ và chủ đầu tư; giữa cư dân với Ban Quản trị (BQT); hoặc giữa cư dân với đơn vị quản lý vận hành. Một số trường hợp còn liên quan đến cơ quan nhà nước, chẳng hạn như việc cấp sổ hồng. Trong đó, tranh chấp phổ biến và gay gắt nhất vẫn là xoay quanh quỹ bảo trì. Mặc dù theo quy định, chủ đầu tư phải bảo hành phần khung chịu lực trong vòng 5 năm, nhưng quỹ bảo trì vẫn phải chi cho các hạng mục vận hành thiết yếu như thang máy, máy phát điện, máy biến áp, hay hệ thống bơm nước.
Đại diện HoREA cho biết chỉ riêng tại khu vực TP.HCM cũ trước sáp nhập đã có 163 chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao qũy bảo trì, phát sinh tranh chấp. Bên cạnh đó còn có 58 nhà cung cư chưa được cấp sổ hồng cho cư dân.
Trước thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, để nâng cao hiệu quả quản lý vận hành, Nhà nước cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan. Trên nguyên tắc “luật bất vị thân”, bảo đảm công bằng và bình đẳng, HoREA đã nhiều lần kiến nghị ban hành một Luật Nhà chung cư chuyên biệt từ hơn 10 năm trước, một khung pháp lý đầy đủ, minh bạch sẽ giúp giải quyết tận gốc tranh chấp, đồng thời nâng cao chất lượng sống cho cư dân.
Đồng quan điểm, trước "ma trận" tranh chấp chung cư, luật sư Hà Hải, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM cũng kiến nghị Việt Nam cần ban hành một bộ luật riêng để quản lý nhà chung cư, thay vì chỉ dựa vào các thông tư hướng dẫn.
Theo ông Hải, các quy định hiện hành mới chỉ giải quyết phần ngọn, mang tính “chữa cháy”, trong khi những vấn đề cốt lõi trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và cư dân vẫn chưa được xử lý thấu đáo. Phần lớn tranh chấp xuất phát từ phía chủ đầu tư: vi phạm chất lượng công trình, thiếu minh bạch diện tích, chậm bàn giao quỹ bảo trì… Sự bất cân xứng này cho thấy pháp luật hiện hành chưa bảo vệ đầy đủ quyền lợi của cư dân – vốn là bên yếu thế.
“Tôi cho rằng, không thể giải quyết đặc thù của nhà chung cư bằng các quy định chắp vá. Chỉ một bộ luật riêng mới đủ sức xử lý tận gốc, tạo nền tảng ổn định lâu dài. Đó sẽ là chìa khóa bảo vệ quyền lợi cư dân, đồng thời hình thành môi trường đầu tư minh bạch, bền vững”, luật sư Hà Hải nhấn mạnh.