Bất động sản
“Kích hoạt” quỹ nhà tái định cư Thủ Thiêm
Việc điều chỉnh quy hoạch khu tái định cư nhằm cải thiện tính khả thi trong đấu giá và thúc đẩy quá trình hoàn thiện không gian đô thị tại khu vực trung tâm TP HCM.
Theo UBND phường An Khánh (TP HCM), địa phương đang lấy ý kiến người dân về việc điều chỉnh quy hoạch phân khu số 1 tại dự án Khu tái định cư Bình Khánh 38,4 ha phục vụ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Điều chỉnh quy hoạch để tăng hiệu quả
Theo đó, phường An Khánh lấy ý kiến điều chỉnh theo hướng các lô đất được nâng chiều cao tối đa lên 45 tầng nổi và 3 tầng hầm. Hệ số sử dụng đất ở phần lớn tăng từ 5 - 6 lần lên 10 lần. Việc điều chỉnh không làm thay đổi chức năng sử dụng đất, không tăng quy mô dân số hay gây quá tải hạ tầng kỹ thuật.
Theo UBND phường An Khánh, việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch là cần thiết. Bởi việc giữ nguyên hiện trạng thiết kế nhà ở phục vụ mục tiêu tái định cư, giữ nguyên hiện trạng để kinh doanh theo mục tiêu nhà ở thương mại là không khả thi và không thu hút được nhà đầu tư tham gia đấu giá.
Đồng thời, diện tích sàn xây dựng thương mại dịch vụ 14.290 m2, tương đương hệ số sử dụng đất thương mại dịch vụ 0,18 lần, được đánh giá là quá thấp để đáp ứng được cho mục đích nhà ở thương mại với số dân theo quyết định phê duyệt quy hoạch là 15.160 người.
Bên cạnh đó, diện tích sàn xây dựng cho bãi đỗ xe lên tới 82.901 m2 cũng chưa phù hợp khi chuyển đổi mục đích từ tái định cư sang nhà ở thương mại, trong khi thiết kế chiều cao của 5 lô căn hộ khoảng 25 - 27 tầng chưa phù hợp với quy hoạch chiều cao và số tầng đã được duyệt ở các phân khu khác và dự án lân cận. Theo đó, nhà đầu tư kiến nghị xem xét điều chỉnh quy hoạch dự án trên.
Cũng theo UBND phường An Khánh, các ô đất đã được chấp thuận làm nhà ở thương mại. Vị trí các khu đất nêu trên thuộc khu vực trung tâm TP HCM, có giá trị sử dụng đất cao. Đồng thời, việc điều chỉnh quy hoạch cũng hướng đến mục tiêu gia tăng các tiện ích xã hội như mở rộng diện tích sàn thương mại dịch vụ và bãi đỗ xe.
Qua đánh giá của địa phương, việc điều chỉnh quy hoạch là bước đi cần thiết trước khi tiếp tục tổ chức đấu giá, góp phần nâng cao khả năng thành công, đồng thời tạo thêm nguồn thu cho ngân sách và thúc đẩy phát triển kinh tế đô thị.
Phù hợp định hướng phát triển đô thị
Khu tái định cư Bình Khánh rộng 38,4 ha, thuộc chương trình xây dựng 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm, đã hoàn thành từ năm 2015. Trong tổng số khoảng 8.500 căn hộ đã xây dựng, TP HCM giữ lại 2.924 căn phục vụ tái định cư và đưa 3.790 căn ra đấu giá trong tổng số 5.626 căn còn lại nhằm thu hồi vốn nhà nước.
Tuy nhiên, quá trình đấu giá kéo dài nhiều năm vẫn chưa đạt kết quả. Năm 2017, số căn hộ này được đấu giá lần đầu với giá khởi điểm 8.800 tỷ đồng nhưng không có nhà đầu tư tham gia. Đến tháng 2/2018, thành phố tiếp tục tổ chức đấu giá với giá khởi điểm hơn 9.100 tỷ đồng, song vẫn không thành công.
Tháng 6/2021, TP HCM chia 3.790 căn hộ thành hai gói để đấu giá, với tổng giá khởi điểm 9.900 tỷ đồng, song quy mô lớn và giá trị mỗi gói lên đến hàng nghìn tỷ đồng tiếp tục là rào cản đối với nhà đầu tư. Lần đấu giá thứ tư vào năm 2023 cũng không đạt kết quả như kỳ vọng.
Trong bối cảnh đó, việc điều chỉnh quy hoạch được xem là giải pháp nhằm “kích hoạt” lại quỹ nhà tái định cư quy mô lớn tại Thủ Thiêm, mở ra cơ hội chuyển đổi sang mô hình phát triển thương mại phù hợp hơn với nhu cầu thị trường và định hướng phát triển đô thị hiện nay.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, nhiều dự án tái định cư được xây dựng theo tiêu chuẩn trước đây thường gặp khó khăn khi chuyển sang mô hình nhà ở thương mại do hạn chế về công năng và hiệu quả tài chính. Việc tái cấu trúc quy hoạch không chỉ giúp cải thiện tính khả thi trong các phiên đấu giá mà còn góp phần tối ưu giá trị sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy quá trình hoàn thiện không gian đô thị tại khu vực trung tâm.