Có nên bỏ nguyên tắc giá thị trường trong định giá đất?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến góp ý cho Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 với nhiều điểm mới. Một trong những thay đổi mang tính bước ngoặt là bỏ nguyên tắc xác định giá đất theo cơ chế thị trường, thay vào đó, việc định giá phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất.

Tuy nhiên, đề xuất này đang vấp phải nhiều ý kiến trái chiều từ giới chuyên gia, doanh nghiệp. Một trong những lo ngại lớn nhất là nguy cơ tái lập tình trạng tồn tại hai mức giá, giá Nhà nước và giá thị trường vốn là nguyên nhân dẫn đến hàng loạt tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, cũng như thất thoát ngân sách trong các thương vụ giao đất, đền bù giải tỏa suốt nhiều năm qua. Việc định giá, thẩm định và quyết định giá đất cần được thiết kế như một quy trình kiểm tra, cân đối lẫn nhau, bảo đảm sự giám sát chéo giữa các bên.

Theo ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, việc bỏ nguyên tắc “theo thị trường” có thể được hiểu là một nỗ lực của Nhà nước nhằm tăng cường định hướng và ổn định thị trường đất đai, nhất là trong bối cảnh giá đất thời gian qua liên tục biến động mạnh, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ổn định vĩ mô và công bằng xã hội.

Tuy nhiên, ông Huy cho rằng, nguyên tắc “giá trị thị trường” không chỉ mang tính kỹ thuật mà còn là thước đo khách quan để bảo đảm công bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

“Nếu thiếu đi nguyên tắc này, nguy cơ phát sinh khoảng cách giữa giá do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế là điều khó tránh khỏi”, chuyên gia này nhấn mạnh.

Do đó, ông Huy kiến nghị, nên giữ lại nguyên tắc “phù hợp với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường”, đồng thời gắn chặt với vai trò kiểm soát, định hướng của Nhà nước. Theo đó, Nhà nước vẫn giữ vai trò quyết định cuối cùng về giá đất, nhưng quyết định này cần dựa trên cơ sở khoa học, có sự giám sát, kiểm toán độc lập và phản ánh sát thực tế.

Quan điểm này cũng được ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group đồng tình. Theo ông Thắng, nếu để Nhà nước toàn quyền định giá mà không có phản biện độc lập, rất dễ dẫn đến tình trạng tồn tại hai mức giá - trên giấy tờ và thực tế. Đó cũng chính là bất cập kéo dài nhiều năm qua.

“Việc nhà nước vừa giao đất, vừa định giá, vừa thu tiền mà thiếu cơ chế giám sát độc lập sẽ giống như ‘vừa đá bóng, vừa thổi còi’. Thay vì bỏ yếu tố thị trường, nên phân nhóm người sử dụng đất để áp dụng chính sách hỗ trợ phù hợp, như giảm nghĩa vụ tài chính hoặc miễn nộp tiền sử dụng đất bổ sung khi chuyển mục đích”, Phó tổng giám đốc DKRA Group đề xuất.

Xoay quanh vấn đề này, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cảnh báo, nếu Nhà nước vừa là bên giao đất, vừa định giá, vừa thu tiền mà không có cơ chế phản biện độc lập, thì sẽ rơi vào tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”, dễ dẫn đến lạm quyền và thiếu minh bạch.

Dẫn chứng từ hàng loạt vụ án kinh tế lớn và các khiếu kiện đất đai kéo dài hơn một thập niên qua, ông Tú chỉ ra điểm chung là sự tồn tại song song hai mức giá đất - một trên hồ sơ Nhà nước, một theo giao dịch thực tế trên thị trường.

Theo ông Tú, Luật Đất đai 2024 đã tiến một bước đáng kể khi bỏ khung giá đất, hướng tới xác lập bảng giá tiệm cận giá thị trường. Nếu giờ đây quay lại mô hình giá đất do Nhà nước toàn quyền định đoạt mà thiếu các cơ chế kiểm tra chéo, thì chẳng khác nào “bình mới rượu cũ”.

“Nếu không có sự minh bạch hóa dữ liệu, phản biện độc lập và kiểm tra chéo trong định giá, sẽ hình thành một nền hành chính giá đất, nơi Nhà nước vừa xác lập, vừa giám sát, vừa định đoạt giá trị tài sản công Điều đó đi ngược với mô hình quản trị hiện đại, tạo ra rào cản cho đầu tư, nguồn cơn của khiếu kiện và quan trọng nhất là làm suy giảm niềm tin vào pháp luật đất đai, vốn đã rất nhạy cảm và nhiều tranh cãi”, luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.