Gửi bình luận
Không chỉ bất cập về cơ chế giao đất, cho thuê đất cho liên danh, quy định của Luật Đất đai 2024 còn dẫn đến vướng mắc giao đất, cho thuê đất từng lần (giao đất nhiều lần) cho doanh nghiệp.
Theo Luật sư, ThS Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, trước đây, Luật Đất đai 2013 không quy định cụ thể về việc giao đất, cho thuê đất từng phần (tức là giao đất, cho thuê đất nhiều lần) đối với dự án đầu tư theo Công văn số 1967/TCQLĐĐ-CQHĐĐ ngày 03/8/2022 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường).
Do đó, việc giao đất, cho thuê đất từng phần được thực hiện theo sự chủ động của địa phương, tùy thuộc vào thực tế triển khai. Trong thực tiễn, đa số địa phương thực hiện giao đất, cho thuê đất nhiều lần phù hợp với tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án.
Còn tại khoản 2 Điều 80 Luật Đất đai 2024 quy định “Trường hợp dự án quy định tại khoản 1 Điều này có phân kỳ tiến độ sử dụng đất thì thu hồi đất theo tiến độ của dự án đầu tư được xác định trong văn bản chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư dự án”. Khoản 4 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định “Trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.
“Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, việc giao đất, cho thuê đất từng phần (làm nhiều lần) chỉ được thực hiện nếu đáp ứng một trong các điều kiện sau: dự án có phân kỳ đầu tư đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo tiến độ hoặc phân kỳ. Trong trường hợp không đáp ứng các điều kiện nêu trên, không có cơ sở pháp lý để thực hiện giao đất, cho thuê đất nhiều lần
Ngoài ra, giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất nhiều lần được xác định theo từng quyết định giao đất, cho thuê đất (căn cứ điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2024/NĐ-CP)”, Luật sư Tuấn chia sẻ.
Từ những quy định đã nêu, chỉ ra mâu thuẫn, vướng mắc phát sinh, Luật sư Tuấn cho biết, hiện nay, nhiều dự án có chủ trương đầu tư được phê duyệt trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực không quy định phân kỳ đầu tư hoặc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ. Tuy nhiên, do quá trình giải phóng mặt bằng bị chậm so với kế hoạch, nên việc giao đất, cho thuê đất không đáp ứng tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư.
Trong bối cảnh quy định mới chỉ cho phép giao đất từng lần nếu đáp ứng điều kiện về phân kỳ đầu tư hoặc tiến độ giải phóng mặt bằng, nhiều địa phương yêu cầu nhà đầu tư phải điều chỉnh tiến độ trong chủ trương đầu tư trước khi thực hiện giao đất, cho thuê đất theo tiến độ. Điều này khiến quá trình triển khai dự án bị kéo dài, phát sinh thủ tục điều chỉnh không cần thiết, làm tăng chi phí cơ hội và ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.
Và trước những vấn đề được chỉ ra, vị chuyên gia này đề nghị, bổ sung khoản 4a sau khoản 4 của Điều 116 Luật Đất đai 2024 theo hướng: “4a. Trường hợp tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bị chậm tiến độ so với tiến độ được quy định tại quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo từng thửa đất hoặc theo giai đoạn phù hợp với diện tích đất đã hoàn thành thu hồi đất”.
Ngoài nội dung đã nêu, Luật sư Tuấn cũng chỉ ra bất cập trong cơ chế giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế do nhà đầu tư được chấp thuận thành lập.
Cụ thể, theo vị chuyên gia này, pháp Luật về đầu tư hiện nay quy định ba cơ chế để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất gồm: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư (khoản 1 Điều 29 Luật Đầu tư 2020, sửa đổi).
Tương ứng với cơ chế lựa chọn nhà đầu tư, pháp luật đất đai quy định cơ chế giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125 Luật Đất đai 2024), giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu (Điều 126) và trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 124).
Trong khi, theo Nghị định 115/2024/NĐ-CP quy định trình tự thủ tục đấu thầu với 2 nhóm dự án có sử dụng đất gồm: nhóm các dự án tổ chức đấu thầu ngay, dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn và nhóm dự án áp dụng thủ tục mời quan tâm, tức chỉ phải đấu thầu nếu có từ 2 nhà đầu tư trở lên quan tâm (ví dụ các dự án trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường).
Các dự án áp dụng thủ tục mời quan tâm nếu chỉ có một nhà đầu tư nộp hồ sơ thì sẽ áp dụng hình thức chấp thuận nhà đầu tư mà không phải đấu thầu (khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi). Nếu nhà đầu tư được chấp thuận thực hiện thủ tục giao đất cho thuê đất thì sẽ không vướng mắc. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư được chấp thuận thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án (còn gọi là doanh nghiệp dự án) theo khoản 2 Điều 53 Nghị định 115/2024/NĐ-CP, thì pháp luật đất đai hiện nay lại chưa có quy định cho phép giao đất, cho thuê đất.
Vị chuyên gia này cho rằng, như vậy, đối với các dự án có sử dụng đất, mặc dù pháp luật về đấu thầu (khoản 2 Điều 53 Nghị định 115/2024/NĐ-CP) cho phép nhà đầu tư được chấp thuận thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án nhưng pháp luật về đất đai lại không có cơ chế giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế (doanh nghiệp dự án) do nhà đầu tư được chấp thuận thành lập.
“Công văn số 820/UBND-NNMT ngày 08/4/2025 của UBND tỉnh Hà Nam (cũ) tham vấn Bộ Nông nghiêp và Môi trường về cơ sở để giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư được chấp thuận và Bộ có trả lời (công văn 493/QLĐĐ-QHGĐ ngày 25/4/2025) là có cơ sở để giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp dự án (tổ chức kinh tế) do nhà đầu tư được chấp thuận. Tuy nhiên, đây là công văn trả lời cá biệt cho một vụ việc cụ thể. Các địa phương khác, gặp các trường hợp tương tự sẽ lúng túng khi thực thi”, vị chuyên gia này viện dẫn.
Từ đó, ông đề xuất, bổ sung quy định khoản mới Điều 126 (hoặc bổ sung điểm c khoản 3 Điều 116 Luật Đất đai 2024) quy định mới theo hướng: “Nhà đầu tư được chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật đầu tư tổ chức kinh tế do nhà đầu tư được chấp thuận thực hiện dự án thì được giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật này”.
