Gửi bình luận
Không chỉ thiếu thông thoáng trong quy định về nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 còn mâu thuẫn Luật Nhà ở 2023 về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thông tin về vấn đề này, tại Bảng tổng hợp ý kiến đóng góp sửa đổi Luật Đất đai 2024, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, gồm cả quyền chuyển nhượng là phải có: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc …”.
Theo quy định này, một số cơ quan Nhà nước cho rằng, trong mọi trường hợp chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mới được phép bán bất động sản vì việc bán bất động sản của chủ đầu tư có gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
“Quy định trên của Luật Đất đai đang mâu thuẫn với khoản 4 Điều 9 của Luật Nhà ở 2023”, VNREA nhìn nhận.
Cụ thể, theo VNREA, khoản 4, Điều 9 của Luật Nhà ở quy định: “4. Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa bán, chưa cho thuê mua; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó”.
Ngoài ra, theo điểm c khoản 2 Điều 10 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 quy định trường hợp được miễn lệ phí trước bạ gồm: “Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (không phân biệt đất trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất), đầu tư xây dựng nhà để chuyển nhượng, bao gồm cả trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng nhà để chuyển nhượng. Các trường hợp này nếu đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng để cho thuê hoặc tự sử dụng thì phải nộp lệ phí trước bạ”.
Vì vậy, hiện nay, nhiều địa phương và cơ quan Nhà nước cho rằng, khi chủ đầu tư xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ đầu tư sẽ phải nộp Lệ phí trước bạ vì cơ quan Nhà nước không xác định được căn nào chủ đầu tư bán và căn nào chủ đầu tư để lại sử dụng. Theo đó, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư chỉ là thêm 1 khâu thủ tục, gây tốn kém chi phí cho chủ đầu tư và gây lãng phí thời gian cho cơ quan Nhà nước và chủ đầu tư.
Trước bất cập, vướng mắc đã nêu, VNREA cần bỏ thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư bán bất động sản tương lai và có sẵn và áp dụng cơ chế chung tại khoản 4 Điều 9 Luật Nhà ở để cấp thẳng giấy chứng nhận quyền sở hữu cho khách hàng.
Cụ thể bổ sung vào Điều 45.2 Luật Đất đai đoạn sau: “…Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản (trừ trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản) thì không phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này”.
Cùng với vấn đề đã nêu, viện dẫn điểm c khoản 3 Điều 70 quy định: “c) Thời gian lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là 45 ngày kể từ ngày công khai thông tin về nội dung lấy ý kiến”. VNREA cho rằng, thời gian lấy ý kiến nên rút ngắn để tránh lãng phí vì còn nhiều nội dung khác cần triển khai sau khi có ý kiến.
Từ đó, VNREA đề xuất, rút ngắn thời gian lấy ý kiến xuống 30 ngày.
Ngoài ra, chỉ ra những vướng mắc, khó khăn của khoản 3 Điều 72 quy định: “3. Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đối với thành phố trực thuộc trung ương không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh”.
Tại văn bản, VNREA cũng bày tỏ, trong bối cảnh định hướng về phân cấp, phân quyền mạnh xuống địa phương để thúc đầy phát triển kinh tế. Đặc biệt trong thời gian gần đây Quốc hội cũng đã ban hành, sửa đổi các quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương, trong đó đẩy mạnh phân cấp cho chính quyền cấp cơ sở. Ngoài ra, việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh do Thủ tướng phê duyệt sẽ gây mất nhiều thời gian lãng phí.
Để giải quyết, VNREA đề xuất, trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã được thủ tướng phê duyệt. HĐND cấp tỉnh được phân quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
