Gửi bình luận
Để giảm tải khó khăn cho các dự án BT, góp ý sửa Luật Đất đai 2024, VNREA đề nghị sửa đổi khoản 3 Điều 153 về thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Chỉ ra các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, khoản 3 Điều 153 về thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được quy định như sau:
a) Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 của Luật này;
b) Đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, là thời điểm người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc người đại diện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định của pháp luật;
c) Đối với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, là thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất;
d) Đối với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về xây dựng mà phải xác định lại giá đất, là thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Tuy nhiên, hiện nay Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (Luật PPP) có quy định thời điểm giao đất, cho thuê đất của dự án đối ứng khác với thời điểm ký hợp đồng đối với dự án xây dựng - chuyển giao (dự án BT), theo đó việc giao đất đối với dự án BT thực hiện theo tiến độ. Do vậy, thời điểm xác định giá đất là thời điểm quyết định giao đất dẫn đến trong nhiều trường hợp giá đất của dự án đối ứng cao gấp nhiều lần so với dự án BT.
Trước những vướng mắc, khó khăn này, VNREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 153 theo hướng: “đ) Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đối ứng là thời điểm bắt đầu triển khai thực hiện công trình BT”.
Cùng với vấn đề đã nêu, liên quan đến quy định tại điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024: “a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan, trừ trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ;”
VNREA đề xuất sửa đổi thành: “a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan”.
Ngoài ra, về Điều 254 Luật Đất đai 2024, quy định chuyển tiếp về thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Để xử lý chuyển tiếp cho các dự án đã có chấp thuận đầu tư, VNREA kiến nghị:
Thứ nhất: để tiếp tục cho phép các dự án trước đây thuộc trường hợp thu hồi đất mà đã có chủ trương đầu tư/ giấy chứng nhận đầu tư thì được chuyển tiếp cho thu hồi đất và giao đất theo quy định của pháp luật hiện hành theo hướng:
“1. Đối với dự án đầu tư đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực nhưng chưa có quyết định thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư, chủ đầu tư mà nay phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát, xác nhận đã thực hiện đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu tại thời điểm ban hành các văn bản đó, đồng thời việc chậm giao đất, cho thuê đất không phải lỗi của nhà đầu tư, chủ đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này”.
Thứ hai: bổ sung điều khoản chuyển tiếp quyết định thu hồi đất đối với phần diện tích đất còn lại của dự án chưa có quyết định thu hồi đất trong trường hợp dự án đã có có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với một phần của dự án theo hướng:
“2. Đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với một phần diện tích của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện thu hồi đất và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với phần diện tích còn lại của dự án theo quy định của pháp luật tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất”.
