Bất động sản khu công nghiệp trên đà hồi phục
Chuyên gia của MBS Research đã chỉ ra nhiều dấu hiệu cho thấy ngành bất động sản khu công nghiệp đã vượt qua cú sốc thuế quan và đang trên đà phục hồi.
Thứ nhất, nhu cầu thuê đất phục hồi sau khi Mỹ công bố thuế suất áp dụng. Nhóm khu công nghiệp từng chịu tác động tiêu cực từ cú sốc thuế quan của Mỹ hồi đầu tháng 4/2025, nhưng giờ đây, những lo ngại về tác động bất lợi của chính sách thuế đối ứng của Mỹ đã phai nhạt. Thực tế cho thấy, trong quý III/2025, thị trường khu công nghiệp có dấu hiệu phục hồi sau khi giảm mạnh trong quý trước đó.
Theo CBRE, giá chào thuê tăng khoảng 2% so với quý trước và 4% so với cùng kỳ năm trước. Diện tích hấp thụ đã tăng trở lại so với quý trước cho thấy dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn giảm so với cùng kỳ trên cả hai thị trường phía Bắc và phía Nam.
Thứ hai, dòng vốn FDI dần quay trở lại. Vốn FDI giải ngân theo tháng tăng trưởng dương liên tục từ đầu năm, luỹ kế 10 tháng năm 2025 tăng 9% so với cùng kỳ lên mức cao nhất trong 5 năm. Vốn FDI đăng ký mới 10 tháng năm 2025 giảm 8% so với cùng kỳ nhưng mức giảm này dần thu hẹp và đã đạt tương đương cùng kỳ vào tháng trước. Vốn FDI điều chỉnh 10 tháng năm 2025 tăng tới 45% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục kế hoạch đầu tư sản xuất tại Việt Nam.
Thứ ba, căng thẳng thương mại hạ nhiệt. Theo MBS Research, mức thuế suất Mỹ áp cho hàng hoá nhập khẩu từ Việt Nam không có quá nhiều khác biệt so với các nước khác trong khu vực như Thái Lan, Indonesia, Philippines, Malaysia đều ở mức 19%. Trong khi đó, Ấn Độ (nước cạnh tranh thu hút FDI với Việt Nam) phải chịu thuế suất lên tới 50%. Căng thẳng thương mại Trung Quốc và Mỹ hạ nhiệt nhưng mức thuế quan trung bình Mỹ áp cho hàng hoá Trung Quốc khá cao, dự kiến khoảng 47%.
Mặc dù vậy, Việt Nam và Mỹ vẫn đang đàm phán về xuất xứ hàng hoá “trung chuyển” (transhippment). Nếu hàng hoá được xác định là hàng trung chuyển thì mức thuế suất lên đến 40%. Thêm vào đó, Mỹ đang tiến hành điều tra theo Mục 232 Đạo luật Mở rộng Thương mại 1962. Một số mặt hàng có thể bị gặp khó khăn như ô tô, vi mạch bán dẫn, gỗ, đồ nội thất… Thời gian điều tra kéo dài, tối đa là 9 tháng. Hiện chưa có kết luận cuối cùng nhưng sẽ có tác động tiêu cực đến dòng vốn đầu tư vào các lĩnh vực này trong thời gian tới.
Thứ tư, cơ hội mới từ sáp nhập tỉnh thành và cải thiện khung pháp lý. Các tỉnh thành đang có nhiều cơ hội phát triển khu công nghiệp sau sáp nhập: Tỉnh Bắc Ninh đã phê duyêt điều chỉnh quy hoạch tỉnh. Theo đó, quy hoạch mới bổ sung một loạt dự án trọng điểm như Cảng hàng không quốc tế Gia Bình, các tuyến đường kết nối cảng với các trung tâm thành phố lớn (Hà Nội, Hải Phòng), bổ sung 4 khu công nghiệp mới và tăng diện tích cho 3 khu công nghiệp.
Theo đề án hợp nhất Hải Phòng - Hải Dương, sau hợp nhất, một loạt tuyến đường kết nối trung tâm thành phố sẽ được xây dựng, đặc biệt tuyến hành lang giao thông kết nối các khu vực của tỉnh Hải Dương trước đây với địa phương phía Tây thành phố Hải Phòng và Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải, Khu kinh tế ven biển phía Nam Hải Phòng, cảng cửa ngõ quốc tế Hải Phòng tại Lạch Huyện. Tuyến đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng, từ cửa khẩu Lào Cai qua Hà Nội, Hưng Yên, Hải Dương (cũ) đến ga cảng Lạch Huyện (TP. Hải Phòng), sẽ giúp việc đi lại của người dân, nhu cầu vận tải các doanh nghiệp được thuận tiện hơn, đem lại lợi thế cho các khu công nghiệp ở đây.
Trong khi, TP HCM mới đang trong quá trình xây dựng dự thảo quy hoạch điều chỉnh sau sáp nhập. Các dự án trọng điểm liên kết TP HCM với tỉnh Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ sẽ được đẩy nhanh như dự án TP HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, mở rộng Quốc lộ13 và các tuyến đường kết nối với Quốc lộ 13. Kỳ vọng hình thành trung tâm khu công nghiệp trong một siêu đô thị.
“Chúng tôi đưa ra quan điểm tích cực đối với ngành khu công nghiệp trong giai đoạn quý IV/2025 và năm 2026 nhờ các yếu tố sau: Thứ nhất, tác động từ chính sách thuế quan của Mỹ dần phai nhạt, thị trường khu công nghiệp ghi nhận dấu hiệu tích cực trở lại sau khi Mỹ công bố thuế đối ứng cho các đối tác thương mại; Thứ hai, Việt Nam duy trì lợi thế cạnh tranh so với các đối thủ trong khu vực, nhờ đó Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư FDI cho dù thuế suất cao hơn so với trước”, ông Nguyễn Minh Đức, chuyên viên phân tích cao cấp của MBS Research nhận định.