Gửi bình luận
Ngoài bất cập liên quan đến thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, quy định về nghĩa vụ tài chính tại khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai cũng đang để lại những băn khoăn.
Chia sẻ về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai về kinh phí và chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định: “Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nếu người thực hiện dự án tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Số tiền được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; số tiền còn lại (nếu có) được tính vào chi phí đầu tư của dự án.
Trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, mà người thực hiện dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn sử dụng đất nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tính vào chi phí đầu tư của dự án”.
Theo đó, tiền ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chỉ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất và không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp của dự án.
“Điều này gây thiệt thòi cho nhà đầu tư khi phần chi phí giải phóng mặt bằng (GPMB) còn lại sau khi khấu trừ vào tiền sử dụng đất không được khấu trừ lại hoặc trong trường hợp dự án bàn giao mặt bằng từng phần chưa phát sinh nghĩa vụ tài chính thì chi phí giải phóng mặt bằng chưa được khấu trừ trong khi đó nhà đầu tư phải thực hiện rất nhiều các thủ tục thuế liên quan đến dự án như thuế bảo vệ đất trồng lúa, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng bất động sản... hoặc trong trường hợp nhà đầu tư có nhiều dự án trong khu vực đã phát sinh nghĩa vụ tài chính về đất đai nhưng lại không được cấn trừ chi phí ứng trước GPMB của dự án đã tự nguyện ứng trước tiền GPMB nhưng chưa phát sinh nghĩa vụ tài chính”, VNREA bày tỏ.
Trước vướng mắc, khó khăn đã nêu, VNREA đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 94 theo hướng: “Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nếu người thực hiện dự án tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Số tiền được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; số tiền còn lại (nếu có) được tiếp tục trừ vào các nghĩa vụ tài chính của người thực hiện dự án trong quá trình thực hiện dự án.
Trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, mà người thực hiện dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn sử dụng đất nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tiếp tục trừ vào các nghĩa vụ tài chính của người thực hiện dự án trong quá trình thực hiện dự án”.
Ngoài vấn đề đã nêu, quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 116) cũng để lại không ít băn khoăn.
Cụ thể, theo VNREA khoản 4 Điều 116 quy định: “Trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.
Trong khi, trên thực tế, nhiều dự án có chủ trương đầu tư trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực không quy định phân kỳ và thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ. Tuy nhiên rất nhiều dự án đã bị chậm trong khâu GPMB dẫn đến việc giao đất không đáp ứng tiến độ được nêu trong chủ trương đầu tư.
“Việc này dẫn đến nhiều địa phương yêu cầu phải điều chỉnh tiến độ trong chủ trương đầu tư thì mới đủ điều kiện giao đất, gây chậm trễ và lãng phí thời gian triển khai dự án”, VNREA bày tỏ.
Từ đó, để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn này, VNREA đề nghị bổ sung quy định: “Trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đối với trường hợp chậm giao đất theo tiến độ do yếu tố khách quan thì có thể thực hiện giao đất từng phần cho người thực hiện dự án”.
