Thị trường
Siết tín dụng để giảm giá nhà
Nguồn tín dụng bất động sản tăng mạnh trong khi giá nhà và hàng tồn kho leo thang làm gia tăng lo ngại về bong bóng giá.
Nhiều lo ngại cho rằng thị trường nhà ở đang có dấu hiệu “bong bóng” khi tín dụng chảy vào bất động sản liên tục tăng nóng. Chia sẻ tại diễn đàn bất động sản mới đây, theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, dù nguồn cung dự án mở rộng song giá nhà ngày càng leo thang, vượt xa khả năng chi chi trả phần lớn người dân, khiến lượng hàng tồn kho gia tăng đáng kể.
Tín dụng bất động sản tăng nóng
Ông Hiếu dẫn lại số liệu của cơ quan quản lý tiền tệ, tính tới cuối tháng 10, dư nợ tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 15% so với cuối năm ngoái. Tăng trưởng tín dụng đến cuối năm nay dự kiến lên mức 19-20%, cao nhất nhiều năm trở lại đây. Trong đó tín dụng bất động sản chiếm gần 24% tổng dư nợ nền kinh tế. Riêng cho vay kinh doanh địa ốc tăng gần 24%, gấp đôi đà tăng vay tiêu dùng.
Các ngân hàng đang tìm cách huy động nhiều vốn hơn trước áp lực nhu cầu vay tăng cao mùa cuối năm. Cụ thể, lãi suất tại kỳ hạn qua đêm đã tăng vọt lên 7% một năm. Lãi suất huy động từ các nhà băng tăng mạnh cũng khiến chi phí vốn cho người dân gia tăng, gồm cả lãi vay mua nhà.
Cũng theo vị chuyên gia, ngân hàng cũng có vai trò góp phần đẩy giá nhà đất tăng vọt. Ông kiến nghị siết tín dụng cho vay bất động sản để giảm tỷ lệ trong tổng dư nợ xuống dưới 20%. Đồng thời, Ngân hàng Nhà Nước cần hỗ trợ các nhà băng hạ lãi suất cho vay, giúp doanh nghiệp và người dân dễ tiếp cận vốn, qua đó góp phần phục hồi kinh tế.
Bà Trần Hồng Nguyên - Phó chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật và tư pháp của Quốc hội nhận định việc hoàn thiện chính sách tài chính, tín dụng bất động sản là giải pháp quan trọng, góp phần khắc phục tình trạng giá nhà đất tăng nóng. Trong một số giai đoạn, việc siết tín dụng vào địa ốc đột ngột đã làm thị trường mất cân đối, trong khi ở giai đoạn khác, tín dụng "nới rộng quá nhanh" lại tạo điều kiện cho hành vi đầu cơ. Khi thị trường chỉ dựa vào lực cầu đầu cơ rất dễ tạo bong bóng và dễ bị thao túng. Do đó, cần có chính sách tín dụng ổn định, dựa trên dữ liệu thị trường, hướng đến các dự án có tính khả thi và giá trị sử dụng thực.
Đánh thuế nhằm ổn định thị trường
Bên cạnh giải pháp siết tín dụng, các chuyên gia đề xuất đánh thuế bất động sản nhằm hạ nhiệt giá nhà. Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thị trường nhà ở đang tồn tại nghịch lý nguồn cung tăng mạnh nhưng giá không giảm, ngược lại ngày càng vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.
Dữ liệu của VARS cho thấy 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung toàn thị trường vượt 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Riêng với chung cư, phân khúc 80 - 200 triệu đồng một m2 chiếm tỷ trọng cao nhất với 42% tổng nguồn cung tại Hà Nội. Trong khi nhóm căn hộ bình dân, chỉ chiếm 3% lượng hàng mở bán, và đều đến từ dự án nhà xã hội. Điều này có nghĩa sản phẩm nhà thương mại giá rẻ gần như biến mất.
Theo ông Đính, đà tăng giá chủ yếu mang lại lợi ích cho nhóm nhà đầu tư đã sở hữu tài sản từ trước. Do đó, việc đánh thuế người mua căn nhà thứ hai trở lên hoặc chủ đầu tư bỏ hoang dự án là cần thiết để ngăn đầu cơ, tránh lãng phí tài nguyên đất và giúp thị trường phát triển lành mạnh.
Trước bối cảnh đó, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành đã và đang triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm hạn chế hành vi thổi giá. Một trong số đó là xây dựng Nghị định về cơ sở dữ liệu bất động sản với yêu cầu minh bạch từ nguồn cung đến giá bán, đặc biệt là thị trường sơ cấp. Khi dữ liệu đầy đủ, cơ quan quản lý mới có thể giám sát được thị trường thứ cấp – nơi các hoạt động thổi giá diễn ra phổ biến.
Bên cạnh đó, theo dõi chặt chẽ hàng tồn kho và cơ cấu sản phẩm của từng địa phương để nhận diện phân khúc thiếu hụt, từ đó định hướng phát triển phù hợp. Hiện nay, chúng ta đang dư thừa phân khúc cao cấp, nhưng lại thiếu trầm trọng bất động sản phù hợp với thu nhập người dân và nhà ở xã hội. Do vậy, cần tập trung phát triển phân khúc phù hợp với thu nhập người dân.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản điện tử do Nhà nước quản lý, phối hợp với các cơ quan đất đai, thuế và tài chính. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để kiểm soát hoạt động môi giới, hạn chế thông tin sai lệch và nâng cao minh bạch cho toàn thị trường.