Đề xuất bổ sung cơ chế hoàn thiện bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có Văn bản số 138 và Văn bản số 138a gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ và các cơ quan liên quan để góp ý cho “Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai” (gọi tắt là Dự thảo Nghị quyết).

Bên cạnh 10 kiến nghị trước đó, HoREA tiếp tục đề xuất bổ sung cơ chế hoàn thiện việc áp dụng “bảng giá đất” và “hệ số điều chỉnh giá đất” nhằm đảm bảo tính khả thi trong việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị.

Theo HoREA, thực tế tổ chức thi hành Luật Đất đai vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc, nhất là việc áp dụng "bảng giá đất" và "hệ số điều chỉnh giá đất" để "tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất" đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị.

Để hoàn thiện cơ chế tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 7 và Điều 8 dự thảo Nghị quyết như sau:

Một là bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trừ trường hợp khu đất có tiềm năng phát triển tại khu vực chưa có đường giao thông có tên trong bảng giá đất (như dự án lấn biển…). Bảng giá đất được điều chỉnh bởi hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại Điều 8 của Nghị quyết này.

Hai là hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm; trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí, dự án để áp dụng. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không phải ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm cho năm 2026. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

HoREA cho biết, quy định áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k) tạo thuận lợi cho các địa phương quyết định nghĩa vụ tài chính, đồng thời doanh nghiệp có thể tiên lượng trước số tiền sử dụng đất, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính so với trước đây.

Tuy nhiên, HoREA chỉ ra các hạn chế đối với các trường hợp sau: Thứ nhất, trường hợp khi dự án bị Nhà nước thu hồi đất, nếu chỉ bồi thường theo bảng giá đất sẽ thấp hơn nhiều lần so với thực tiễn, dẫn đến thiệt thòi, phát sinh khiếu kiện. Thứ hai, trường hợp các dự án bất động sản được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cũng cần bổ sung quy định xây dựng hệ số k cho từng dự án, dựa trên quy hoạch chi tiết được phê duyệt tỷ lệ 1/500, phù hợp với phân loại dự án bất động sản cao cấp, trung cấp, bình dân, nhà cao tầng và nhà thấp tầng, khu đô thị lớn…

HoREA cũng nhấn mạnh sự bất hợp lý của quy định hiện hành về việc trừ "chi phí xây dựng hạ tầng" cho các phần diện tích đất mà chủ đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước.

Theo Hiệp hội, quy định hiện hành “chi phí xây dựng hạ tầng được trừ đối với phần đất bàn giao lại Nhà nước” mới chỉ xác định “theo pháp luật về xây dựng”, trong khi hệ thống văn bản này chưa đủ chi tiết. Bộ Xây dựng hiện chỉ công bố “suất vốn đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật” hằng năm, ví dụ Quyết định số 409/QĐ-BXD ngày 11/4/2025 về suất vốn đầu tư năm 2024, trong đó chi phí đầu tư được tính theo quy mô khu đô thị từ dưới 20 ha đến trên 100 ha, dao động từ 7,5–8,5 tỷ đồng/ha, song chưa phản ánh đúng chi phí thực tế – thường cao hơn khoảng 30%.

Ngoài ra, các dự án có quy mô lớn hoặc ở khu vực nền đất yếu, vùng sâu vùng xa, dự án lấn biển thường có chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật vượt xa mức bình quân do điều kiện thi công, vật liệu và vận chuyển đặc thù.

Do đó, HoREA đề nghị Chính phủ giao Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật, suất đầu tư xây dựng hạ tầng để làm cơ sở xác định chi phí xây dựng hạ tầng quy định tại điểm d khoản 1 và điểm e khoản 2 của Điều này đối với các dự án đầu tư xây dựng có tính đặc thù tại các khu vực có kết cấu nền đất yếu hoặc dự án lấn biển hoặc dự án thực hiện tại vùng sâu vùng xa chưa có cơ sở hạ tầng kết nối hoặc có chi phí đắt đỏ để khuyến khích nhà đầu tư đầu tư vào các khu vực khó khăn để tăng giá trị của đất.

Vi Anh