Doanh nghiệp đề xuất gỡ vướng về cách tính tiền sử dụng đất

Nhiều nhà đầu tư dự án BT (xây dựng – chuyển giao) tại TP.HCM đang kêu cứu vì bị chậm bàn giao đất cả chục năm, hệ quả là có nguy cơ phải gánh khoản nghĩa vụ tài chính khổng lồ dù lỗi không thuộc về nhà đầu tư.

Dự án ách tắc, tồn đọng, chi phí đội hàng chục lần

Từ cuối năm 2024 đến nay, Bộ Chính trị đã ban hành 7 Nghị quyết chiến lược. Đặc biệt, Nghị quyết 68-NQ/TWvề phát triển kinh tế tư nhân khiến cộng đồng doanh nghiệp hết sức phấn khởi. Một trong những quy định của Nghị quyết 68 được doanh nghiệp đánh giá cao nhất là không hồi tố các quy định pháp luật để xử lý bất lợi cho doanh nghiệp. Quy định này giúp doanh nghiệp có thêm niềm tin vào môi trường kinh doanh.

Tuy vậy, trong thực tế, cách áp dụng quy định pháp luật của nhiều địa phương lại đang gây hoang mang cho doanh nghiệp, đặc biệt là về thời điểm xác định giá đất.

Mới đây, Công ty CP Đầu tư MHL đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ban Chỉ đạo về giải quyết các vấn đề khó khăn, vướng mắc các dự án tồn đọng được thành lập tại Quyết định số 751/QĐ-TTg ngày 11/4/2025 của Thủ tướng Chính phủ, Đoàn đại biểu Quốc hội Tp.HCM và Hiệp hội bất động sản Tp.HCM về tháo gỡ khó khăn trong việc xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất cho Khu đất số 448 Nguyễn Tất Thành (Quận 4, TP.HCM).

Theo đó, ngày 1/11/2016, Công ty MHL ký Hợp đồng BT số 09/HĐBT với Quân chủng Phòng không – Không quân, được thanh toán bằng quỹ đất tại địa chỉ nói trên. Đến tháng 2/2018, doanh nghiệp đã bàn giao đầy đủ công trình BT cho Bộ Quốc phòng đưa vào sử dụng.

Tuy nhiên, mãi đến tháng 3/2025, UBND TP.HCM mới ban hành quyết định giao đất cho nhà đầu tư, chậm tới 9 năm so với quy định của nội dung Hợp đồng BT và các quy định pháp luật vào thời điểm ký hợp đồng. Trước khi được bàn giao đất, trong suốt 9 năm ròng rã, Chính phủ, Bộ Quốc phòng đã có 12 văn bản đề nghị UBND TP. HCM giao đất cho Nhà đầu tư theo quy định của pháp luật, Công ty MHL đã gửi gần 100 văn bản kiến nghị tới các sở, ngành và UBND Thành phố đề nghị được giao đất theo nội dung Hợp đồng BT và quy định của pháp luật.

Hậu quả của việc chậm bàn giao đất của dự án Saigon Lighthouse Residence được quy hoạch trên khu đất 448 Nguyễn Tất Thành – bị treo 9 năm, đồng nghĩa với sự thiệt hại của doanh nghiệp, lãng phí của xã hội rất lớn.

Được biết, cũng trong năm 2016, Công ty MHL đã ký một hợp đồng BT khác tại TP. Hà Nội (được thanh toán bằng Khu đất tại số 3 Lê Trọng Tấn, phường Phương Liệt, TP. Hà Nội) và đã được UBND TP. Hà Nội bàn giao đất ngay trong năm đó, công trình khác của Hợp đồng BT này được hoàn thành vào năm 2017 đóng góp các nhu cầu nhà ở, thuế, nguồn thu vào ngân sách nhà nước

Theo các luật sư, việc xác định giá đất thời điểm hiện tại cho hợp đồng BT đã ký cách đây gần chục năm là sai nguyên tắc pháp lý về không hồi tố và đi ngược với quy định của pháp luật và tinh thần của Nghị quyết 68 – NQ/TW.

Theo quy định pháp luật, doanh nghiệp ký hợp đồng BT vào năm 2016 thì thời điểm giao đất và định giá đất phải là năm 2016. Cụ thể, Nghị định 15/2015/NĐ-CP và Quyết định 23/2015/QĐ-TTg quy định nhà đầu tư được giao đất song song, đồng thời vào thời điểm ký Hợp đồng BT. Thời điểm xác định giá đất cũng là thời điểm mà nhà đầu tư được giao đất. Việc chậm bàn giao đất là lỗi của chính quyền, không thể bắt doanh nghiệp gánh thiệt hại.

