Thị trường

Thanh khoản suy giảm, chính sách tín dụng thận trọng và các quy định siết đấu giá khiến phân khúc này bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh.

Thanh khoản suy yếu, nhà đầu tư đối mặt rủi ro

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, phân khúc đất nền đã xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt khi mức độ quan tâm của người mua trên thị trường giảm khoảng 22% trong 3 quý cuối năm 2025. Khảo sát từ nền tảng này cũng cho thấy, gần 40% môi giới phản ánh giao dịch thực tế sụt giảm so với giai đoạn cao điểm đầu năm.

Sau cơn sốt diễn ra trong thời gian ngắn theo các thông tin liên quan đến sáp nhập đơn vị hành chính, giá đất nền tại nhiều địa phương hiện đã chững lại, hoạt động mua bán diễn ra chậm hơn. Nhiều nhà đầu tư rơi vào trạng thái nghe ngóng, trong khi bên bán cũng không còn dễ dàng đẩy giá như trước.

Nhận định về triển vọng phân khúc này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng thanh khoản đất nền sẽ khó hồi phục trong bối cảnh hiện nay. Nguyên nhân đến từ việc nhiều ngân hàng đang thận trọng hơn với các khoản vay mang tính đầu cơ, đặc biệt là những khoản vay phục vụ mua đất chưa có dòng tiền khai thác.

Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng trở lại, chi phí vốn cao hơn khiến dòng tiền đầu tư ngắn hạn vào đất nền bị thu hẹp. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ chịu áp lực lớn hơn về dòng tiền, buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

Theo ông Tuấn, tại những khu vực mà nhà đầu tư đã mua vào ở vùng giá cao, nếu hạ tầng không có đột phá mạnh mẽ hoặc không xuất hiện thông tin quy hoạch hỗ trợ rõ ràng, thời gian chôn vốn có thể kéo dài hơn dự kiến. Điều này khiến tâm lý kỳ vọng lướt sóng nhanh khó còn đất diễn.

Với nhóm nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính và đang nắm giữ tài sản có pháp lý đầy đủ, chuyên gia cho rằng nên giữ tâm thế bình tĩnh, tránh bán tháo theo tâm lý thị trường. Việc chờ đợi thị trường hồi phục hoặc đón đầu những thay đổi về quy hoạch, hạ tầng vẫn là lựa chọn phù hợp hơn trong giai đoạn hiện nay.

Đầu cơ giảm nhiệt, sóng mới khó hình thành

Trao đổi với PV, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản của VARS nhận định đất nền vốn là phân khúc nhạy cảm, chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư và đầu cơ. Do đó, chỉ cần xuất hiện các thông tin mang tính vĩ mô, thị trường sẽ phản ứng rất nhanh, dễ tăng mạnh nhưng cũng dễ điều chỉnh sâu.

Thực tế cho thấy, nhà đầu tư cá nhân thường có xu hướng chạy theo tâm lý đám đông. Khi một cơn sóng vừa qua đi, việc hình thành làn sóng mới trong thời gian ngắn là điều không dễ xảy ra, đặc biệt khi mặt bằng giá đã bị đẩy lên cao trong giai đoạn trước.

Theo ông Chung, sau sáp nhập, thị trường đất nền khó có thể tiếp tục ghi nhận những diễn biến sôi động như hồi đầu năm 2025. Dòng tiền đầu cơ đang có xu hướng dịch chuyển sang các phân khúc có khả năng tạo dòng tiền hoặc pháp lý rõ ràng hơn, thay vì đổ vào đất nền thuần đầu tư.

Ở góc độ chính sách, thị trường đất nền còn chịu tác động từ việc Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở theo Luật Đất đai. Một trong những điểm đáng chú ý là quy định tăng mức đặt cọc đấu giá đất đối với cá nhân lên 10 đến 50% giá khởi điểm, thay cho mức 5 đến 20% trước đây.

Bên cạnh đó, người trúng đấu giá nhưng không nộp tiền dẫn đến kết quả bị hủy sẽ bị cấm tham gia đấu giá trong thời gian từ 2 đến 5 năm. Trường hợp không nộp đủ tiền theo quy định cũng sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 3 năm.

Theo các chuyên gia VARS, những quy định siết chặt này sẽ khiến nhóm đầu cơ giảm mạnh và không còn dễ dàng thực hiện các hành vi thao túng đất đấu giá như từng xảy ra trong quá khứ. Quan trọng hơn, việc kiểm soát chặt đấu giá đất sẽ hạn chế việc tạo sóng ảo, tránh kích hoạt tâm lý FOMO lan rộng trên thị trường.

Với các yếu tố kể trên, giới chuyên gia dự báo phân khúc đất nền khó có khả năng lặp lại những cơn sốt ảo trên diện rộng như giai đoạn năm 2024. Thay vào đó, thị trường sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc, nơi chỉ những khu vực có hạ tầng thực chất, quy hoạch rõ ràng và nhu cầu ở thực mới duy trì được sức hút lâu dài.

Diệu Hoa