Quy định giá đất, thuế đất: Cần tuân thủ “nguyên tắc thị trường” để đảm bảo tính ổn định

Đó là nhận định của TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP HCM, xoay quanh quy định về giá đất, thuế đất… tại Luật Đất đai 2024.

Quan điểm của ông như thế nào về quy định giá đất, thuế đất tại Luật Đất đai 2024, đặc biệt là các Quyết định về giá đất tại một số địa phương trong thời gian qua, thưa ông?

Theo Luật Đất đai 2024, chúng ta có tới 14 loại đất, song, trên thực tế thì đa phần người dân và doanh nghiệp chủ yếu quan tâm và chú ý nhiều tới đất phi nông nghiệp, đặc biệt là đất nằm trong quy hoạch đất ở hoặc nằm trong cùng thửa đất ở mà trước đây chưa chuyển đổi mục đích sử dụng. Và cũng chỉ loại đất này mới tính thuế khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Đối với 13 loại đất còn lại vẫn sẽ tính theo giá đất nông nghiệp khi doanh nghiệp và nhà nước tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án xây dựng, và điều này không ảnh hưởng tới giá bồi thường của dự án.

Đơn cử, tại TP HCM, sau khi TP HCM áp dụng giá đất theo Quyết định số: 79/2024/QĐ-UBND, ngày 21 tháng 10 năm 2024 sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020 của Ủy ban nhân dân Thành phố về bảng giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, khiến người dân bức xúc vì giá đất tăng quá cao. Điều này dẫn đến bất động sản gần như đóng băng, dòng tiền trên hệ thống không thể lưu thông được chính là vấn đề cần phải cân nhắc, xem xét lại.

Trong Luật Đất đai 2024 quy định chỉ xác định giá đất theo “nguyên tắc thị trường”, mà chưa có văn bản nào khuyến khích xây dựng bảng giá đất sát thị trường hoặc theo giá thị trường. Sở dĩ, trên thực tế thì giá đất theo nguyên tắc thị trường bao giờ cũng có tính ổn định. Có lẽ điều này các bộ, ngành đã nhận thấy cho nên ban đầu, khi xây dựng Nghị định, Bộ Tài chính cũng chủ trương không gây quá xáo trộn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình tiếp nhận ý kiến và góp ý từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường, không hiểu sao lại đưa vấn đề này khiến nảy sinh nhiều bất cập, dẫn đến Nghị định 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không được phù hợp.

Nói như ông tức là Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, hệ số điều chỉnh và bỏ hạn mức chuyển đổi đất, nhưng khi về tới địa phương lại ấn định giá đất khiến người dân và doanh nghiệp bức xúc?

Đúng vậy, trên thực tế Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013 đã bỏ khung giá đất, hệ số điều chỉnh, đồng thời bỏ hạn mức chuyển đổi đất. Thế nhưng, trong quá trình soạn thảo các địa phương lại ấn định giá đất, là điều hết sức vô lý. Đây chính là mấu chốt khiến người dân và doanh nghiệp khó thực hiện, gây bức xúc dư luận trong suốt thời gian qua.

Đơn cử, nếu áp dụng theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND của TP HCM, một thửa đất ở trên đường Đồng Khởi (TP HCM) có diện tích 210m2 thuộc đất ở và trong bảng giá là 687 triệu đồng/m2. Song, cùng căn nhà đó mà có 6m2 chưa chuyển đổi đất nông nghiệp thì phần đất nông nghiệp lại chỉ có giá 810.000 đồng/m2. Nếu chiếu theo Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP xác định đơn giá, xác định giá trị sử dụng đất nông nghiệp có cùng thửa đất thì chênh lệch như vậy là không phù hợp, không đảm bảo theo tính nguyên tắc thị trường.

Đất nông nghiệp trong khu dân cư thông thường có giá cao hơn ngoài khu dân cư là điều tất yếu. Có lẽ ai cũng hiểu điều này, nhất là các cơ quan tham mưu, những người làm về chính sách, pháp luật. Tuy nhiên, khi xây dựng bảng giá đất điều chỉnh, nhiều tỉnh thành lại chưa chú ý đến vấn đề này là hết sức bất cập. Chưa kể, các địa phương hoàn toàn có thẩm quyền điều chỉnh để phù hợp với thực tế, song, vì sao tình trạng này vẫn diễn ra? Có lẽ nguyên nhân ách tắc bắt đầu từ đây. Bởi, một khi giá đất quá cao có thể sẽ gây ra những phát sinh, nhiều hệ lụy khác mà chúng ta chưa lường hết.

Để đảm bảo lợi ích và hài hòa giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp thì các giải pháp cần tập trung theo hương nào? Giá đất, thuế đất… cần được tính như thế nào để hợp lý, thưa ông?

Để tháo gỡ khó khăn cho người dân và doanh nghiệp, trong quá trình chờ Bộ Tài chính điều chỉnh Nghị định 103, TP HCM nói riêng và các tỉnh thành nói chung cần có kế hoạch và chủ động điều chỉnh trước giá đất nông nghiệp tại Quyết định mà mình đã ban hành. Trong đó, hướng điều chỉnh cần phải tính toán để làm sao bám sát theo "nguyên tắc thị trường". Bên cạnh đó, trong quá trình điều chỉnh cần đi vào trọng tâm, thực tiễn để làm sao nâng giá đất nông nghiệp trong cùng thửa đất ở bằng 65 - 70% giá đất ở trong bảng giá đất. Có nghĩa là, phạm vi điều chỉnh là thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng một thửa đất có đất ở.

Song song đó, trong quá trình xây dựng, điều chỉnh cần tham khảo các quy định khác để phù hợp với thực tiễn, tránh xáo trộn và gây bất lợi cho người dân và doanh nghiệp. Đặc biệt, cần tuân thủ Nghị quyết 198/2025/QH15 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân, quy định “không được áp dụng hồi tố”; Nghị quyết 68-NQ/TW ngày 04/5/2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân với quan điểm chỉ đạo là “không hồi tố” các quy định pháp luật để xử lý bất lợi cho doanh nghiệp và phải “tạo môi trường kinh doanh thông thoáng, minh bạch, ổn định, an toàn”.

Chỉ có như vậy, khi người dân và doanh nghiệp nộp tiền thuế chuyển mục đích sang đất ở mới không chênh lệch quá lớn. Và có như vậy thì lợi ích mới được chia sẻ và hài hòa giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đồng thời, giải quyết được các khó khăn và những ách tắc như dư luận phản ánh trong thời gian qua.

Trân trọng cảm ơn ông!