Gửi bình luận
Ngoài các bất cập, vướng mắc trong giao, cho thuê đất, hình thức thuê đất trả tiền 1 lần theo Luật Đất đai 2024 với Luật Kinh doanh bất động sản còn được cho chưa đồng bộ.
Chia sẻ về vấn đề này, Luật sư, ThS Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, theo pháp luật hiện hành, khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024 quy định 3 nhóm trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê. Ngoài các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 120 thì sẽ áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.
Trong khi đó, khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: “Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp”. Mặt khác, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện kinh doanh bất động sản thì phải là đất giao có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê.
Vị chuyên gia này cho rằng, như vậy, các công trình “giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa” hay “công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp” mặc dù là đối tượng kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng theo Luật đất đai 2024 không thuộc trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê nên không thể đưa vào kinh doanh sản phẩm bất động sản. Trong các trường hợp trên, chủ đầu tư chỉ còn cách xây dựng xong công trình trên đất và đăng ký biến động tài sản trên đất để chuyển nhượng tài sản gắn với đất thuê trả tiền hàng năm theo Điều 46 Luật Đất đai 2024.
“Trên thực tế, một số loại hình sản phẩm bất động sản là đối tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (ví dụ: nhà nghỉ dưỡng lão, cơ sở y tế kết hợp nghỉ dưỡng, trung tâm phục hồi chức năng...) nhưng không thuộc nhóm được thuê đất trả tiền một lần theo quy định tại Điều 120 Luật Đất đai 2024. Do đó, dù đáp ứng các điều kiện về công năng và mục đích sử dụng, các dự án này không đủ điều kiện để được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản.
Nói cách khác, hiện nay cơ cấu sản phẩm bất động sản phi nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang bị giới hạn bởi hình thức sử dụng đất thuê trả tiền 1 lần. Đây là bất cập cần được xem xét điều chỉnh, nhằm đảm bảo tính thống nhất giữa các luật và tạo điều kiện khai thác hiệu quả các loại hình bất động sản mới, phù hợp với nhu cầu thị trường”, vị chuyên gia này chia sẻ.
Từ những mâu thuẫn, vướng mắc phát sinh, Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất, bổ sung quy định khoản tại khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024 về các trường hợp đất thuê trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê theo hướng: “(d). Đất xây dựng công trình giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp hoặc công trình xây dựng là đối tượng kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản”.
Cùng với vấn đề đã nêu, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng chỉ rõ, quy định mâu thuẫn về việc đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm
Cụ thể, theo Luật sư Tuấn, khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: “1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: a) Dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 124 và Điều 126 của Luật này; b) Giao đất ở cho cá nhân trừ trường hợp quy định tại Điều 124 của Luật này”.
Như vậy, các dự án có sử dụng đất theo hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sẽ không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, Nghị định 103/2024/NĐ-CP lại có quy định chưa thống nhất với Luật Đất đai 2024. Cụ thể, khoản 3 Điều 26 và khoản 1 Điều 32 của Nghị định này quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng cả đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm.
Mặt khác, khoản 3 Điều 179 Luật Đất đai 2024 quy định: “UBND cấp xã cho cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 10 năm”. Trường hợp này, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, với giá khởi điểm xác định theo bảng giá đất hàng năm. Như vậy, cá nhân tham gia đấu giá quỹ đất công ích tại địa phương là đang thuê đất trả tiền hàng năm, nhưng vẫn phải thực hiện đấu giá.
“Điều này cho thấy có sự thiếu thống nhất ngay trong Luật Đất đai 2024. Đồng thời, quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP càng làm rõ sự chồng chéo và thiếu nhất quán trong việc áp dụng đấu giá đối với đất thuê trả tiền hàng năm – một nội dung mà Luật Đất đai 2024 vốn chưa đề cập một cách đầy đủ hoặc dứt khoát”, Luật sư Tuấn bày tỏ.
Viện dẫn những mâu thuẫn, vướng mắc phát sinh, Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất, cần sửa đổi, bổ sung các quy định về hình thức sử dụng đất trong trường hợp đấu giá QSDĐ tại Điều 125 Luật Đất đai 2024.
Bên cạnh đó, sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP theo hướng việc đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm chỉ áp dụng với trường hợp cho thuê quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo Điều 179 Luật Đất đai 2024…
