Cần sớm bỏ thu tiền sử dụng đất bổ sung
Trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) vẫn đang còn nhiều khó khăn, khoản tiền sử dụng đất bổ sung quá lớn đã khiến nhiều doanh nghiệp càng thêm kiệt quệ.
Theo nhiều chuyên gia, khi sửa đổi Luật Đất đai 2024, cần bãi bỏ quy định về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
“Ngộp” với tiền thuế đất
Đơn cử như trường hợp của Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, chủ đầu tư dự án khu phức hợp thông minh (Thủ Thiêm Eco Smart City) tại khu chức năng 2a, Khu đô thị (KĐT) mới Thủ Thiêm đã gửi văn bản đến UBND TP HCM thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án trên. Theo lãnh đạo doanh nghiệp này, mặc dù được giao đất từ năm 2017, nhưng đến ngày 30/6/2025 mới hoàn tất công tác thẩm định giá đất, với khoản tiền sử dụng đất lên đến 16.190 tỷ đồng. Nghĩa vụ tài chính này chiếm 80% tổng vốn đầu tư của dự án, dự kiến là 20.100 tỷ đồng, công bố năm 2017. Không những vậy, Dự án còn bị kéo dài do ảnh hưởng từ quá trình thanh tra của Chính phủ liên quan đến những sai phạm tại KĐT mới Thủ Thiêm, nhưng doanh nghiệp vẫn phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung 5,4%, làm tăng tổng chi phí đầu tư.
Không chỉ có Lotte, trước đó, Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương, chủ đầu tư Dự án khu phức hợp Tháp quan sát Thủ Thiêm (Empire City), cũng đã gửi văn bản đề nghị UBND TP HCM xác định lại nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với dự án. Trước đó, doanh nghiệp này đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, nộp hơn 3.581 tỷ đồng vào đầu năm 2017. Đồng thời, Quyết định số 927 của TP HCM khi đó nêu rõ chủ đầu tư "không phải nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung khi điều chỉnh hình thức sử dụng đất từ thuê đất trả tiền một lần sang giao đất có thu tiền sử dụng đất".
Tuy nhiên, từ năm 2019 đến nay, dự án Empire City bị đình trệ do chưa xử lý dứt điểm nghĩa vụ tài chính bổ sung theo kết luận của Thanh tra Chính phủ. Đáng chú ý, gần đây các cơ quan chức năng đề xuất phương án giá đất bổ sung đối với dự án này lên tới 8.819 tỷ đồng, tăng 246% so với số tiền sử dụng đất đã nộp khi chuyển đổi hình thức từ thuê đất trả tiền một lần sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Ngoài hai trường hợp điển hình trên, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), TP HCM hiện có khoảng 100 dự án BĐS, nhà ở thương mại đang “chờ đợi” cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông báo tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) và đương nhiên còn có khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó, Novaland có 13 dự án, Hưng Thịnh Land có 8 dự án.
Cần sớm sửa đổi quy định
Tại buổi làm việc với lãnh đạo UBND TP HCM mới đây, ông Jun Sung Ho - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Lotte Properties HCMC xác nhận, tập đoàn gửi văn bản đề nghị chấm dứt dự án vì một số khó khăn. Tuy nhiên, quan điểm của tập đoàn này đã thay đổi sau 2 động thái từ phía TP HCM, đó là cuộc gặp trực tiếp với Chủ tịch UBND TP HCM vào ngày 29/8, và văn bản TP HCM báo cáo Thủ tướng Chính phủ ngày 12/9 nhằm kiến nghị tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư. Đồng thời, Lotte cho biết sẽ tiếp tục triển khai dự án nếu các đề xuất về gỡ vướng cho dự án được Chính phủ chấp thuận.
Tại buổi làm việc, Chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Văn Được cho biết, thành phố ghi nhận kiến nghị của doanh nghiệp, đồng thời đã báo cáo Trung ương xem xét phương án xử lý phù hợp. Lãnh đạo thành phố hoan nghênh Lotte tiếp tục đồng hành, chia sẻ khó khăn và triển khai dự án đúng tiến độ.
Đánh giá về việc này, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, đây là một “kết thúc có hậu” cho cả nhà đầu tư lẫn TP HCM. Bởi theo ông Châu, nếu sự việc của Lotte không được giải quyết, có thể ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, đặc biệt là hoạt động thu hút FDI vào nước ta, trực tiếp là đối với lĩnh vực BĐS.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, vướng mắc hiện nay là do khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được tính bằng mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Không chỉ có Công ty Lotte Properties HCMC kiến nghị xem xét lại, mà hầu như tất cả các doanh nghiệp BĐS đều kiến nghị sửa đổi điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 theo hướng bỏ “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” này, do người sử dụng đất “không có lỗi” và vì đây cũng là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp thêm rất lớn.
“Mặc dù Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP đã đề xuất giảm mức thu từ 5,4%/năm xuống 3,6%/năm, nhưng mức thu này vẫn còn quá cao, cần giảm xuống 0,5%/năm, hoặc 1%/năm thì hợp lý hơn. Bởi lẽ hiện nay Luật Đất đai 2024 đang có hiệu lực nên việc Nghị định 103/2024/NĐ-CP phải quy định khoản thu này là đúng pháp luật", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu để xuất.
Ông Châu cũng đề xuất, chỉ áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất có lỗi, còn đối với các trường hợp người sử dụng đất không có lỗi thì không phải nộp khoản tiền sử dụng đất bổ sung này. Tuy nhiên, ông cho rằng, để giải quyết căn cơ vướng mắc này thì khi sửa đổi Luật Đất đai 2024, cần bãi bỏ quy định về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.