Thị trường
Doanh nghiệp tăng tốc làm nhà ở xã hội
Trong bối cảnh nhà ở thương mại vượt xa khả năng chi trả của số đông, nhà ở xã hội đang trở thành “đường băng” mới để doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc chiến lược, đón chu kỳ phát triển kế tiếp.
Đầu năm 2026, Tập đoàn Hoa Sen (HoSE: HSG) của Chủ tịch Lê Phước Vũ chính thức công bố chiến lược quay trở lại lĩnh vực bất động sản, tập trung vào nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Doanh nghiệp đặt mục tiêu tham gia phát triển khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội tại TP HCM trong giai đoạn 2026–2030, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030 của thành phố.
Nhà ở xã hội không còn là “nhiệm vụ”
Trước đó, Hoa Sen đã đăng ký thực hiện hai dự án nhà ở xã hội tại Đồng Nai. Trong đó, một dự án quy mô 478 căn hộ tại thành phố Biên Hòa (cũ), tổng vốn đầu tư hơn 700 tỷ đồng; dự án còn lại khoảng 1.800 căn hộ tại huyện Nhơn Trạch (cũ), với vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng. Việc doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này diễn ra trong bối cảnh cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội đang dần thông thoáng hơn, mức lợi nhuận cho chủ đầu tư được nới từ 10% lên 13%.
Thông tin Hoa Sen làm nhà ở xã hội từng được đề cập từ giữa năm trước, song động thái đầu năm 2026 đánh dấu việc doanh nghiệp chính thức tái xuất mảng bất động sản sau giai đoạn 2009–2016 từng triển khai nhiều dự án thương mại, dịch vụ nhưng không đạt hiệu quả như kỳ vọng.
Trước đó, thị trường cũng ghi nhận hàng loạt doanh nghiệp bất động sản tăng tốc đầu tư vào nhà ở xã hội. Hai công ty trong hệ sinh thái Tập đoàn Thành Thành Công gồm Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) và Công ty Khu Công nghiệp Thành Thành Công (TTC IZ) cuối năm 2025 đã khởi công khu nhà ở xã hội gần 1.200 căn tại dự án Khu dân cư Thành Thành Công, tỉnh Tây Ninh.
Dự án được triển khai trên quỹ đất 3,9ha, gồm 4 tòa nhà cao 15 tầng, khi hoàn thành sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho hơn 3.500 lao động. Ngoài nhà ở xã hội, khu dân cư còn có nhà phố thương mại, căn hộ, kết hợp các tiện ích như công viên, trường học, khu thể thao, trung tâm thương mại.
Tại Tây Ninh, Trần Anh Group cũng đang chuyển hướng đầu tư. Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất 38ha tại Khu công nghiệp Đức Hòa 3, ban đầu dự kiến phát triển nhà ở thương mại nhưng sau đó quyết định dành 17ha để phát triển nhà ở xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu an cư của công nhân tại địa phương và khu vực lân cận như Củ Chi, Hóc Môn.
Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Trần Anh Group cho biết nguồn cung nhà ở xã hội hiện còn hạn chế trong khi nhu cầu rất lớn. Doanh nghiệp đang gấp rút hoàn thiện pháp lý và dự kiến có thể khởi công dự án trong năm 2026 nếu được cơ quan chức năng hỗ trợ cấp phép sớm.
Trong khi đó, Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh đặt mục tiêu nâng tổng số nhà ở xã hội từ 18.500 căn lên 50.000 căn vào năm 2028. Ba dự án nhà ở xã hội tại Đồng Nai của doanh nghiệp này dự kiến sẽ đồng loạt ra hàng trong năm tới.
Không chỉ các chủ đầu tư chuyên nghiệp, Tổng công ty Xây dựng số 1 (CC1) cũng công bố tái cơ cấu và mở rộng sang mảng nhà ở xã hội, tập trung tìm kiếm quỹ đất tại các thủ phủ công nghiệp như Đồng Nai và Thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài ra, thị trường còn ghi nhận sự tham gia của các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Nam Long, Phú Đông.
Cơ hội lớn, thách thức không nhỏ
Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 696 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 637.048 căn. Trong đó, 380 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 388.090 căn; 151 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô 132.616 căn; 165 dự án đã hoàn thành với quy mô 116.342 căn. Tổng số này mới đạt khoảng 60% chỉ tiêu đầu tư hơn 1,06 triệu căn nhà ở xã hội theo Đề án đến năm 2025.
Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết thị trường đang tồn tại nghịch lý: nhu cầu nhà ở xã hội cao nhưng nhiều dự án xây xong lại khó tiêu thụ. Nguyên nhân chủ yếu do quy hoạch quỹ đất chưa phù hợp, nhiều dự án nằm ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng giao thông yếu, thiếu trường học, bệnh viện và tách rời khu vực làm việc của người lao động.
VARS IRE cũng chỉ ra quy định khống chế chi phí bán hàng ở mức 2% khiến doanh nghiệp gặp khó trong việc truyền thông, tiếp cận đúng đối tượng có nhu cầu thực.
Còn theo TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, tại các nước phát triển, nhà ở xã hội được xác định là trách nhiệm của Chính phủ. Vị chuyên gia đề xuất cần quy hoạch lại quỹ đất nhà ở xã hội gắn với vùng đô thị công nghiệp; Nhà nước nên phát triển quỹ nhà cho thuê dài hạn hoặc thuê mua; đồng thời siết chặt quy định chuyển nhượng để nhà ở xã hội phục vụ đúng đối tượng.