Thị trường
Nhà ở xã hội hút dòng vốn lớn
Chính sách được tháo gỡ cùng nhu cầu nhà ở lớn đang đưa nhà ở xã hội trở thành điểm đến mới của dòng vốn bất động sản, thu hút hàng loạt doanh nghiệp lớn tham gia.
Sự dịch chuyển diễn ra trong bối cảnh Chính phủ đẩy mạnh Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, đồng thời yêu cầu các địa phương đẩy nhanh thủ tục đầu tư, bố trí quỹ đất và tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung.
Doanh nghiệp lớn tăng tốc
Động lực mới cho thị trường còn đến từ các chính sách đặc thù được ban hành trong thời gian qua. Đặc biệt, Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội đã tạo cơ sở để rút ngắn quy trình đầu tư, giảm bớt các thủ tục hành chính và tăng tính hấp dẫn đối với doanh nghiệp.
Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 781 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô khoảng 720.055 căn hộ. Đây là nguồn cung lớn nhất từ trước đến nay của phân khúc này. Chính phủ đánh giá, nếu duy trì được tiến độ hiện nay, mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội có thể đạt được sớm hơn kế hoạch đề ra.
Riêng năm 2026, các địa phương được giao chỉ tiêu hoàn thành hơn 158.700 căn hộ. Trong đó, TP.HCM, Hà Nội, Bắc Ninh, Đồng Nai và Hải Phòng là những địa phương được kỳ vọng đóng góp phần lớn nguồn cung mới nhờ nhu cầu nhà ở rất cao từ lực lượng lao động và người thu nhập trung bình, thấp.
Đáng chú ý, diện mạo của loại hình nhà ở này đang có nhiều thay đổi. Nếu trước đây các dự án chủ yếu nằm ở khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích thì hiện nay nhiều dự án được quy hoạch tại những khu vực có hạ tầng đồng bộ hoặc nằm trong các khu đô thị lớn. Tại Hà Nội, một số dự án đã được phê duyệt tại các khu đô thị như Ciputra, Starlake hay dọc các trục giao thông trọng điểm phía Tây thành phố. Xu hướng này cho thấy nhà ở xã hội không còn đơn thuần là giải pháp an sinh mà đang từng bước trở thành một cấu phần quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị.
Không chỉ xuất phát từ mục tiêu an sinh xã hội, nhà ở xã hội đang trở thành phân khúc hấp dẫn hơn đối với doanh nghiệp nhờ các cơ chế ưu đãi về đất đai, tín dụng và thủ tục đầu tư. Trong bối cảnh thị trường nhà ở thương mại vẫn đối mặt nhiều thách thức, nhu cầu ở thực rất lớn được xem là yếu tố giúp các chủ đầu tư có thể xây dựng chiến lược phát triển dài hạn và ổn định hơn.
Dư địa thị trường rộng lớn cùng những thay đổi về chính sách đang tạo ra làn sóng đầu tư mới vào nhà ở xã hội. Bên cạnh các doanh nghiệp nhà nước như HUD, Hancorp hay Becamex IDC, nhiều "ông lớn" cũng đang đẩy mạnh đầu tư vào phân khúc vốn được xem là "khó làm" này.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc hàng loạt doanh nghiệp lớn tham gia phát triển nhà ở xã hội cho thấy phân khúc này đang bước vào giai đoạn phát triển mới. Nếu trước đây nhà ở xã hội thường bị xem là lĩnh vực khó thu hút nhà đầu tư do lợi nhuận hạn chế và thủ tục kéo dài, thì những thay đổi về cơ chế, chính sách thời gian qua đã tạo động lực đáng kể cho doanh nghiệp.
Ông Đính cho rằng sự tham gia của các tập đoàn có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm phát triển dự án sẽ góp phần gia tăng nguồn cung, đồng thời nâng cao chất lượng sản phẩm. Tuy nhiên, việc phát triển cần bám sát nhu cầu thực tế của người dân và người lao động, tránh tình trạng mất cân đối cung - cầu giữa các khu vực.
