Gửi bình luận
Không chỉ bất cập trong quy định chuyển mục đích sử dụng đất, việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất được cho còn vướng mắc.
Chia sẻ về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, Điều 126 về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất quy định:
“1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Dự án quy định tại khoản 27 Điều 79 của Luật này mà được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương;
b) Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này và không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.
2. Quỹ đất để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất có phần diện tích thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật này. Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án có phần đất quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật này thì Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đối với cả khu đất.
3. Điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này bao gồm:
a) Thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định;
b) Có quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
c) Điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
4. Dự án đầu tư có sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều này phải đáp ứng các điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư quy định tại khoản 3 Điều này và các điều kiện khác theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực”.
Nhận diện về khó khăn, vướng mắc từ quy định đã nêu, VNREA chia sẻ, trên thực tế, pháp luật quản lý ngành và lĩnh vực tại thời điểm thông qua Luật Đất đai có thể không quy định những lĩnh vực có thể xem xét đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Do vậy, cần phải mở rộng phạm vi đấu thầu theo hướng dự án thuộc trường hợp thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Vì vậy, VNREA đề nghị sửa đổi lại khoản 1, 2 và 3 của Điều 126 theo hướng:
“1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:…
c) Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này và không thuộc trường hợp quy định tại điểm a và b khoản này nhưng do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định áp dụng quy định của Luật Đấu thầu để lựa chọn nhà dầu tư.
2. Quỹ đất để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất có phần diện tích thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật này. Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án có phần đất quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật này thì Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đối với cả khu đất mà không phụ thuộc vào quy mô diện tích đất”.
Cùng với vấn đề đã nêu, VNREA cũng cho rằng, hiện nay, một số địa phương tính thời hạn cấp sổ của chủ đầu tư theo Điều 133 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, quy định này mâu thuẫn với quy định tại Điều 39 Luật Nhà ở và khoản 3, Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản.
Để giải quyết, VNREA đề nghị bổ sung khoản 3 Điều 133 theo hướng: “3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Đối với việc mua bán nhà, công trình xây dựng thì ngày có biến động là ngày bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng và bên bán đã bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Đối với chủ đầu tư thì thời hạn đăng ký biến động thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản”.
