Thị trường

Trong nhiều thập kỷ, quá trình mở rộng đô thị Hà Nội chủ yếu diễn ra theo hướng phía Tây và khu vực lõi trung tâm. Tuy nhiên, áp lực dân số ngày càng lớn, tình trạng quá tải hạ tầng nội đô cùng nhu cầu giãn dân đang đặt ra yêu cầu Hà Nội phải phát triển theo mô hình đa cực, thay vì tập trung vào một khu vực trung tâm như trước.

Bắc Hà Nội bước vào giai đoạn phát triển dài hạn

Theo định hướng Quy hoạch Thủ đô giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn 2050, cùng Quy hoạch chung Thủ đô, Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình đa trung tâm, gắn với các tuyến vành đai, trục giao thông hướng tâm và liên kết vùng. Trong cấu trúc đó, Bắc Hà Nội gồm Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh và một phần Long Biên, Gia Lâm đang dần được nhìn nhận như một không gian phát triển chiến lược mới, thay vì chỉ là khu vực ven đô.

Vai trò mới của phía Bắc gắn với ba lớp quy hoạch hội tụ: Vành đai 4 - Vùng Thủ đô (Nghị quyết 56/2022/QH15) làm khung xương kết nối; vai trò cửa ngõ hàng không gắn với Cảng hàng không quốc tế Nội Bài trong Quy hoạch hệ thống cảng hàng không đến 2030, tầm nhìn 2050; và Quy hoạch giao thông vận tải Thủ đô đến 2030, tầm nhìn 2050, với cầu vượt sông Hồng, vành đai và đường sắt đô thị nhằm giảm ma sát không gian giữa lõi đô thị, cửa ngõ hàng không và các tỉnh công nghiệp phía Bắc.

Đáng chú ý, từ cuối năm 2025 đến nay, thị trường bắt đầu ghi nhận những biểu hiện chưa từng có về tốc độ và tần suất triển khai các đại dự án mang tính tái định hình không gian đô thị Hà Nội. Hàng loạt công trình hạ tầng chiến lược như Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, các tuyến Vành đai 2,5; 3 và 3,5, loạt cầu vượt sông Hồng như Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Thượng Cát, Hồng Hà và Ngọc Hồi, các tuyến kết nối sân bay Nội Bài, cùng nhiều dự án chỉnh trang - tái thiết đô thị và các đại đô thị quy mô lớn phía Bắc Hà Nội đang được thúc đẩy với tốc độ triển khai có thể xem là “chưa từng có” trong nhiều năm trở lại đây.

Diễn biến này phản ánh quyết tâm rất lớn của Hà Nội trong việc chuyển từ tư duy quy hoạch sang tư duy thực thi quy hoạch, đồng thời cho thấy chủ trương đẩy nhanh đầu tư công, tháo gỡ điểm nghẽn cho các dự án còn tồn động và từng bước chấm dứt tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án chờ” kéo dài nhiều năm như trước đây. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy Hà Nội đang bước vào một chu kỳ tái cấu trục đô thị quy mô lớn với mức độ triển khai quyết lợi hơn hẳn các giai đoạn trước.

Khi các dự án này dần hoàn thiện, khả năng kết nối giữa Bắc Hà Nội với khu vực nội đô và các tỉnh công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc sẽ thuận lợi hơn rất nhiều. Điều này không chỉ giúp rút ngắn thời gian di chuyển mà còn là điều kiện để phía Bắc được nhận diện lại - không phải như vùng phụ thuộc lõi, mà như một cực có chức năng riêng.

Hạ tầng mở đường cho sự dịch chuyển của đô thị

Trong thực tế, hạ tầng luôn là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sự phát triển bền vững không chỉ đến từ những con đường mới hay các cây cầu mới, mà còn phụ thuộc vào khả năng hình thành dân cư, việc làm và các hoạt động kinh tế thực.

Bắc Hà Nội đang có lợi thế lớn khi nằm gần mạng lưới công nghiệp phát triển mạnh của miền Bắc. Khi hạ tầng kết nối tốt hơn, khu vực này có cơ hội thu hút thêm lao động, chuyên gia, doanh nghiệp dịch vụ và thương mại. Từ đó tạo ra nhu cầu thực cho nhà ở, văn phòng, giáo dục, y tế và các tiện ích đô thị khác. Đây cũng là yếu tố giúp thị trường phát triển ổn định hơn, thay vì chỉ phụ thuộc vào các đợt tăng giá ngắn hạn theo tâm lý đầu cơ.

Hệ quả thị trường thực tế nhất không phải làn sóng tăng giá đồng đều, mà là phân hóa theo bốn lát cắt: vị trí trong mạng kết nối thực, mức độ rõ ràng của pháp lý dự án, đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật và xã hội, và năng lực triển khai của chủ đầu tư. Tái định giá, nếu diễn ra, nên được hiểu là tái định giá cấu trúc - phản ánh thay đổi vai trò không gian, mức độ tiếp cận và nền tảng cầu thực - không phải một đợt sóng giá ngắn hạn.

Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE, dòng tiền và mức độ quan tâm của nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển mạnh hơn về phía Bắc và Đông Bắc Hà Nội. Sự xuất hiện của hàng loạt dự án quy mô lớn cùng tiến độ hạ tầng ngày càng rõ nét đã góp phần gia tăng sức hút cho khu vực.

Đáng chú ý, nhiều dự án đô thị lớn ra mắt thị trường trong năm 2025 ghi nhận tốc độ hấp thụ tích cực, thanh khoản cải thiện và mặt bằng giá tăng trưởng tốt. Điều này cho thấy niềm tin của thị trường vào tiềm năng phát triển dài hạn của Bắc Hà Nội đang ngày càng rõ nét hơn.

Giai đoạn 2026-2030 được xem là thời kỳ tạo nền, khi hạ tầng giao thông, quy hoạch và các chính sách phát triển đô thị dần được triển khai đồng bộ. Đây cũng là giai đoạn thị trường bắt đầu hình thành rõ hơn về dòng dân cư, nhu cầu ở thực và hoạt động đầu tư.

Trong dài hạn, khi các tuyến hạ tầng chiến lược hoàn thiện và cấu trúc đô thị đa cực của Hà Nội được định hình rõ hơn, Bắc Hà Nội có nhiều cơ hội trở thành một cực phát triển mới của Thủ đô, đóng vai trò kết nối giữa trung tâm Hà Nội, sân bay Nội Bài và các tỉnh công nghiệp phía Bắc. Tuy nhiên, tiềm năng sẽ không trải đều trên toàn khu vực. Những nơi có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng kết nối tốt, tiện ích đồng bộ và được triển khai bài bản sẽ có lợi thế lớn hơn trong việc thu hút dân cư và hình thành giá trị bền vững.

Phương Uyên