Cần cơ chế đặc biệt xử lý vướng mắc cho nhà ở xã hội
Nhiều ý kiến thống nhất rằng cần một cơ chế đặc biệt, đủ mạnh để xử lý những điểm nghẽn pháp lý đang cản trở phân khúc nhà ở xã hội.
Bộ Tư pháp vừa tổ chức họp Hội đồng thẩm định độc lập đối với Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc ban hành cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật và chỉ tiêu pháp lệnh đột phá phát triển nhà ở xã hội (Dự thảo). Đại diện Bộ Xây dựng, ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đã trình bày các nội dung chính của Dự thảo.
Tại cuộc họp, đại diện Bộ Xây dựng nêu rõ về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc phát triển nhà ở xã hội, Dự thảo quy định trường hợp nhà đầu tư đề xuất dự án tại vị trí khu đất chưa có hoặc chưa phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc chưa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, chưa có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thì UBND cấp tỉnh giao Sở Xây dựng chủ trì rà soát. Sở Xây dựng sẽ phối hợp với Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Quy hoạch và Kiến trúc (nếu có), UBND cấp xã nơi có dự án rà soát, đánh giá sự phù hợp về nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực, khả năng đáp ứng về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án để trình UBND cấp tỉnh quyết định chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, các yêu cầu về tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan của khu đất để làm cơ sở quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.
Sau bước này, doanh nghiệp có trách nhiệm lập và trình phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc tổng mặt bằng, làm nền tảng triển khai báo cáo nghiên cứu khả thi và các bước tiếp theo. UBND tỉnh phải cập nhật quy hoạch liên quan trong thời hạn tối đa 12 tháng kể từ ngày dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, Dự thảo cho phép chủ đầu tư dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở đã có hạ tầng trong dự án để xây dựng nhà ở thương mại, với điều kiện phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do UBND tỉnh ban hành áp dụng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chuyển sang thực hiện ưu đãi theo hình thức nộp tiền sử dụng đất đối với 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Nếu dự án không bố trí quỹ đất cho công trình dịch vụ – thương mại độc lập, chủ đầu tư có thể khai thác phần diện tích sàn thương mại tối đa 20% tổng diện tích sàn, không bao gồm diện tích công cộng phục vụ cư dân như khu sinh hoạt chung, y tế, trường mầm non hay chỗ để xe... theo quy chuẩn.
Góp ý Dự thảo, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, quy hoạch chi tiết 1/500 là điều kiện bắt buộc, không thể có một công trình xây dựng nào mà không có quy hoạch 1/500, trừ các công trình đơn lẻ có thiết kế mẫu.
Về việc bổ sung và hoàn thiện quy hoạch, Dự thảo có nêu trường hợp “chưa có quy hoạch”, ông Châu đề nghị làm rõ ở đây không phải là bỏ qua quy hoạch. Thay vào đó, quy trình sẽ là rà soát lại, báo cáo UBND cấp tỉnh để quyết định chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, các yêu cầu về không gian, kiến trúc, cảnh quan. Sau đó, ở phần chỉ đạo điều hành, cần giao cho địa phương nhiệm vụ “khẩn trương cập nhật và quy hoạch tổng thể khu vực đó để đảm bảo tính đồng bộ”.
Liên quan đến tiền sử dụng đất cho 20% diện tích thương mại, ông Châu nhận định, việc áp dụng hệ số điều chỉnh đất theo bảng giá có thể khiến chi phí đội lên rất cao nếu dùng hệ số K1 như cách tính hiện nay. “Cần quy định rõ đây là hệ số riêng, không phải hệ số K1, để tránh tăng chi phí bất hợp lý cho doanh nghiệp”, ông Châu chia sẻ.
Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú khẳng định, mặc dù Nghị quyết 201 về nhà ở xã hội đã ban hành, nhưng thực tế phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc vượt ngoài thẩm quyền điều hành của Chính phủ. Vì vậy, việc xây dựng một Nghị quyết mới theo cơ chế Nghị quyết 206 là cần thiết.
“Phạm vi điều chỉnh phải bám nguyên tắc chỉ tập trung vào các nội dung thực sự vướng mắc thuộc thẩm quyền Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội, không bao gồm vấn đề thuộc điều hành thường xuyên của Chính phủ, Thủ tướng”, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú nhấn mạnh.