Kịch bản nào cho thị trường bất động sản cuối năm 2025?

Những tháng cuối năm 2025 đang được giới chuyên gia đánh giá là giai đoạn “tăng tốc thận trọng” của thị trường bất động sản. Nhiều tín hiệu phục hồi đã xuất hiện rõ nét hơn khi nguồn cung mới tăng nhẹ, giao dịch dần cải thiện và tâm lý người mua chuyển từ chờ đợi sang tìm kiếm cơ hội. Dù vậy, mặt bằng giá vẫn duy trì xu hướng tăng, phản ánh sự lệch pha giữa cung – cầu ở các đô thị lớn và áp lực chi phí đầu vào của doanh nghiệp. Bối cảnh này tạo nên nhiều dự báo trái chiều cho quý IV và đầu năm 2026, khi thị trường có khả năng phân hóa mạnh tùy thuộc vào tiến độ tháo gỡ pháp lý, mặt bằng lãi suất và sức hấp thụ thực tế của từng phân khúc.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Phát triển Kinh doanh sản phẩm - Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) dự báo thị trường bất động sản cuối năm 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với quý III. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản: thách thức, kỳ vọng và lý tưởng.

Trong kịch bản lý tưởng, nguồn cung mới tăng mạnh 40% – 50%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 8% – 9%, giá bán tăng 10% – 15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40% – 45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, phản ánh kỳ vọng thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng rõ nét.

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 25% – 35%, lãi suất ở mức 9% – 11%, giá bán tăng 5% – 10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35% – 40%. Theo bà Liên, đây là kịch bản khả thi nhất, phù hợp với bối cảnh kinh tế vĩ mô và tín hiệu hồi phục đang dần rõ hơn.

Ở kịch bản thách thức, nguồn cung chỉ tăng 5% – 15%, lãi suất thả nổi có thể lên tới 10% – 12%, giá bán tăng 2% – 5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20% – 30%. Đây là kịch bản phản ánh trạng thái thận trọng, cho thấy thị trường bước vào chu kỳ hồi phục chậm.

Bước sang quý IV, bà Liên dự báo thị trường sẽ xuất hiện ba xu hướng nổi bật, đó là giá bán tăng, nhu cầu tăng và giá thuê tăng. Đây là chỉ dấu của sự chuyển dịch tâm lý từ “quan sát” sang “tham gia”, đồng thời cho thấy cầu thực đang quay trở lại. Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư tiếp tục có xu hướng dịch chuyển từ Bắc vào Nam, tập trung tại các đô thị lớn và các khu vực hưởng lợi hạ tầng. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở được xem là lực kéo chính của thị trường.

Với phân khúc nhà ở, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam dự báo thị trường trong thời gian tới sẽ tập trung vào một số điểm đáng chú ý. Trước hết, các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh của những thành phố lớn sẽ trở thành tâm điểm đầu tư do quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế và chi phí phát triển dự án tăng cao. Việc đẩy mạnh triển khai đường vành đai, cao tốc, metro sẽ là lực thúc đẩy mạnh đối với các khu vực này.

Bên cạnh đó, các dòng sản phẩm căn hộ đa năng và linh hoạt như studio, dual-key hoặc mô hình kết hợp ở và làm việc (live-work) sẽ ngày càng phổ biến, phù hợp với xu hướng sống của giới trẻ và chuyên gia quốc tế. Công nghệ và giải pháp quản lý thông minh cũng trở thành chuẩn mực mới trong phát triển dự án ứng dụng PropTech, IoT hay hệ thống quản lý tòa nhà thông minh giúp tối ưu vận hành, nâng cao trải nghiệm cư dân và gia tăng giá trị sản phẩm trên thị trường thứ cấp.

Xu hướng xanh, tiết kiệm năng lượng và môi trường sống bền vững tiếp tục được người mua ưu tiên, kéo theo nhu cầu với các dự án có mật độ cây xanh cao, tiện ích nội khu hoàn chỉnh và thiết kế theo tiêu chuẩn môi trường.

Một yếu tố mang tính quyết định là khung pháp lý và chính sách quản lý. Việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026 cùng các quy định liên quan đến thuế và thủ tục hành chính sẽ tác động trực tiếp đến chi phí phát triển dự án và giá bán. Các dự án minh bạch, hợp quy hoạch và giải quyết tốt pháp lý sẽ dễ tiếp cận dòng vốn hơn, trong khi những dự án tồn đọng pháp lý sẽ gặp khó trong việc thu hút khách hàng.

Về triển vọng trung hạn, thị trường được dự báo tăng trưởng rõ hơn trong năm 2026 khi thanh khoản cải thiện nhờ chính sách tín dụng cởi mở và niềm tin thị trường phục hồi. Theo ông David Jackson, hai kịch bản có thể xảy ra. Một là, thị trường hồi phục chậm, giá tăng vừa phải và phân hóa sâu; hai là, khi thủ tục pháp lý được tăng tốc gỡ vướng và vốn tín dụng được đẩy mạnh, thị trường có thể bật lên nhanh, đặc biệt tại vùng ven đô thị lớn và các địa phương phát triển công nghiệp.

“Dù theo kịch bản nào, thách thức vẫn hiện hữu bao gồm rủi ro pháp lý, áp lực tài chính, nguy cơ sốt cục bộ và cạnh tranh gay gắt giữa các dự án cùng thời điểm. Điều này đòi hỏi cả nhà phát triển lẫn người mua cần thận trọng, ưu tiên dự án có chất lượng và giá trị sử dụng thực”, ông David Jackson nhấn mạnh.