Thị trường
Bất động sản công nghiệp bước vào cuộc đua mới
Bất động sản công nghiệp đang chuyển từ cạnh tranh giá sang cạnh tranh chất lượng, khi doanh nghiệp ưu tiên hạ tầng, năng lượng và khả năng kết nối chuỗi cung ứng.
Theo báo cáo “Tiêu điểm bất động sản công nghiệp” của Savills Việt Nam, cấu trúc nhu cầu thuê đã thay đổi rõ rệt trong thời gian gần đây. Nếu trước đây các doanh nghiệp chủ yếu tìm kiếm khu công nghiệp có chi phí cạnh tranh để phục vụ sản xuất thâm dụng lao động, thì hiện nay lực cầu đang tập trung vào những lĩnh vực như thương mại điện tử, bán dẫn, xe điện và trung tâm dữ liệu.
Nhu cầu thuê đổi chiều
Đây đều là những ngành đòi hỏi tiêu chuẩn hạ tầng cao, nguồn điện ổn định và khả năng vận hành liên tục, buộc thị trường phải chuyển sang mô hình phát triển chất lượng cao thay vì mở rộng đại trà.
Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, cho biết khu công nghiệp hiện không còn đơn thuần là nơi đặt nhà máy, mà trở thành một mắt xích quan trọng trong toàn bộ hệ thống vận hành của doanh nghiệp. Nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có hệ sinh thái hoàn chỉnh, bao gồm hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi, dịch vụ logistics đồng bộ, nguồn năng lượng ổn định và khả năng mở rộng trong dài hạn.
Sự dịch chuyển này thể hiện rõ trong lĩnh vực thương mại điện tử, khi quy mô thị trường năm 2025 ước đạt 26–28 tỷ USD. Trong bối cảnh cạnh tranh chuyển từ giá bán sang tốc độ giao hàng và tối ưu chi phí vận hành, hệ thống kho vận trở thành yếu tố cốt lõi. Các doanh nghiệp sẵn sàng trả chi phí cao hơn để thuê kho bãi và trung tâm hoàn tất đơn hàng gần khu dân cư và các trục giao thông trọng điểm nhằm rút ngắn thời gian giao nhận.
Xu hướng này mang lại lợi thế rõ rệt cho các khu công nghiệp nằm tại vùng ven các đô thị lớn và dọc các hành lang logistics chiến lược, trong khi những khu vực xa trung tâm hoặc thiếu kết nối hạ tầng đang dần mất đi sức hấp dẫn.
Song song đó, làn sóng đầu tư vào các ngành công nghệ cao như bán dẫn, điện tử và xe điện đang nâng tiêu chuẩn của toàn bộ thị trường. Các lĩnh vực này không chỉ đòi hỏi quỹ đất sạch mà còn yêu cầu hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, nguồn điện ổn định và khả năng vận hành liên tục trong môi trường kiểm soát nghiêm ngặt.
Điều này khiến nhiều khu công nghiệp phát triển theo mô hình truyền thống gặp khó khăn trong việc thu hút khách thuê, đồng thời mở ra cơ hội cho các dự án được đầu tư bài bản và có định hướng chuyên biệt theo ngành.
Trung tâm dữ liệu là ví dụ điển hình cho sự thay đổi về tiêu chuẩn. Sự phát triển mạnh của kinh tế số, trí tuệ nhân tạo và điện toán đám mây đang thúc đẩy nhu cầu lưu trữ và xử lý dữ liệu tăng nhanh, nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao về hạ tầng năng lượng, viễn thông và an toàn vận hành. Chỉ những khu công nghiệp đáp ứng được các điều kiện này mới có khả năng tham gia vào phân khúc đang tăng trưởng nhanh này.
Theo bà Chương Quốc Đoan, Quản lý cấp cao Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường đang từng bước ổn định trở lại sau giai đoạn điều chỉnh bởi biến động thương mại toàn cầu. Nhu cầu đối với đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và cơ sở logistics hiện đại tại các vị trí chiến lược đang cải thiện, phản ánh xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng theo hướng linh hoạt và tối ưu chi phí.
Cuộc đua mới dựa vào hạ tầng
Ở góc nhìn dài hạn hơn, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, cho rằng Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển đổi quan trọng của bất động sản công nghiệp, khi lợi thế cạnh tranh không còn dựa chủ yếu vào chi phí thấp mà chuyển sang năng lực đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế.
Theo ông, các tập đoàn toàn cầu hiện ưu tiên những điểm đến có hạ tầng hoàn chỉnh, nguồn năng lượng ổn định, khả năng phát triển bền vững và phù hợp với chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Điều này đồng nghĩa, các khu công nghiệp muốn duy trì sức hút cần chuyển đổi theo hướng hiện đại hơn, tích hợp công nghệ, tối ưu vận hành và đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường ngày càng cao.
Trong giai đoạn 2026–2029, khoảng 8.800 ha đất công nghiệp dự kiến sẽ được bổ sung ra thị trường, đặc biệt tại khu vực phía Nam. Tuy nhiên, nguồn cung gia tăng không đồng nghĩa mọi dự án đều dễ dàng thu hút khách thuê. Trong bối cảnh tiêu chuẩn ngày càng cao, khả năng lấp đầy sẽ phụ thuộc chủ yếu vào chất lượng hạ tầng, mức độ kết nối và khả năng đáp ứng nhu cầu của các ngành công nghệ cao.
Về trung hạn, các chuyên gia nhận định bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chuyển từ cuộc đua về quy mô sang cuộc đua về chất lượng. Chu kỳ tăng trưởng mới sẽ mang tính chọn lọc rõ rệt, trong đó những khu công nghiệp có nền tảng kỹ thuật vững chắc, vị trí chiến lược và khả năng thích ứng với chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ chiếm ưu thế. Ngược lại, lợi thế dựa trên giá thuê thấp hoặc quỹ đất lớn sẽ dần suy giảm, khi thị trường bước vào giai đoạn phát triển với tiêu chuẩn cao hơn và cạnh tranh khắt khe hơn.