"Chìa khóa" hạ nhiệt giá bất động sản
Các chuyên gia cho rằng, muốn hạ giá bất động sản, cần bắt đầu từ gốc — giảm chi phí đầu vào và cải cách hành chính để giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp.
Các báo cáo gần đây của đơn vị nghiên cứu bất động sản cho thấy giá chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM liên tục leo thang.
Giá nhà leo thang, thu nhập không theo kịp
Theo CBRE, riêng trong quý 3, các dự án chào bán ở ngưỡng giá 120 triệu đồng/m2 chiếm tới 20% trong tổng nguồn cung mở bán mới với hơn 10.300 căn. Trong khi đó, nguồn cung phân khúc có giá dưới 60 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường.
Việc hàng loạt dự án cao cấp ra mắt đã đẩy giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội vượt TP HCM, đạt 91 triệu đồng/m2 – tăng 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ cũng tăng 19% theo năm, lên bình quân 58 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy thu nhập bình quân của người lao động chỉ tăng khoảng 10%m đạt 8,3 triệu đồng/tháng trong 9 tháng đầu năm 2025. Khu vực thành thị ghi nhận mức thu nhập trung bình 10 triệu đồng một tháng, nhưng tỷ lệ thất nghiệp thanh niên thành thị vẫn trên 10%,.
Theo tính toán của OneHousing, một gia đình hộ gia đình thu nhập khá (200 triệu - 1,3 tỷ đồng/năm) cần trung bình 9-10 năm làm việc để sở hữu một căn hộ tiêu chuẩn 70 m2 (giá khoảng 85 - 95 triệu đồng/m2). Còn nhóm thu nhập đại chúng (dưới 200 triệu/năm) gần như "không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại" khi họ cần hơn 35 năm tích lũy mới đủ tài chính.
Giải pháp hạ giá nhà
Ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết bất động sản đã duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố then chốt tác động đến giá bán bất động sản. Trong đó, giá đất và chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, cùng với chi phí vốn phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài, là những nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà bị đẩy lên.
Do đó, để giảm giá bất động sản, đầu tiên cần giảm chi phí đầu vào, bao gồm tiền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí vốn cho dự án chậm tiến độ. “Tất cả các giải pháp đều hướng tới mục tiêu cuối cùng là giảm chi phí vốn, từ đó góp phần hạ giá thành sản phẩm bất động sản”, ông Dũng nói.
Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý của các bộ, ngành đối với dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản và dự kiến trình Chính phủ xem xét, ban hành ngay trong tháng 10 này. Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất thành lập trung tâm giao dịch bất động sản nhằm công khai, minh bạch các giao dịch; chính sách cho vay đối với người mua nhà ở; chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các nhóm vấn đề mà Bộ Xây dựng đưa ra đều cần thiết, đây là những công cụ giúp điều tiết thị trường trở về quỹ đạo phát triển bền vững. Bên cạnh đó, vị chuyên gia kiến nghị Nhà nước cần sớm triển khai quyết liệt phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại mức giá phù hợp là một trong những giải pháp quan trọng để tăng nguồn cung, qua đó giúp giảm áp lực cung cầu và kiểm soát đà tăng giá bất động sản.
Trong khi đó, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing, cho rằng giải pháp bền vững không chỉ nằm ở giá đất mà còn ở quy hoạch hạ tầng và nhà ở. Theo báo cáo mới nhất của CBRE, Việt Nam hiện xếp cuối bảng Đông Nam Á về chất lượng và tiêu chuẩn hạ tầng. Việc đầu tư mạnh vào giao thông như metro và đường sắt cao tốc mở ra cơ hội lớn, song Nhà nước cần dành sẵn quỹ đất ở các khu vực xung quanh những dự án hạ tầng này để phát triển nhà ở cho số đông.
Lấy dẫn chứng từ Singapore, Chính phủ nước này đã phát triển khu nhà ở cho người dân thông qua HDB với các khu nhà được kết nối đồng bộ với tiện ích, hạ tầng và giao thông công cộng, còn bất động sản cao cấp do doanh nghiệp tư nhân đảm nhiệm – vừa đảm bảo an sinh xã hội, vừa duy trì thị trường thương mại lành mạnh.
“Để giải quyết vấn đề giá nhà, chúng ta cần một tư duy chiến lược, dựa trên dữ liệu và có tầm nhìn xa. Quy hoạch hạ tầng và quy hoạch nhà ở phải được thực hiện đồng bộ. Khi hạ tầng hoàn thiện, thế hệ tương lai sẽ có cơ hội tiếp cận những sản phẩm nhà ở phù hợp”, ông Trung nói thêm.