Nhận diện "ách tắc" pháp luật kinh doanh: Bất cập cơ chế giao, thuê đất cho liên danh

Theo đó, chia sẻ tại Hội thảo “Nhận diện khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và kiến nghị” do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp – cơ quan thường trực của Ban Chỉ đạo Trung ương về hoàn thiện thể chế, pháp luật tổ chức. Luật sư, ThS Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, trong những năm gần đây, hệ thống pháp luật Việt Nam đã có những bước cải cách mạnh mẽ, đặc biệt trong các lĩnh vực đầu tư, đất đai – những lĩnh vực đóng vai trò then chốt trong phát triển kinh tế - xã hội.

“Việc ban hành Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật nhà ở 2023 cùng hàng loạt Nghị định hướng dẫn đã tạo khuôn khổ pháp lý mới, đồng bộ và có nhiều đổi mới đáng ghi nhận”, Luật sư Tuấn chia sẻ.

Đồng thời cho hay, ngày 30/4/2025, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết số 66-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Một trong những mục tiêu quan trọng được đặt ra là: “Đến năm 2025, cơ bản hoàn thành việc tháo gỡ những điểm nghẽn do quy định pháp luật gây ra, khơi thông các nguồn lực cho phát triển đất nước”.

Trong bối cảnh đó, việc nhận diện và kiến nghị sửa đổi các bất cập pháp lý không chỉ có ý nghĩa cấp thiết về mặt thực tiễn mà còn là hành động cụ thể góp phần hiện thực hóa tinh thần Nghị quyết 66-NQ/TW.

Theo Luật sư Tuấn, liên danh nhà đầu tư được tham gia đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất nhưng chưa có cơ chế giao đất, cho thuê đất cho liên danh.

Cụ thể, điểm b khoản 1 Điều 4 Luật Đất đai 2024 xác định chủ thể sử dụng đất bao gồm: “Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này (sau đây gọi là tổ chức kinh tế)”. Tổ chức kinh tế là một chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Khoản 21 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi) xác định “Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh”.

“Như vậy, theo quy định của pháp luật về đầu tư, chỉ có doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và và tổ chức khác mới là tổ chức kinh tế. Loại hình “liên danh nhà đầu tư” tức nhiều doanh nghiệp cùng kết hợp lại với nhau để cùng đáp ứng điều kiện năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án theo Nghị định 115/2024/NĐ-CP và Luật Đấu thầu 2023 không phải là chủ thể được sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024”, Luật sư Tuấn chia sẻ.

Cũng theo Luật sư Tuấn, theo Luật Đấu thầu 2023 (sửa đổi), tư cách nhà đầu tư “Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân tham dự thầu, đứng tên dự thầu và trực tiếp ký, thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn. Nhà đầu tư có thể là nhà đầu tư độc lập hoặc nhà đầu tư liên danh” (khoản 25 Điều 4 Luật Đấu thầu). Luật đấu thầu quy định rõ tư cách pháp lý của liên danh khi tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư “Cơ quan có thẩm quyền hoặc bên mời thầu (trong trường hợp được ủy quyền) ký kết hợp đồng với nhà đầu tư được lựa chọn.

Đối với nhà đầu tư liên danh, tất cả các thành viên liên danh phải trực tiếp ký, đóng dấu (nếu có) vào văn bản hợp đồng” (khoản 3 Điều 71 Luật Đấu thầu). Thậm chí điểm (a) khoản 1 Điều 46 Nghị định 115/2024/NĐ-CP còn quy định rõ tiêu chuẩn tham gia dự thầu của liên danh “Trường hợp liên danh, vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư liên danh bằng tổng vốn chủ sở hữu của các thành viên liên danh, từng thành viên liên danh phải đáp ứng yêu cầu tương ứng với phần góp vốn chủ sở hữu theo thỏa thuận liên danh.

Nhà đầu tư đứng đầu liên danh phải có tỷ lệ góp vốn chủ sở hữu tối thiểu là 30%, từng thành viên liên danh có tỷ lệ góp vốn chủ sở hữu tối thiểu là 15%”. Việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất được quy định rõ trong Nghị định 115/2024/NĐ-CP.

Từ các viện dẫn đã nêu, Luật sư Tuấn cho rằng, hiện nay, pháp luật đất đai hiện hành không quy định việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư cho nhiều tổ chức kinh tế (các doanh nghiệp liên doanh). Nói cách khác, khi tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, các doanh nghiệp có thể tham gia liên danh với nhau để bảo đảm điều kiện, tiêu chí về mặt tài chính, năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án. Tuy nhiên, khi giao đất, cho thuê đất các nhà đầu tư liên danh phải thành lập doanh nghiệp dự án (tổ chức kinh tế thực hiện dự án), chứ không giao đất, cho thuê đất cho liên danh.

Ví dụ, liên danh giữa doanh nghiệp A và doanh nghiệp B trúng thầu dự án khu đô thị. Hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư và hợp đồng dự án đều đứng tên liên danh. Tuy nhiên, đến bước giao đất, các doanh nghiệp này bắt buộc phải thành lập một tổ chức kinh tế mới (doanh nghiệp dự án) để được giao hoặc thuê đất.

Tại mục 3 Công văn số 277/BTNMT-QHPTTND ngày 14/1/2025 Bộ Tài nguyên và Môi trường (trước đây) khi trả lời UBND tỉnh Bắc Giang cũng cho rằng, “không có quy định có quyết định giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất, khu đất để thực hiện 01 dự án đồng thời cho nhiều tổ chức kinh tế, nhiều nhà đầu tư”. Theo gợi ý của Bộ, trong trường hợp này các nhà đầu tư liên danh phải thành lập doanh nghiệp dự án để được giao đất, cho thuê đất.

Từ đó, quy định pháp luật về đấu thầu (cho phép các doanh nghiệp liên danh để tham gia đấu thầu) mâu thuân với quy định pháp luật đất đai (không giao đất, cho thuê đất cho liên danh, chỉ giao đất cho một doanh nghiệp), phát sinh thủ tục chi phí cho doanh nghiệp.

“Tình trạng này giống như việc cho phép nam và nữ kết hôn (tức cho phép liên danh nhà đầu tư), nhưng lại không cho khai sinh con chung (tức không có cơ chế giao đất cho liên danh sau khi trúng thầu). Đây là mâu thuẫn bất hợp lý giữa các quy định”, vị chuyên gia này bày tỏ.

Đồng thời đề xuất, bổ sung nội dung giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho liên danh các nhà đầu tư tại Điều 116 Luật Đất đai 2024, cụ thể: “Trường hợp nhà đầu tư là liên danh, việc giao đất, cho thuê đất cho liên danh được thực hiện theo quy định pháp luật về đấu thầu”.