Gửi bình luận
Việc thu thập các thông tin cũ làm cơ sở để tổ chức xác định giá đất cụ thể sẽ không thể thực hiện được. Vì vậy, cần sớm sửa đổi quy định xác định giá đất để cứu thị trường bất động sản.
Đó là kiến nghị của UBND TP HCM và các chuyên gia về việc sửa đổi quy định Luật Đất đai 2024 về định giá đất, để gỡ vướng cho thị trường BĐS nói chung, các dự án bất động sản ở TP HCM nói riêng.
Sửa để cứu thị trường BĐS
Theo đó, UBND TP HCM vừa có văn bản gửi Phó thủ tướng Trần Hồng Hà và Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường kiến nghị xem xét sửa đổi quy định Luật Đất đai 2024 liên quan xác định giá đất cụ thể, để gỡ vướng gần 100 hồ sơ đất đai dự án bất động sản ở TP HCM.
Theo UBND TP HCM, điều 63 nghị định 102/2024 quy định xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê trước Luật Đất đai 2013. Bởi, thực tế triển khai thực hiện công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn TP HCM hiện còn khoảng 100 dự án bất động sản áp dụng theo quy định trên.
Tuy nhiên do thời điểm xác định giá đất cụ thể trong quá khứ (trước Luật Đất đai năm 2013), thời gian quá lâu nên gặp rất nhiều khó khăn trong việc thu thập các thông tin cũ làm cơ sở để tổ chức xác định giá đất cụ thể và hầu như không thể thực hiện được.
Do đó UBND TP HCM đã có công văn báo cáo Bộ Nông nghiệp và Môi trường về vướng mắc liên quan đến phương pháp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất, để áp dụng đối với các trường hợp trên theo quy định nghị định 102.
Cụ thể, sau khi TP HCM gửi kiến nghị, Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất đã có hướng dẫn thực hiện theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, phương pháp này không thể thực hiện được do không thể thu thập được thông tin về các tài sản so sánh có tính chất tương đồng ở thời điểm quá khứ để áp dụng.
"Sự bế tắc trong công tác tổ chức xác định giá đất cụ thể đã trở thành điểm nghẽn trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của TP HCM nói riêng cũng như quá trình phát triển đô thị trên địa bàn cả nước nói chung. Tính đến nay, TP HCM có hàng trăm dự án bất động sản trên địa bàn thành phố đang trong tình trạng đóng băng hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý tiếp theo, kéo theo nhiều hệ lụy...", văn bản UBND TP HCM nêu.
Do đó, để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc nêu trên, UBND TP HCM tiếp tục có công văn báo cáo Phó thủ tướng Chính phủ và Bộ Nông nghiệp và Môi trường.
Đáng chú ý, ngày 15-8, Chính phủ ban hành nghị định số 226/2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên nội dung UBND TP HCM báo cáo, kiến nghị sửa đổi, bổ sung điều 63 nghị định số 102 vẫn chưa được sửa đổi, bổ sung.
Vì vậy để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, UBND TP HCM đề nghị Phó thủ tướng Trần Hồng Hà giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường và các bộ ngành liên quan sửa đổi, bổ sung điều 63 nghị định số 102 theo hướng cho phép áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành năm 2015. Việc này đảm bảo phù hợp với giá thị trường và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với nhà đầu tư.
Phân tích và đánh giá về sự cần thiết sửa đổi Luật đất đai 2024, đặc biệt là sửa các quy định xác định giá đất, TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM, cho rằng sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản, nghị định hướng dẫn thi hành là nhiệm vụ cấp bách để đảm bảo tính khả thi để Luật đi vào cuộc sống. Bên cạnh đó, một mặt thể hiện tính tuân thủ, đảm bảo hiệu lực, hiệu quả của Luật, đồng thời thể hiện những cải cách, thể chế hóa đầy đủ theo đúng tinh thần Nghị quyết số 68 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân, đặc biệt bổ sung các quy định để kiểm soát biến động giá đất, đặc biệt là giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Xem xét bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp xã
Cũng theo TS Thuận, bên cạnh đó cần rà soát các văn bản quy phạm pháp luật trong phạm vi ngành, lĩnh vực, địa bàn quản lý để xử lý theo thẩm quyền hoặc báo cáo cấp có thẩm quyền xử lý nhằm loại bỏ những điều kiện không cần thiết, quy định chồng chéo làm cản trở sự phát triển của doanh nghiệp, hộ kinh doanh. Trong đó, cần xem xét bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp xã để phù hợp với tình hình thực tiễn.
Theo TS Thuận, trên thực tế, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp xã là phù hợp, đủ để quản lý nhà nước về đất đai mà không bị ảnh hưởng bởi việc bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã.
“Trong nhiều năm qua, quy hoạch sử dụng đất phần lớn, chiếm đến 90% là không thực hiện được hoặc phải chỉnh lý dẫn đến các địa phương phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Vấn đề này tạo ra rào cản rất lớn trong đầu tư xây dựng”, TS Thuận nêu.
Lấy ví dụ cụ thể về những bất cập này, TS Thuận cho rằng việc phủ kín quy hoạch 1/500 hay 1/2.000 trong đô thị cũng không giải quyết được vấn nạn vi phạm xây dựng vì nhu cầu nhà ở của người dân lớn hơn nhiều so với quy hoạch sử dụng đất. Hay khi phân chia tài sản là đất lại vướng đất quy hoạch xây dựng mới không thể chia, từ đó bế tắc trong thực thi quy hoạch là điều đang diễn ra. Chưa kể, việc quy hoạch lộ giới đường, hẻm, công viên cây xanh, bến bãi, trường trạm và các công trình công ích là hoàn toàn không thể thực hiện.
Do đó, bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã là cuộc cải cách hành chính lớn và sâu rộng nhưng không làm mất vai trò quản lý nhà nước về xây dựng và đầu tư vì đã có kế hoạch sử dụng đất từ Trung ương đến địa phương, đặc biệt thuận tiện hơn cho chính quyền 2 cấp khi bỏ quy hoạch sử dụng đất.
Theo TS Phạm Viết Thuận, hiện nay các thành phố lớn, như: Hà Nội, TP HCM… đã có quy chế quản lý kiến trúc đô thị được phê duyệt theo từng giai đoạn trên cơ sở kế hoạch sử dụng đất chứ không phải quy hoạch sử dụng đất, nên việc loại bỏ quy hoạch sử dụng đất là không ảnh hưởng đến phát triển đô thị lớn như ở TP HCM.
“Việc bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã nêu trên là nhằm duy trì nguồn thu từ quản lý đất đai. Vì vậy, nên xây dựng lại nguồn thu từ thuế thổ trạch hiện nay thành phí đất ở và phí công trình kiến trúc đô thị. Sở dĩ, hai nguồn thu này bổ sung nguồn thu ngân sách ổn định và bền vững hơn so với tăng bảng giá đất như luật Đất đai 2024. Bởi, những vấn đề này đã làm ảnh hưởng rất lớn đến nhà đầu tư vì thuê đất giá cao, trong khi thuế chuyển mục đích đất ở bằng 100% so với bảng giá đất lại làm khó cho người dân và doanh nghiệp” TS Thuận kiến nghị.
