Thị trường

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Vùng Động lực phía Nam lần thứ I, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam đánh giá, Nghị quyết 306/NQ-CP ngày 05/10/2025 của Chính phủ về điều chỉnh Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã lựa chọn những địa bàn có điều kiện thuận lợi nhất để hình thành các vùng động lực quốc gia, có sứ mệnh dẫn dắt tăng trưởng, lan tỏa phát triển và “kéo” cả nền kinh tế đi lên. Trong bức tranh đó, Vùng động lực phía Nam được hoạch định dọc theo các trục quốc lộ 22, 13, 1, 51, cao tốc Bắc - Nam phía Tây, đường Vành đai 4 kết nối TP.HCM với Đồng Nai, Tây Ninh và các địa phương lân cận.

Theo ông, đây không chỉ là những tuyến đường trên bản đồ, mà đó còn là các “huyết mạch phát triển”, là hạ tầng của một không gian kinh tế - đô thị đa cực, đa trung tâm. Với vai trò cực tăng trưởng, TP HCM được định hướng trở thành trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ, y tế, giáo dục, khoa học - công nghệ hàng đầu khu vực, là nơi đi đầu trong kinh tế số, đổi mới sáng tạo, công nghiệp công nghệ cao, logistics, tài chính quốc tế.

Điều đó có nghĩa là Vùng động lực phía Nam không chỉ phục vụ nhu cầu phát triển của riêng mình. Vùng còn gánh trên vai trách nhiệm quốc gia - trách nhiệm chứng minh rằng, khi quy hoạch tốt, thể chế tốt, hạ tầng tốt, doanh nghiệp tốt, chúng ta có thể tạo ra một không gian tăng trưởng mới, đưa Việt Nam tiến nhanh hơn trên con đường trở thành nước phát triển, thu nhập cao.

Trong vài năm tới, Vùng động lực phía Nam sẽ là nơi hội tụ của hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược hoàn thiện, đồng bộ, gồm: Các tuyến cao tốc, vành đai, sân bay Long Thành, hệ thống cảng biển, trung tâm logistics, các khu công nghiệp - đô thị mới. Toàn bộ những cấu phần đó sẽ tạo thành bộ khung của một không gian phát triển hoàn toàn khác so với những gì chúng ta quen thuộc cách đây 10 - 15 năm.

Trong bối cảnh ấy, thị trường bất động sản không còn đơn thuần là “xây dựng - bán - chuyển nhượng”. Bất động sản trở thành cấu phần đặc biệt quan trọng của chiến lược phát triển vùng, khi: Mỗi khu đô thị mới gắn với một trục hạ tầng, một cụm công nghiệp, một trung tâm dịch vụ; Mỗi dự án lớn phải trả lời được câu hỏi: “Dự án này đóng góp gì cho cấu trúc không gian kinh tế - đô thị của Vùng?”; Mỗi quyết định đầu tư là một bước đi trong bức tranh tổng thể của đa trung tâm -đa cực phát triển.

“Vì vậy, yêu cầu đặt ra cho chúng ta hôm nay không chỉ là hiện thực hóa quy hoạch bằng những dự án, công trình, mà còn là: Xây dựng cơ chế phối hợp vùng hiệu quả; Thiết kế những mô hình đô thị biết “tôn trọng đất đai”, tối ưu nguồn lực nhưng không đánh đổi chất lượng sống; Khơi dậy và dẫn dắt dòng vốn của doanh nghiệp tư nhân với những sản phẩm bất động sản có tầm nhìn, có trách nhiệm, bền vững, và mang giá trị thật cho người dân”, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan chia sẻ.

Cũng theo Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, hạ tầng là xương sống, quy hoạch là tầm nhìn, thể chế là nền tảng và động lực, nhưng động lực phát triển sẽ không bao giờ được cụ thể hóa nếu thiếu doanh nghiệp - những chủ thể đang ngày đêm dấn thân trên thị trường.

Ông cho biết, trong nhiều năm qua, các doanh nghiệp bất động sản tại Vùng động lực phía Nam đã tiên phong kiến tạo những khu đô thị mới, những trung tâm thương mại - dịch vụ - công nghiệp hiện đại; Đã chấp nhận thử nghiệm các mô hình mới, từ đô thị tích hợp, đô thị hướng sông, hướng biển, đô thị gắn khu công nghiệp, đến những sản phẩm tổ hợp đa chức năng; Đã nỗ lực giữ vững các giá trị cốt lõi trong giai đoạn thị trường khó khăn, bảo đảm pháp lý, tiến độ, chất lượng và quyền lợi người mua nhà.

