Nghiên cứu - Trao đổi
Sửa luật bất động sản: Doanh nghiệp kiến nghị làm rõ quy định
Việc sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang được Bộ Xây dựng khởi động với kỳ vọng tháo gỡ những vướng mắc tồn tại, đồng thời tạo lập môi trường minh bạch, ổn định.
Thực tế cho thấy, sau hơn một năm thực thi, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bước đầu đi vào cuộc sống, góp phần định hình lại khuôn khổ pháp lý cho thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự vận động nhanh của nền kinh tế - xã hội, nhiều yêu cầu mới đã phát sinh, đòi hỏi cần tiếp tục rà soát, điều chỉnh để đảm bảo tính đồng bộ và phù hợp thực tiễn.
Đáng chú ý, quá trình sắp xếp lại địa giới hành chính, tổ chức bộ máy và triển khai mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, cùng với việc sửa đổi hàng loạt luật liên quan như đầu tư, xây dựng, quy hoạch, đối tác công tư… đang đặt ra yêu cầu phải cập nhật, hoàn thiện các quy định về nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Theo Bộ Xây dựng, việc sửa đổi hai đạo luật lần này sẽ tập trung nhận diện rõ các điểm nghẽn, bất cập để hoàn thiện chính sách, qua đó thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn.
Liên quan đến Luật Nhà ở, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, nhiều đạo luật có liên quan trực tiếp như đất đai, xây dựng, quy hoạch đô thị - nông thôn, đầu tư… đã được sửa đổi, bổ sung trong thời gian qua. Vì vậy, việc điều chỉnh Luật Nhà ở là cần thiết nhằm đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật, nhất là trong bối cảnh có sự thay đổi về tổ chức bộ máy và địa giới hành chính.
Trong khi đó, các chính sách sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản được định hướng theo 8 nhóm chính sách lớn, bao trùm toàn bộ hoạt động của thị trường. Các nội dung trọng tâm bao gồm: Điều chỉnh, bổ sung quy định chung; Sửa đổi, bổ sung quy định về: Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; Sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; Sửa đổi, bổ sung quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản; Sửa đổi, bổ sung về hợp đồng kinh doanh bất động sản; Sửa đổi, bổ sung về kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; Sửa đổi, bổ sung về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Các nhóm chính sách này vừa kế thừa quy định hiện hành, vừa bổ sung những nội dung mới nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển của thị trường trong giai đoạn tới.
Tuy nhiên, từ thực tiễn triển khai, nhiều doanh nghiệp cho rằng một số quy định, đặc biệt liên quan đến nhà ở xã hội, vẫn cần được làm rõ hơn để tránh phát sinh vướng mắc.
Đại diện Tổng công ty Viglacera, ông Lê Ngọc Ước cho biết, thời gian qua, việc triển khai các dự án nhà ở xã hội đã có nhiều cải thiện nhờ các quy định rõ ràng hơn, đặc biệt trong khâu tiếp nhận hồ sơ của người dân. Dù vậy, một số vấn đề vẫn chưa thống nhất, như quy định xác nhận điều kiện thu nhập đối với người có công với cách mạng, khiến nhiều người cao tuổi gặp khó khăn khi hoàn thiện thủ tục.
“Vì vậy khi sửa đổi Luật, Viglacera mong muốn sẽ làm rõ các đối tượng này để thuận lợi cho cả người dân và doanh nghiệp”, đại diện này chia sẻ.
Bên cạnh đó, theo Điều 89 của Luật Nhà ở 2023, sau 5 năm, chủ sở hữu các căn nhà ở xã hội được phép bán căn hộ, tuy nhiên theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung đã siết chặt hơn quy định này. Người sở hữu nhà ở xã hội khi muốn chuyển nhượng sẽ không còn được bán tự do theo cơ chế thị trường như hiện nay, mà chỉ được giao dịch với người đủ điều kiện hưởng chính sách.
Theo đại diện doanh nghiệp, quy định này cần được làm rõ hơn về cơ chế xác định giá bán và quy trình thực hiện, nhằm đảm bảo tính minh bạch và khả thi. Đồng thời, cũng cần cân nhắc đến sự khác biệt giữa các địa phương, bởi tại những thị trường nhỏ, quy định quá chặt có thể khiến người mua ban đầu e ngại, qua đó ảnh hưởng đến việc phát triển nhà ở xã hội.
Ở góc độ hiệp hội, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) đề xuất bổ sung quy định về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào Luật Nhà ở. Theo ông, đây là một hướng đi tích cực, góp phần tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình, đồng thời giúp “hạ nhiệt” đà tăng giá trên thị trường.
Tuy nhiên, để chính sách này đi vào thực tế, cơ quan soạn thảo cần làm rõ hơn các cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư, từ giá đất, lãi suất tín dụng đến thủ tục đầu tư, kiểm toán và xác định đối tượng mua.