Gửi bình luận
Ngoài các vấn đề liên quan nhận, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy định tại Điều 79 về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng cũng được cho còn bất cập.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, quá trình áp dụng thực tế đã cho thấy những vướng mắc, khó khăn bao gồm:
Thứ nhất - Nghị quyết số 08/NQ-TW của Bộ Chính trị vẫn tiếp tục khẳng định phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, trong đó cũng nêu một số nhiệm vụ và giải pháp quan trọng. Để đạt được mục tiêu đến năm 2030, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đạt 47-50 triệu lượt, du lịch đóng góp khoảng 14-15% và nâng tỷ trọng khu vực dịch vụ trong GDP lên trên 50% thì cần phải đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật ngành du lịch.
Một trong những vấn đề đặt ra là làm sao để đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng phục vụ cho du lịch và để Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn trên thế giới thì doanh nghiệp phải được tiếp cận đất đai, được giao đất thông qua thu hồi đất và đấu thầu nhằm phát huy được hiệu quả sử dụng đất; lan tỏa, tạo động lực và thúc đấy phát triển kinh tế du lịch tại địa phương có lợi thế về du lịch.
Thứ hai - Hệ thống kho bãi hiện đại và các trung tâm phân phối tiên tiến đóng vai trò then chốt trong việc giảm chi phí lưu kho, rút ngắn thời gian vận chuyển; từ đó nâng cao đáng kể năng lực cạnh tranh của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Đây là những yếu tố thiết yếu để thúc đẩy logistics và thương mại, thu hút đầu tư nước ngoài.
Tuy nhiên, một bất cập lớn hiện nay là các dự án đầu tư xây dựng hệ thống kho bãi và các trung tâm phân phối (hay còn gọi là trung tâm logistics) không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79 Luật Đất đai 2024).
“Điều này tạo ra một rào cản đáng kể, gây khó khăn rất lớn cho các Nhà đầu tư mong muốn triển khai các loại hình dự án này. Nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với từng chủ sử dụng đất, một quá trình phức tạp, tốn kém thời gian và chi phí, thường xuyên gặp phải tình trạng định giá đất cao bất hợp lý, dẫn đến đình trệ hoặc hủy bỏ dự án, làm lãng phí cơ hội phát triển hạ tầng logistics quan trọng cho đất nước.
Hệ thống kho bãi và các trung tâm phân phối tiên tiến khi được đầu tư sẽ giúp giảm chi phí lưu kho, rút ngắn thời gian vận chuyển, nâng cao năng lực cạnh tranh của Việt Nam trong quá trình tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu. Tuy nhiên, các dự án đầu tư Hệ thống kho bãi và các trung tâm phân phối (trung tâm logistics) không thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Việc này khó khăn cho các nhà đầu tư mong muốn thực hiện các dự án này”, VNREA chia sẻ.
Thứ ba - Về cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư.
VNREA cho biết, trên thực tế, rất ít doanh nghiệp có thể thỏa thuận được toàn bộ 100% diện tích đất dự án. Thường xuyên xảy ra tình trạng một số ít người sử dụng đất không hợp tác với Chủ đầu tư. Đây là những trường hợp mà người sử dụng đất nắm rõ rằng: thửa đất của họ không thể tách rời ranh giới tổng thể của dự án và nếu không có sự đồng ý của họ, toàn bộ dự án có thể bị đình trệ.
Với vị thế "chiếm giữ" quyền sử dụng đất của mình, họ có thể đòi hỏi mức giá bồi thường cao bất hợp lý, thậm chí gấp nhiều lần giá thị trường. Đây không chỉ là mức giá cao mà còn là "giá ép", lợi dụng sự phụ thuộc của dự án vào mảnh đất đó.
“Khi đối mặt với yêu sách này, nhà đầu tư đứng trước hai lựa chọn đều khó khăn và đều dẫn đến những hệ lụy như: Chấp nhận giá cao bất hợp lý, dẫn đến tăng giá đất cục bộ; Khó khăn cho công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư sau này; Đẩy chi phí dự án lên cao.
Hoặc nhà đầu tư không chấp nhận giá quá cao dẫn đến ách tắc phát triển dự án; Lãng phí nguồn lực đất đai; Mất cơ hội phát triển.
Vấn đề trên là thực trạng kéo dài, đã được phản ánh, là rào cản lớn, ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả sử dụng đất, môi trường đầu tư và sự phát triển bền vững của nền kinh tế”, VNREA bày tỏ.
Đồng thời cho hay, việc xác định giá đất cụ thể theo giá thị trường để bồi thường đã có trên cơ sở giá thương lượng trước đó và giá chuyển nhượng tại vực lân cận. Như vậy, đảm bảo hài hoà không xảy ra sự bất bình đẳng giữa nhóm người thiện chí và không thiện chí, góp phần đẩy nhanh sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.
Từ các vướng mắc, khó khăn được nêu, VNREA đề xuất bổ sung quy định Nhà nước thu hồi đất đối với: Dự án đầu tư phát triển du lịch, vui chơi giải trí có quy mô diện tích từ 100ha trở lên hoặc có vốn đầu tư từ 20.000 tỷ đồng trở lên; Các dự án đầu tư hệ thống kho bãi và các trung tâm phân phối (trung tâm logistics) có quy mô từ 20 ha trở lên.
Đồng thời, có chính sách khuyến khích Nhà đầu tư tự thỏa thuận về quyền sử dụng đất đến một tỷ lệ nhất định (khoảng 70% diện tích dự án), phần còn lại nếu Nhà đầu tư không thỏa thuận được thì Nhà nước thu hồi đất (Điều 79 Luật Đất đai 2024) và lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