“Việc tính giá đất của năm 2025 cho hợp đồng BT đã ký năm 2016 và hoàn thành, bàn giao, đưa vào sử dụng công trình BT tháng 02/2018 là không phù hợp quy định pháp luật, có thể sẽ gây khiếu kiện kéo dài giữa doanh nghiệp và chính quyền, gây mất niềm tin về môi trường đầu tư”, một luật sư nói.

Cần chính sách công bằng, nhất quán

Trường hợp của Công ty MHL không phải là cá biệt. Theo đó, CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh (nằm trong hệ sinh thái của Tập đoàn Trường Hải - Thaco) khi đầu tư bốn tuyến đường chính tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được thanh toán 106ha đất để triển khai Khu đô thị Sala cũng gặp khó khăn tương tự.

Tuy nhiên, các vướng mắc về các dự án BT tại Thủ Thiêm đã được tháo gỡ bởi Nghị định số 91/2025/NĐ-CP quy định thời điểm xác định giá đất thanh toán theo hợp đồng BT tại Thủ Thiêm. Theo Nghị định trên, việc tính giá đất dùng để thanh toán đối ứng cho các dự án BT là tại thời điểm ký tắt hợp đồng BT và số tiền nộp ngoài tổng vốn đầu tư dự án BT được tính tại thời điểm ban hành quyết định giao đất (trong các năm 2013, 2014 và 2015). Theo thông tin từ Thaco, hiện vướng mắc của Tập đoàn liên quan đến thời điểm xác định giá đất tại dự án Khu đô thị Sala đã được tháo gỡ.

Tuy nhiên, thay vì tháo gỡ cho từng dự án, Chính phủ cần có cơ chế chung để tháo gỡ cho tất cả các doanh nghiệp, bảo đảm sự công bằng và nhất quán trong hệ thống chính sách, pháp luật.

Các doanh nghiệp đề nghị, tới đây, khi Quốc hội bổ sung Nghị quyết 98/2023/QH15 Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM và Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai cần quy định rõ về thời điểm xác định giá đất cho dự án BT, đảm bảo công bằng cho doanh nghiệp.

Trao đổi với báo chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, trên thực tế, không chỉ MHL mà có khoảng 100 dự án BT tại Tp.HCM đang gặp vướng mắc tương tự.

“Chậm trễ bàn giao đất, xác định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính hầu hết do thủ tục hành chính, do chính quyền chứ không phải do lỗi nhà đầu tư. Tôi đề nghị phải ban hành cơ chế xử lý cho doanh nghiệp không có lỗi, đặc biệt là khi phát sinh nghĩa vụ tài chính do sự thay đổi chính sách hoặc lỗi của cơ quan chức năng. Trong những trường hợp này, Chính phủ cần có hướng dẫn về phương pháp định giá đất và xử lý khoản tiền bổ sung, tạo niềm tin cho doanh nghiệp”, ông Lê Hoàng Châu đề nghị.

Rõ ràng, vướng mắc về định giá đất là một trong những nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản. Việc xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp chưa thống nhất dẫn đến một loạt dự án bị tắc nghẽn, khan hiếm nguồn cung, giá bị đẩy lên cao.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, để tăng cung cho thị trường bất động sản, việc tập trung tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến định giá đất là quan trọng nhất bởi đây là khâu trọng yếu dẫn khiến dự án dễ rơi vào cảnh chậm trễ, tắc nghẽn kéo dài.

“Ưu tiên hàng đầu hiện nay là tập trung tháo gỡ vướng mắc định giá đất, để hỗ trợ doanh nghiệp sớm triển khai dự án, qua đó góp phần thúc đẩy nguồn cung bất động sản và sự hồi phục, phát triển của thị trường bất động sản”, ông Khôi kiến nghị.

Theo lãnh đạo MHL, Nghị quyết 68-NQ/TW của Đảng đã cho các doanh nghiệp Việt Nam một niềm tin, một động lực hành động và cống hiến cho Đất nước. Doanh nghiệp và người dân hết sức tâm đắc với khẳng định của Tổng Bí thư Tô Lâm cũng nhấn mạnh: “Cần xác định phát triển kinh tế tư nhân là chiến lược, chính sách lâu dài của quốc gia”. Bản thân các doanh nghiệp cũng rất tin tưởng và vào đường lối lãnh đạo của Đảng và Nhà nước. Việc tháo gỡ kịp thời các vướng mắc phát sinh sẽ khiến doanh nghiệp cống hiến tốt hơn cho đất nước. Chúng tôi tin rằng, một tương lai rực rỡ với Việt Nam đang dần trở thành hiện thực trong tương lai gần”.

N.L