“Các doanh nhân hiểu rõ hơn ai hết rằng, mỗi bản vẽ quy hoạch, mỗi quyết định đầu tư, mỗi viên gạch đặt xuống không chỉ gắn với bài toán lợi nhuận, mà còn gắn với tương lai của cộng đồng cư dân, với hình hài đô thị của vùng trong mười năm, hai mươi năm, thậm chí hàng trăm năm tới", nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhấn mạnh.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Dương Long Thành - Nhà sáng lập, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group cho biết, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều biến động mạnh. Nhưng vượt lên tất cả biến động ấy, có một sự thật không hề thay đổi là nhu cầu nhà ở thật luôn chiếm 70-80% tổng nhu cầu thị trường. Đây là cơ hội để cùng nhau xây dựng một tầm nhìn chiến lược về phát triển đô thị, cung cấp dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.

Theo ông, Việt Nam hiện có khoảng 53,2 triệu người trong độ tuổi lao động và tốc độ đô thị hóa đã vượt 41%, tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị. Nhu cầu mua nhà ở thực ngày càng thực tế hơn, lớn hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá phù hợp, đầy đủ tiện ích, chi phívận hành hợp lý và khả năng thanh khoản tốt.

Trong khi đó, áp lực giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập đang trở thành thách thức lớn. Bởi điều này tạo nên khoảng cách ngày càng xa giữa nhu cầu và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Đây là thách thức của cả quốc gia, tồn tại nhiều vấn đề cần đưa ra hướng tháo gỡ.

Bối cảnh này đặt ra yêu cầu phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp thu nhập, gắn với mục tiêu xây dựng đô thị nhân văn và trách nhiệm của doanh nghiệp trong quá trình phát triển thị trường.

Từ đó, ông chia sẻ 4 thách thức nổi bật: Thứ nhất, giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập. Trong khi thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng khoảng 6 - 8% mỗi năm, giá nhà lại tăng 12 - 20%/năm trong suốt một thập kỷ. Sự chênh lệch kéo dài đã tạo nên khoảng cách ngày càng lớn giữa khả năng tài chính và giá trị bất động sản.

Thứ hai, sản phẩm không phù hợp đại đa số nhu cầu, không còn sản phẩm vừa với thu nhập của người dân. Thị trường thời gian qua thiên về các dự án cao cấp, diện tích lớn, vật liệu xa xỉ,.. dẫn đến giá cao, khách hàng không tiếp cận được. Trong khi đó, nhu cầu thực lại tập trung vào các căn hộ tiện ích vừa đủ, môi trường sống an toàn, văn minh và thuận tiện.

Thứ ba, chi phí cấu thành đầu vào cao. Chi phí pháp lý, chi phí thuế, chi phí đơn giá đất tăng mạnh, chi phí vật liệu xây dựng biến động tăng cao cùng với tác động của lãi suất vay đều ảnh hưởng đến giá thành.

Thứ tư, người dân khó tiếp cận tín dụng. Về vấn đề lãi suất, trong giai đoạn 2024 - 2025, lãi suất bắt đầu tăng. Lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay tăng. Người mua nhà chịu áp lực lớn từ khoản vay, biến động lãi suất và những hạn chế trong chính sách tín dụng khiến việc sở hữu nhà càng thêm khó khăn.

Trước những thách thức này, ông cho rằng, cần những giải pháp để thu hẹp khoảng cách an cư, để mỗi người dân Việt Nam có cơ hội chạm tay vào mái ấm của riêng mình. Thực trạng này đã được Chính phủ, các bộ, ban ngành nhìn ra rất rõ. Cả hệ thống chính trị đã vào cuộc để giải quyết vấn đề này.

Đồng thời, ông cũng đưa ra những giải pháp để mỗi người dân Việt Nam đều có cơ hội an cư lạc nghiệp.

Một là, ở góc độ vĩ mô, cần hoàn thiện chính sách để đưa thị trường trở lại đúng với nhu cầu thực. Các chính sách cần tập trung tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội; triển khai cơ chế hỗ trợ người mua nhà lần đầu; đồng thời cải cách, rút gọn thủ tục pháp lý nhằm giảm chi phí và rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn người mua.

Hai là, ở địa phương, cần quy hoạch hướng đến người dân. Các đô thị cần được phát triển theo mô hình đô thị nén – “15 phút” với đầy đủ dịch vụ thiết yếu trong bán kính di chuyển ngắn; đi kèm là hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và nâng cao chất lượng sống.

Ba là, từ phía doanh nghiệp, cần phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực. Các dự án cần đặt mục tiêu phục vụ cư dân sống tốt, đảm bảo giá bán hợp lý, pháp lý minh bạch và chất lượng công trình đáp ứng kỳ vọng của thị trường.

Đình Đại