Trong nhóm doanh nghiệp nhà nước, HUD đặt mục tiêu cung cấp khoảng 9.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Riêng trong năm 2025, doanh nghiệp đã khởi công 7 dự án với gần 1.900 căn hộ tại nhiều địa phương.
Becamex IDC tiếp tục mở rộng mô hình phát triển nhà ở xã hội gắn với khu công nghiệp tại Bình Dương. Tính đến cuối năm 2024, doanh nghiệp đã bàn giao gần 9.000 căn hộ để bán và cho thuê, đồng thời dự kiến phát triển thêm hơn 40.000 căn trong giai đoạn tới. Hancorp cũng từng công bố mục tiêu triển khai khoảng 10.000 căn nhà ở xã hội tại Hà Nội, Ninh Bình và Đồng Nai.
Ở khối tư nhân, Vingroup gây chú ý với kế hoạch phát triển khoảng 500.000 căn nhà ở xã hội thông qua thương hiệu Happy Home tại nhiều địa phương trên cả nước. Nếu hoàn thành, quy mô này tương đương một nửa mục tiêu phát triển nhà ở xã hội của cả nước trong giai đoạn 2021-2030.
Hòa Phát cũng đang mở rộng đầu tư nhà ở công nhân gắn với các khu công nghiệp, trong khi Hoa Sen công bố kế hoạch phát triển khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội cho người lao động tại TP.HCM giai đoạn 2026-2030.
Tiếp tục tháo gỡ các điểm nghẽn
Dù nguồn cung đang có dấu hiệu cải thiện, khoảng cách giữa nhu cầu thực tế và lượng nhà ở hiện hữu vẫn rất lớn. Tại TP.HCM, nhu cầu nhà ở xã hội đến năm 2030 được dự báo gần 1 triệu căn, trong khi nguồn cung từ các dự án đã xác định mới đạt hơn 229.000 căn, tương đương chưa tới một phần tư nhu cầu.
Ở Hà Nội, giá nhà thương mại liên tục tăng mạnh trong những năm gần đây khiến nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng lớn. Nhiều dự án ghi nhận lượng hồ sơ đăng ký vượt xa số căn hộ mở bán, thậm chí xuất hiện tình trạng người dân xếp hàng xuyên đêm để nộp hồ sơ.
Một điểm nghẽn khác là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, cả nước hiện mới có khoảng 42.275 căn nhà ở xã hội cho thuê, chiếm chưa tới 6% tổng nguồn cung.
Nhiều chuyên gia cho rằng đây là nghịch lý bởi nhu cầu lớn nhất hiện nay lại đến từ nhóm công nhân, lao động nhập cư và người trẻ mới đi làm - những đối tượng chưa đủ tích lũy để sở hữu nhà ở. Việc phát triển mạnh nhà ở xã hội cho thuê được xem là một trong những giải pháp quan trọng để mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân, đặc biệt tại các đô thị và trung tâm công nghiệp.
TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nhận định, nhà ở xã hội sẽ tiếp tục là một trong những phân khúc có tiềm năng phát triển lớn nhất của thị trường bất động sản trong những năm tới khi nhu cầu thực còn rất lớn, đặc biệt tại các đô thị và trung tâm công nghiệp.
Ông Lực cho rằng việc nhiều tập đoàn lớn tham gia đầu tư là tín hiệu tích cực, phản ánh niềm tin của doanh nghiệp vào triển vọng thị trường cũng như hiệu quả của các chính sách hỗ trợ thời gian qua. Tuy nhiên, để hoàn thành mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, cần tiếp tục tháo gỡ các điểm nghẽn về quỹ đất, nguồn vốn và thủ tục đầu tư.
Trong bối cảnh giá nhà thương mại tiếp tục neo ở mức cao, nhà ở xã hội ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc giải bài toán an cư cho người thu nhập thấp và lao động đô thị. Việc các tập đoàn lớn đồng loạt tham gia cho thấy phân khúc này đang bước sang một giai đoạn phát triển mới.
Tuy nhiên, để biến những kế hoạch trên giấy thành nguồn cung thực tế, bài toán về quỹ đất, vốn và thủ tục vẫn cần được tháo gỡ đồng bộ trong thời gian tới.